 |
 |
|
|
|
|
| מה כדאי לדעת ולמה צריך לשים לב כדי לישון בשקט אחרי ששוכרים דירה |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
עו"ד אופיר מילר
8/2/2005 17:33 |
|
|
|
|
|
|
|
שכירת דירה הינה עסקה חשובה ביותר. מדובר בהוצאה כספית גבוהה, בהתחייבות לתקופה ארוכה למעשה מדובר בקורת הגג שלנו. פעמים רבות נתקלים שוכרי דירות בבעיות שונות
לאחר שחתמו על הסכמי שכירות ללא שהיו מודעים למשמעות סעיפים שונים. לכן, לפני שאתם חותמים על הסכם השכירות, יש לתת את הדעת למספר נקודות שחשוב לברר.
1. בעל הדירה
חשוב לזכור כי הדירה הינה רכושו של המשכיר אשר השקיע בה את מיטב כספו ומטבע הדברים הוא ירצה להגן על השקעתו. מקובל כי בעל הדירה יבקש לברר מספר נתונים על השוכר כגון: האם השוכר בעל יכולת כלכלית, האם הוא מביא עמו בע"ח, ומן הסתם יעמוד בעל הדירה על זכותו לבקר בדירה מפעם לפעם וידרוש מהשוכר לשמור על הדירה ולתחזקה.
2. זיהוי בעל הנכס
חשוב לוודא כי המשכיר הינו אכן בעל הדירה או מורשה מטעמו. לצורך אימות נתון זה, יש לבקש מבעל הדירה נסח טאבו או אישור זכויות עדכני המצביע על זכויותיו בנכס. חבל שתגלו לאחר כניסתכם לדירה ותשלום דמי השכירות, שבעל הדירה הוא לא מי שחשבתם ותמצאו את עצמכם ללא דירה וללא כסף.
3. המחיר והתשלום
בדרך כלל נוקבים את מחיר שכר הדירה בדולרים ומקובל לשלם את שכר הדירה צמוד לדולר, בהתאם לשער הידוע ביום התשלום. לפני שאתם מתחייבים למחיר, תבדקו עסקאות דומות שנעשו באותו אזור, על מנת לוודא שהעסקה היא אכן סבירה. כמו כן, אתם יכולים להציע כי תשלום שכר הדירה יהיה צמוד למדד (ולא לדולר) וזאת בכדי למנוע עליית שכר דירה באופן פתאומי עקב עליית שער הדולר. במידה ולא הצלחתם נסו לקבוע טווח מוסכם לשער הדולר "לא פחות מ___ ולא יותר מ____".
תבדקו מהם מועדי התשלום והאם זה מתאים להכנסותיכם. לעיתים בעל הדירה מבקש את התשלום אחת ל–3 חודשים. במידה וההוצאה היא גדולה מדי תבקשו מבעל הדירה לשלם את דמי השכירות אחת לחודש.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
תמונת ארכיון
|
|
|
 |
|
 |
|
בטחונות, הוצאות ותיקונים
|
|
|
 |
|
|
|
בעל הדירה, בדרך כלל, יבקש להבטיח את קיום תנאי ההסכם ואת רכושו בצורת בטוחות. קיימות מספר בטוחות שכיחות:
ערבות בנקאית – זו הבטוחה הטובה ביותר מבחינת בעל הדירה ועדיפה פחות לשוכר. ערבות בנקאית הינה התחייבות של הבנק לשלם לבעל הדירה את הסכום הנקוב בשטר הערבות, לפי דרישתו. במידה והערבות היא אוטונומית (ללא תנאי), בעל הדירה לא יהיה צריך להוכיח כי דרישתו מוצדקת ושהשוכר הפר את ההסכם. מצב כזה פועל לרעת השוכר מאחר ולא נדרשת הודעה מוקדמת למימוש הערבות. כמו כן, צריך לקחת בחשבון כי העמדת הערבות על ידי הבנק עולה כסף ובכל זמן ההתחייבות חייב להיות כסף זמין בחשבון, בגובה הערבות.
לפיכך, לשוכר עדיפה, בדרך כלל, בטוחה אחרת ולא ערבות בנקאית. במידה ובעל הדירה לא מוכן לבטוחות אחרות, יש להתעקש להגביל את הערבות הבנקאית בסכום, לרשום בה ובהסכם עצמו שהיא תקפה אך ורק לגבי סעיפים מסוימים בהסכם (למשל: אי פינוי, אי תשלום דמי שכירות, גרימת נזק, הפרה יסודית) ולנסות להתנות את מימושה בהודעה מוקדמת. מלבד זאת, לפני לקיחת ערבות בנקאית, חשוב להשוות את עלותה במספר בנקים. סכום הערבות הבנקאית עומד בדרך כלל על 3 חודשי שכירות, אולם בנכסים בהם השקיע בעל הדירה כסף רב הוא יכול אף לגדול.
