הישראלים מסתערים על הנדל"ן בארצות הברית
המכה הכואבת שספג שוק הנדל"ן בארה"ב היא בדיוק הסיבה להשקיע בו - לפחות לדעת כל הישראלים שרצים לקנות שם דירה. "לא מדובר בכרישים, אלא באנשים עם עשרות אלפי דולרים," אומרים המתווכים. "גם למזרח אירופה הגענו ראשונים"
הכלכלה האמריקנית פצועה, מיליוני אזרחים הפסידו את בתיהם בשנתיים האחרונות, הבנקים למשכנתאות קרסו או הולאמו, והסוחרים מתקשים למכור את נכסיהם גם במחירים נמוכים. ואל הכרישים, מתברר, אותם כרישי נדל"ן מפורסמים, מצטרפים היום כרישים מזן חדש: כרישים כחול-לבן.
צרות של מישהו אחד הן הזדמנות עבור מישהו אחר, כפי שיודע כל איש עסקים מתחיל. במקרה הזה, מי שהשכילו להבין היטב את ההזדמנות הטמונה במשבר הנדל"ן האמריקני הם המשקיעים הישראלים - המציפים את השוק בחיפוש אחר השקעות אטרקטיביות במחירים נמוכים ובתשלום דולרי, היות שהדולר נמצא כרגע בשפל שכמוהו לא נראה כבר שנים.
לא מדובר רק במשקיעים גדולים ובחברות בורסאיות, אלא בישראלים מהשורה שחסכו עשרות אלפי דולרים והחליטו לראשונה בחייהם לצאת להרפתקה עסקית מעבר לים.
כמו בתיירות, כך בעסקים: השם הראשון ברשימת היעדים המועדפים הוא ניו-יורק. אלא שניו-יורק, באופן מפתיע, היא בין המדינות היחידות בארה"ב שכמעט לא נפגעו מהמשבר הנוכחי. לעומתה, בלאס וגאס, בפלורידה ובלוס אנג'לס ירדו המחירים ב-40%-50% בממוצע.
"אין ספק ששוק הנדל"ן האמריקני מציע היום הזדמנות שלא היתה קיימת מאז שנות ה-,"80 אומר רן פוקס מחברת ההשקעות ,American Realty Capital "מה שאנשים לא מבינים לעתים הוא שנדל"ן הוא לא רק דירות - ובעיקר לא רק ניו-יורק."
לדבריו, השלכות המשבר לא נעלמו מעיניהם של משקיעים במדינות רבות, אך הפעילות הישראלית בשוק בולטת יותר מכל מדינה אחרת.
"המשקיעים מהעולם רק מתחילים לגלות את הפוטנציאל העסקי בשוקי מזרח אירופה, אבל הישראלים כבר היו שם לפני 15 שנה ועכשיו עוברים הלאה. אותו הדבר קורה בארה"ב: המשקיעים הישראלים הם האגרסיביים ביותר, ובניגוד לאחרים הם מבינים שהיכן שיש פאניקה - יש גם הזדמנות גדולה," הוא אומר.
לדברי הברוקרים והמשקיעים הרבים שרואיינו לצורך הכתבה, הישראלים נוהרים היום למיאמי שבפלורידה וללאס וגאס שבנוואדה.
"בניגוד לעבר, יש גם כאלה שאין להם מספיק כסף לקנות דירה שלמה - והם משקיעים בקרנות שרוכשות נדל"ן בארה"ב," אומר פוקס, "אני ממליץ למשקיעים לא לשים את הכסף בניו-יורק אלא בעיירות נידחות במסצ'וסטס ובקנזס. צריך להבין שבכל מקום שבו האוכלוסייה גדלה יש גם הזדמנות, ולכן גם במקומות נידחים כאלה ההזדמנות לרווח היא גדולה. במקביל אני ממליץ לא להשקיע בהכרח ברכישת דירות למגורים, אלא בנדל"ן מתוחכם יותר כמו בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, קניונים וקרקעות."
כמו פוקס, גם שמעון שקורי (בן ,(37 שותף בחברת השקעות הנדל"ן Massey Knakal שבניו-יורק, מזהה חדירה גדולה של משקיעים ישראלים חדשים לשוק האמריקני. לדבריו, חלקם מתאגדים ופועלים יחד באמצעות "סינדיקטור" מקומי, המצרף את סך-כל ההשקעות שלהם לטובת רכישת נדל"ן גדולה.
