 |
/images/archive/gallery/296/736.jpg קבלן
איור: אורי ויסלר  |
|
|
|
|
| מחפשים דירה חדשה? הקבלנים הישראלים, למודי ניסיון מהמשבר הבלתי נגמר בענף, ימשיכו להציע לכם מבצעים מפתים ותנאים אטרקטיביים גם בקיץ הקרוב. במקביל, ובשקט בשקט, הם לא יפסיקו לחפש דרכים יצירתיות להרוויח עליכם קצת יותר - ביקשתם לפנק את עצמכם בכמה שקעי חשמל נוספים? מחיר הדירה יזנק באלפי שקלים, וזו רק ההתחלה |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור
29/4/2005 8:17 |
|
|
|
|
|
|
|
גם לקיץ הזה מגיעות חברות הבנייה במצב רוח שפוף במיוחד. הקבלנים למודי הניסיון אפילו אינם תולים עוד תקוות בעובדה שימים אלה הם הימים האידאליים לביקור באתרי הבנייה, לאחר תום חודשי החורף הבוציים וחופשת הפסח הארוכה. ולפסימיות הזו יש בסיס: אחרי כל כך הרבה קיצים יבשים ממכירות, מתברר שאפילו הנתונים העדכניים על השפל בריבית המשכנתאות או על מחירי הדירות הנמוכים נתפסים בעיני הציבור כלא יותר ממטבע שחוק, והוא אינו ממהר לאתרים. לקבלנים לא נותר אלא להחזיק אצבעות ולהתפלל.
לאור כל זאת, המשפחות שבכל זאת מחליטות
שזה הזמן המתאים לרכוש דירה, צריכות להכיר את המציאות שכפה המצב בשטח. מחד, נראה שגם בחודשים הבאים ייאלצו הקבלנים לחתוך מחירים ולהמציא מבצעים חדשים כדי לפתות אתכם להגיע לאתרי המכירות. אבל במקביל חשוב להיות מודעים גם לצורך של אותם קבלנים לחפש "מתחת לשטיח" מקורות רווח חדשים מכל דירה, בניסיון לשפר מעט את התוצאות העסקיות. בשל כך, לצד ההמלצה הקבועה לערוך סקר שוק ולהתמקח על המחירים, כדאי להכיר גם את השיטות של לא מעט קבלנים להשיג עוד קצת רווח (ולפעמים הרווח היחיד שלהם) על הדירה, בתואנות שונות ומשונות.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
מטבח מאובזר
|
|
|
 |
|
 |
|
כולל תוספות?
|
|
|
 |
|
|
|
אחרי שהתאהבתם בחדרי הבית המושלמים, בסלון המרשים או במטבח המאובזר שמציע לכם הקבלן, אתם עלולים לשכוח לבדוק בחוזה גם את כל הדברים הקטנים שצריכים להגיע ביחד עם הדירה, ושהיעדרם יכול לעלות לכם לא מעט כסף. כך, למשל, אסור לשכוח שהתחייבות הקבלן לספק לכם "הוצאות פיתוח" ליד הבניין לא אומרת דבר אם היא אינה מפרטת בדיוק באיזה פיתוח מדובר.
חוץ מכל ההוצאות שעוד תדרוש מכם הדירה החדשה, אתם עשויים למצוא את עצמכם גם בלי גינה ראויה או בלי גדר הכרחית, ועם בקשה של הקבלן לתוספת צנועה כדי להשלים את אותם חוסרים. גם בתוך הדירה המצב דומה: דוד השמש שהובטח לכם יכול להתברר כ"הכנה לדוד שמש" וכהצעה להוסיף סכום סימלי תמורת מערכת של ממש. חיבור הבניין והדירה למים/חשמל/גז/טלפון/אנטנת טלוויזיה וכדומה עלול גם הוא להתגלות כהכנה בלבד, הדורשת תוספות של מאות ואלפי שקלים. החניה שהובטחה לכם (אם טרחתם בכלל לזכור זאת) תתגלה כחניה מרוחקת ולא מקורה, שניתן, כמובן, להחליפה די בקלות בחניה מקורה ונוחה, תמורת כמה אלפי שקלים.
