 |
/images/archive/gallery/263/813.jpg שיכון ד בבאר שבע
יוסי אלוני  |
|
|
|
|
| המספר הגדול של דירות חדר וחדר וחצי חושף את הטרנד הנדל"ני החדש: חלוקת דירות. יזמים זריזים, שהפכו את דירתם הגדולה ל-2 או 3 דירות קטנות, מציעים דירה קטנה עם עלויות שוטפות נמוכות ולעצמם - אופציה רווחית ומשתלמת. בעיריית תל-אביב אומרים כי מדובר בדרך כלל בעבירה פלילית וכי סופה של חלוקת הדירות קרוב. תוכנית החלוקה |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
14/6/2005 12:01 |
|
|
|
|
|
|
|
כדי להבין עד כמה מדובר בטרנד נדל"ני לוהט, כדאי אולי להציץ קודם כל בלוחות המצורפים לעיתונים או באחד מאתרי האינטרנט המציעים דירות להשכרה או למכירה. אין ספור הדירות בנות חדר אחד או חדר וחצי, העומדות בכל רגע להשכרה במרכזי הערים הוותיקות - בשכונות שבהן אף אחד לא חלם לפני עשרות שנים לבנות דירה עם פחות מ-3 או 4 חדרים - מגלות לנו, בעצם, כי מאחוריהן מסתתר כנראה יזם זריז, שהפך את הדירה הצנועה ל-2 או 3 דירות
צנועות הרבה יותר, מתוך הנחה מוכחת שסך החלקים שווה הרבה יותר מהשלם.
מדובר ללא ספק באחת הדרכים הכי מפתות להפוך כיום ל"יזמים" של ממש: רק בענף הנדל"ן יכול כמעט כל אחד לקנות דירה בלב תל-אביב השווה 180 אלף דולר עם הון עצמי של 9,000 דולר בלבד (5%), לחלק אותה ל-3 דירות מינימליסטיות ולהשכיר כל דירה ב-500 דולר, מה שמניב לו מיד תשואה של 9%, שתאפשר גם בקלות להחזיר את המשכנתה שנלקחה בריבית של 4%.
תשואה מרשימה
לוי יצחק, עורך מחירון הדירות, מביא דוגמה קיצונית עוד יותר שנרשמה לאחרונה בעיר גבעתיים, שם נמכרו 2 דירות עלובות בקומת קרקע ברחוב בן-גוריון במחיר כולל של 225 אלף דולר, ולאחר שיפוץ והרחבה בעלות של 45 אלף דולר הן הפכו ל-6 דירות המושכרות כל אחת ב-450 דולר לחודש, מה שמניב לקונה המאושר תשואה מרשימה של 12%. רק לשם המחשה, על דירה "רגילה" בגבעתיים או בתל-אביב, בת 3, 4 או 5 חדרים, עומדת היום התשואה הממוצעת על 4%.
לדברי ברנרד רסקין, מנכ"ל רשת התיווך רמקס, הפופולריות של חלוקת הדירות, בעיקר בתל-אביב ובסביבתה, הינה תוצאה ברורה של היצע דל וביקוש גבוה באותן ערים, הגורמים לכך שהמחירים של אותם "חדרונים" הם גבוהים כל-כך, ויוצרים את אותן תשואות פנומנאליות. רסקין מציין, כי בעבר היתה נטייה ברורה ברשויות לא לאשר בנייה של דירות קטנות בנות פחות מ-3 חדרים, בין השאר בשל החשש שדירות אלה יגררו אוכלוסיה חלשה - מה שגרם כמובן לכך שהיצע הדירות הקטנות מצומצם מאוד.
מנגד, רסקין מדגיש שקיים ביקוש ברור לדירות קטנות וזולות יחסית, בעיקר מצד צעירים שעדיין לא הקימו משפחה או מצד האוכלוסיה המבוגרת שילדיה כבר יצאו מהבית - שתי קבוצות שרק הולכות וגדלות בשנים האחרונות. צריך לזכור כי אף שהביקוש הגדול מצמצם משמעותית את פער המחירים בין אותן דירות חדר לבין הדירות המרווחות והגדולות יותר, הסטודנטים והמבוגרים מעוניינים לגור בדירה קטנה גם בשל העלויות השוטפות הנמוכות משמעותית. יתרה מכך, כדי לחסוך בעלויות השיפוץ וגם כדי למנוע התערבות של הרשויות, ניתן לראות כי חלק לא מבוטל מאותן דירות חדר מושכרות היום במחיר "הכולל מים, חשמל וארנונה", מה שכמובן הופך את העיסקה לכדאית עוד יותר עבור השוכר.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
חוקיות מפוקפקת
|
|
|
 |
|
|
|
אלא שהבעיה הגדולה היא כמובן החוקיות המפוקפקת מאוד של כל אותם מהלכים. עו"ד דן הלפרט ממשרד מרום-הלפרט מציין כי על-פי החוק היבש, ולהבדיל מבנייה של קיר או מדף בתוך הדירה - בנייה הנחשבת "שינוי פנימי" שאינו מצריך את התערבות הרשויות - חוקי התכנון והבנייה קובעים שחלוקה ליחידות חדשות בתוך הדירה דורשת קבלת היתר בנייה מסודר, הליך שכמובן עלול להיתקל בלא מעט התנגדויות ומכשולים.