אך בשעה שפוקס מנתב את ההשקעות מחוץ לעיר הגדולה - שקורי סבור כי ניו-יורק היא עדיין היעד מספר 1 למשקיעים ישראלים. "מה שאנחנו
אם המחירים גבוהים, מה הופך את ניו-יורק לאטרקטיבית כל-כך?
"מה שחשוב הוא לא רק המחיר אלא יסודות חזקים - וזה מה שיש לניו-יורק להציע: ביקוש גבוה גם היום, שכר דירה גבוה והחזר השקעה מובטח. משקיעים שרוכשים דירות זולות במקומות אחרים יודעים שבאותה מידה הם עלולים להתקשות להשכיר אותן או למכור אותן בהמשך. בניו-יורק אפשר ללכת על קרקע בטוחה."
"אין ספק שלישראלים יש נכונות לקחת סיכונים, וזה אולי מה שמבדיל בינם לבין המשקיע הממוצע," מוסיף תומר נילי, מתווך בחברת רימאקס שבניו-ג'רסי - שבה מחירי הדירות נקבעים בעיקר בהתאם לאפשרויות התחבורה לניו-יורק.
"אחד האזורים הקשים ביותר בג'רסי סיטי הוא ג'רנל סקוור, מקום רווי פשע ואוכלוסייה קשה, שכל משקיע פוטנציאלי בורח ממנו. לעומת זאת, המשקיעים הישראלים לא רק שלא נרתעים - אלא רואים באזור הזדמנות גדולה".
לא מזמן היה לי משקיע ישראלי שרכש שם בניין דירות בן 24 קומות, פינה את כל הדיירים שגרו בשכירות, שיפץ הכל ומכר את הדירות מחדש. היום יש לי משקיעים ישראלים בהארלם ובברונקס. מה שיפה בישראלים הוא שהם לא באים לקנות דירה; הם קונים בניין שלם או מרכזים מסחריים שכבר פועלות בהם חנויות. הם מחפשים השקעה מבוססת."
"לישראלים יש היום הרבה הזדמנויות, אפילו יותר מ'כפל מבצע,"' מסכים שלמה מעוז, הכלכלן הראשי של בית-ההשקעות אקסלנס נשואה, "ערך הדולר ירד ביחס לשקל בכ-,30% והשקלים של הישראלים שווים הרבה יותר בארה"ב. אפילו ניו-יורק היקרה נהייתה זולה יותר. מחירי הבתים ירדו בעשרות אחוזים בשנים האחרונות, כך שמי שקונה בתים בכמות גדולה יחסית יכול להשיג עיסקה מצוינת דרך הבנקים. אני מניח שהתופעה רק תתעצם השנה ובשנה הבאה."
למעוז יש טיפ חשוב למי שמתעניין ברכישת נכסים בארה"ב: בצעו עיסקה הכוללת תזרים מזומנים מהיום הראשון. כלומר, העדיפו נכסים שכבר יש בהם שוכרים - אפילו אם מחירם גבוה יותר - על פני "נכסים ערטילאיים" שאינם מושכרים, ואולי לא במקרה.
"אם לא יודעים איפה ומה לקנות ורוכשים נכסים שאיש לא גר בהם, לא רק שאין לך הכנסה מהנכס השומם, אתה עלול להיקלע להוצאות ביטחון ושמירה. אותם נכסים ריקים עלולים גם להוות יעד לוונדליזם".
"בנוסף, קיים הסיכון של קנייה במחיר גבוה מדי, שיגרום לכך ששולי הביטחון של העיסקה לא יהיו גדולים מספיק למקרה של מיתון ארוך מהצפוי. צריך לקנות ממש בזול כדי שמרווח הביטחון יהיה גדול מספיק. כדאי להביא בחשבון שהאמריקנים למדו לקצר את המיתונים: המיתון האחרון בארה"ב, במרס ,2001 נמשך כ-8 חודשים".
"להערכתי, ברבעון השלישי תהיה צמיחה שלילית, צמיחה קלה תהיה רק בהמשך השנה, ואולי תהיה התאוששות מסוימת ברבעון האחרון. צמיחה של יותר מ-2.5% תהיה רק בסוף ."2009
נא להמתין לטעינת התגובות