יש עוד אין ספור דוגמאות אחרות לתוספות שיכולות להיות או לא להיות בדירה שקניתם (מיקום נוח למחסן, מספר הגיוני של שקעים וכדומה) - ולכן כדאי לזכור שהדירה שאתם רוצים לקבל אינה מורכבת רק מ-4 קירות.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
כמה יעלה לכם לעשות כל שינוי בדירה?
|
|
|
|
|
|
|
שינויים, גם במחיר
|
|
|
|
|
|
|
למרות האדריכל ומעצב הפנים הנהדרים שלקח הקבלן, סביר להניח שתרצו לבצע מעט שינויים בדירה החדשה. השאלה היא, כמובן, כמה יעלה לכם לעשות כל שינוי בדירה?
האפשרות להגדיל את ההכנסות מהשינויים האלה קורצת לקבלנים. למען ההגינות, חשוב לציין שאכן מדובר בלא מעט טרטור לקבלן, שצריך לעבוד בדירה עם גיליון מפורט, שמורה לו להעביר את מקומם של השירותים לחדר השינה, לבנות חצי קיר בין המטבח לסלון, להוריד את המתגים לגובה הילדים וכדומה. אולם כוחה של התחרות והעדר הביקושים מלמדים שניתן לקזז את התשלומים הנוספים כמעט למינימום. בשורה התחתונה, אם לא תדאגו מראש (לפני שחותמים על החוזה! ) להגדיר את מחירי השינויים, תגלו שכל העברה של נקודת חשמל או טלפון תעלה לכם סכום לא מבוטל.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
בהרבה מקרים מסכים הקבלן לספוג את תשלום עורך הדין
|
|
|
|
|
|
|
כמה עולה עורך דין
|
|
|
|
|
|
|
משום מה, מדובר במוסכמה ידועה מראש, לפיה על רוכש הדירה לשלם כ-2% נוספים כשכר טרחת עורך דין, גם כשמדובר בעורך דין שבא בכלל מטעם הקבלן עצמו. כשמדובר בדירה שמחירה 200 אלף דולר, מדובר בתוספת תשלום של 4,000 דולר , כאשר גם המע"מ (680 דולר נוספים) יצוץ פתאום בלי שתכננתם.
אבל בהרבה מקרים מסכים הקבלן לספוג את תשלום עורך הדין. המיקוח על הורדת התשלום יכול להיות אפקטיבי בהרבה אם תמצאו מבצע שערך הקבלן - למועדונים כמו חבר או הסתדרות המורים לדוגמה - בו הוא ויתר על התשלום הנוסף של שכר הטרחה. יתרה מכך, הקבלן דורש 2% נוספים , שכביכול עוברים ישירות לעורך הדין. לאמיתו של דבר, התחרות בקרב עורכי הדין שחקה את שכר הטרחה, ולעיתים הוא יורד גם אל מתחת ל-1% ממחיר הדירה (כיום מדברים בשוק על סדר גודל של כ-0.8%). בפועל , ההפרש בין העלות האמיתית של שכר הטרחה שמשלם הקבלן לעלות שהוא גובה מכם הוא רווח נוסף שמגיע לכיסו.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
דמי ניהול. מצאו דרך לעשות עליכם כסף
|
|
|
|
|
|
|
דמי ניהול (לקבלן)
|
|
|
|
|
|
|
חברות הבנייה מצאו דרך נהדרת להמשיך לעשות עליכם כסף, גם אחרי ששילמתם את הצ'ק האחרון עבור הדירה. כמעט כל פרויקט חדש שמוקם היום בארץ מגיע יחד עם "חברת ניהול", שעושה את חיי ועד הבית לפשוטים בהרבה. הישראלי המצוי, שבע ויכוחים וקרבות באסיפות הדיירים בבניין הישן בו גר, מעדיף לשלם מאות שקלים בחודש לחברת הניהול, שדואגת לספק את כל השירותים בפרויקט. בלי שתרגישו, אתם עלולים למצוא את עצמכם כבולים לחברה מסוימת ?בחר עבורכם הקבלן עצמו (או שהוא הבעלים שלה), שכמובן גוזר על כך קופון בדרך.