באופן רשמי, בתל-אביב מותרת היום חלוקת דירות (לאחר קבלת היתר בנייה) ב-3 רחובות מרכזיים: דיזנגוף, בן-יהודה ואלנבי וכן ברחובות ספורים הסמוכים להם, שבהם לא הגדירה תוכנית העיר את הצפיפות הנדרשת. עם זאת, מאחר שהוועדה המקומית המוציאה את היתר הבנייה דורשת בשנים האחרונות שגודל דירה ממוצעת לא יקטן מ-55 מ "ר וכן שלכל דירה תהיה חניה בפועל, ברור מאוד מדוע רובם המוחלט של מחלקי הדירות לא משתפים את הרשות המקומית במעשיהם, גם כשמדובר באותם רחובות "כשרים". יתרה מכך, אסור גם לשכוח שהוצאת היתר מסודר כרוכה בתשלום היטל השבחה ואגרות נוספות בסכום שיכול להגיע לעשרות אלפי דולרים, מה שמציב סימן שאלה גדול על התשואה המרשימה ומרחיק את האנשים ממשרדי הוועדה המקומית.
לדברי דני קייזר, מהנדס עיריית תל-אביב, "יש בלי סוף עבריינים. לצערי, גם חונים בעיר שלא כחוק, סוגרים מרפסות שלא כחוק, ובונים פרגולות שלא כחוק בכל תל-אביב. עם ישראל אינו אוהב לכבד חוק והוא עם של קומבינה. בכל מקרה, מחלקי הדירות צריכים לדעת שהם חיים על זמן שאול. בסופו של יום, כשהם ירצו לרשום את הדירות בטאבו או כשהשכנים יתלוננו, העיריה כנראה תגיע אליהם ותעצור את זה".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
זהירות שכנים
|
|
|
|
|
|
|
בינתיים, מאחר שהעיריה אינה נוהגת להיכנס לתוך הדירות, מחלקי הדירות תלויים בעיקר בחסדי השכנים, שלומדים בשנים האחרונות יותר ויותר להתלונן. לוי יצחק מביא לדוגמה דירה ברחוב וייצמן בתל-אביב, שפוצלה ל-4 יחידות דיור שהושכרו לתיירים, מהלך שגרר התנגדות גדולה מאוד של השכנים, שגם הגישו תביעה נגד הדיירים. כתוצאה מכך, בית-המשפט חייב את מפצל הדירות להחזיר את המצב לקדמותו, "ואנשים רבים אחרים החלו גם הם להרים ראש".
עלינו להודות שבדרך כלל יש משהו בטענות השכנים, ולא בהכרח מדובר בקנטרנות לשמה. ברור מאליו, כי האוכלוסיה המבקשת לשכור דירת 4 חדרים היא בהחלט לא זו המגיעה אל דירת חדר צפופה וזולה, וזה עוד לפני שמביאים בחשבון גם את העומס הגובר על מעלית הבניין, על חדר המדרגות ועל החניה הדלילה מול הבית, שלפתע הפך למשופע בהרבה יותר דיירים.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
המבחן הייעודי
|
|
|
|
|
|
|
הלפרט מציין, כי בתי-המשפט גיבשו במהלך השנים האחרונות מבחנים שונים לבחינת המצב הנתון בתוך דירה שנעשו בה עבודות בנייה, כך שניתן יהיה לקבוע אם מדובר בחלוקה לאגפים (שינוי פנימי), או שמא מדובר בחלוקה ליחידות דיור נפרדות. ככלל, אומר הלפרט, בתי-המשפט קבעו כי די בקיומם של מקלחת וכיור כדי שניתן יהיה להגדיר את היחידה כיחידה נפרדת למגורים, ולאחרונה הם גם מפעילים את "המבחן הייעודי" כפרמטר, כלומר הם בוחנים במפורש את המטרה שעבורה בוצעה הבנייה בתוך הדירה. כדאי גם לזכור כי אם הוכח בדיעבד שהיתר הבנייה אכן נדרש - מחלק הדירה הופך למי שביצע למעשה עבירה פלילית, על כל המשתמע מכך.
לאור זאת, בשורה התחתונה, מי ששוקל להצטרף לטרנד היזמות חייב להציב על כף המאזניים את החשש להתנגדות השכנים, את הסנקציות שעלולה להטיל עליו הרשות המקומית ואת המשמעות של ביצוע עבירה פלילית. מנגד, בכף השנייה קשה להתעלם מהקופון המרשים שניתן לגזור בעת חלוקת הדירה. ההחלטה בידיכם.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