חשוב, אם כן, לוודא שהחוזה מאפשר לכם לבחור בעצמכם את החברה - זה יאפשר לכם ליהנות ממחיר תחרותי יותר, ואולי גם משירותים טובים יותר.
|
|
|
|
|
|
|
 |
|
ל"מדד" שמופיע בחוזה יש קשר קלוש ביותר למדד המחירים המוכר
|
|
|
|
|
|
|
לאיזה מדד?
|
|
|
|
|
|
|
למה אנחנו לא ממש מתרגשים מהסעיף בחוזה, שקובע שהכסף שנשלם בהדרגה לקבלן הוא צמוד למדד? קודם כל, כי בשנים האחרונות נוכחנו לדעת שה"מדד"-כלומר, מדד המחירים לצרכן - אינו מטפס בחדות רבה מידי. בנוסף, אנחנו כנראה יודעים כמה פשוט להצמיד את הכסף שברשותנו למדד המחירים באמצעות אחד מאפיקי ההשקעות, כך שאולי נוכל אפילו להשיג תשואה עודפת על המדד עד למועד התשלום שנקבע בחוזה.
רבים מגלים רק בדיעבד של"מדד" שמופיע אצלם יש קשר קלוש ביותר למדד המחירים המוכר. מדובר ב"מדד תשומות הבנייה", שהוא מדד תנודתי שעלול להקפיץ את מחיר הדירה. רק לשם המחשה: מדד תשומות הבנייה רשם בחודש מרס האחרון עלייה של 0.3%, ובכך השלים גידול חד של 1.9% בשנה האחרונה. במקביל, מדד המחירים לצרכן, זה שמתפרסם בהבלטה בכל כלי התקשורת, רשם באותו חודש ירידה של 0.2%, ובכל השנה האחרונה עלה ב-0.7% בלבד .
מובן שכל מי שעוסק בענף הבנייה לא מופתע מהנתונים האלה, מה שמסביר למה רבים מהקבלנים בוחרים להצמיד את החוזה שלכם למדד התשומות. מחירי התשומות של הענף (בעיקר ברזל) מאמירים בשנים האחרונות, וכך גם שכר העובדים (על רקע גירוש העובדים הזרים והקושי להעסיק עובדים פלשתינים) - והאפשרות לגלגל מעט מאותן תוספות על הרוכש קורצת לקבלנים.
עבור הרוכשים מדובר בפער שמשמעותו אלפי דולרים, והם אינם יכולים להגן על עצמם באמצעות אפיק השקעות מתאים בבנק. מכיוון שבחלק גדול מהשוק עדיין מדברים על מדד המחירים המוכר - אל תוותרו בסעיף הזה.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
התאריך לא קדוש
|
|
|
|
|
|
|
תאריך מסירת הדירה כבר מזמן אינו קדוש - ואתם חייבים להביא זאת בחשבון ולהיערך בהתאם. קבלן שיודע שעל כל חודש עיכוב הוא ישלם לרוכשים דמי שכירות זניחים, לא יהסס לדחות את השלמת הפרויקט, גם כדי לחסוך בכוח אדם (פחות עובדים) וגם כדי לנסות ולמכור כמה שיותר דירות לפני השלמתן, מה שיעזור לו לצאת עם רווח גדול יותר מהפרויקט.
אל תשכחו שעיכוב במסירה עלול להשאיר אתכם ללא הדירה הנוכחית (שנמכרה או חזרה למשכיר) ועם הוצאות כבדות הכרוכות במעבר לדירה זמנית, ואולי אפילו בצורך לרשום את הילדים לגן או לבית ספר חדש למספר חודשים. לכן יש "לקנוס" את הקבלן בתוך החוזה על כל איחור במסירת הדירה, בניסיון להפוך אותה לסיוט עבורו לא פחות משהיא סיוט עבורכם.
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