ערבות של צד שלישי – משמעותה, התחייבות של צד שלישי (הורים, חברים וכד') המאפשרת לבעל הדירה, בתנאים מסוימים, לתבוע את הערבים למילוי התחייבויות השוכר. בטוחה זאת מעמידה את השוכר בסיכון נמוך יחסית, אך צריך לזכור שיכולה להיווצר אי נעימות מהערבים, במידה ומחליטים לתבוע אותם.
שטר חוב לביטחון – משמעותו, שטר שניתן למימוש בהוצאה לפועל ומאפשר לדלג על הגשת תביעה. במידה וחתומים על השטר גם ערבים ניתן לפנות להוצאה לפועל גם כנגדם. בטוחה זו היא נוחה יחסית לשוכר, מאחר והיא מאפשרת לשוכר להתגונן בפניה.
רצוי שהשטרות יהיו בלתי סחירים ובלתי ניתנים להעברה וזאת שלא תיוותרו ללא הגנה למול צדדים שלישיים. כמו כן רצוי להגביל את השטרות בסכום ולבדוק את נוסח השטר, להגביל בהסכם השכירות ובשטר את מימושו, אך ורק לתנאים ולהפרות מסוימות. כמו כן, להתעקש שיהיה רשום בחוזה שעל בעל הדירה להחזיר את השטר לידי השוכר בתום השכירות, או לכל הפחות מיד לאחר ששולמו כל התשלומים על פי ההסכם ולדאוג לקבלת השטר בתום השכירות.
5. מסים והוצאות
בדרך כלל נהוג שהשוכר ישלם את מסי העירייה (ארנונה, מים) וועד הבית. יש לוודא, כי בהסכם נקבע כי השוכר משלם רק את המסים האמורים, החלים על הדייר ולא נושא בתשלומים החלים על הבעלים כמו היטלי השבחה או תשלומים עבור ועד הבית אשר אינן הוצאות שוטפות אלא השקעות כגון: שיפוץ מעלית, צביעת חדר מדרגות, זיפות גג וכד'.
נקודה נוספת שחשוב לדעת הינה, שברב הערים לסטודנטים, חיילים ונכים יש הפחתה משמעותית במחיר הארנונה וכדאי לבדוק את זכאותכם ולנצל הטבה זו.
6. בלאי ותיקונים
לפני חתימתכם על ההסכם, חשוב לבקר בנכס מספר פעמים ולבדוק את תקינות המבנה והמערכות השונות כמו: חשמל, אינסטלציה וכד'. יש להכין רשימת ליקויים שעל בעל הדירה לתקן לפני כניסתכם לדירה. אם בעל הבית משאיר בדירה ריהוט ו/או ציוד, בדקו היטב את תקינותם והכינו נספח להסכם בו מפורטת רשימת הציוד והריהוט.
לעיתים השוכר נדרש לחתום על סעיף בו הוא מאשר שבדק את הבית ומצא אותו מתאים לדרישותיו, אולם חשוב מאוד לסייג זאת באמצעות המשפט "למעט מום או בלאי נסתרים". הכוונה לפגמים בהם השוכר לא יכול היה להבחין, לדוג' צנרת רקובה, וזאת על מנת שבעל הדירה לא יוכל להימנע מביצוע התיקון.
יש לוודא ולכתוב בחוזה כי בעל הדירה אחראי לתקן את כל הקלקולים הנובעים מבלאי טבעי של הנכס, המערכות, והציוד הנמצא בדירה ושייך לבעלים (מזגן, מקרר, ריהוט אם יש). כמו כן, חשוב לציין מועד (עד 24 שעות) לתיקון קלקול דחוף.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
שותפים ותקופת השכירות
|
|
|
|
|
|
|
7. ביטוחים
רצוי שהדירה תהיה מבוטחת על ידי בעל הדירה בביטוח מבנה, כנגד נזקים שונים (שריפות, נזקי מים, פגיעות על ידי צדדים שלישיים וכו') ובכך להקל על תיקון הנזקים, במידה ויהיו. בכל מקרה, מאוד חשוב שתהיה בידכם פוליסת ביטוח צד ג' (המכסה, בין היתר, פגיעה של אורחים ומבקרים בנכס) ופוליסה המכסה נזקי רכוש ששייך לכם בדירה.
8. אופציה
האופציה נותנת את האפשרות להמשיך את ההסכם בין הצדדים לתקופה נוספת. רצוי מאוד להבטיח את אופציה, בדרך כלל לשנה נוספת, בתנאים זהים או כפי שיוסכם בחוזה. עלייה של 5% - 10% בדמי השכירות בתקופת האופציה היא סבירה. חשוב לנסח את סעיף האופציה בהסכם כאופציה לטובת השוכר.
במצב כזה, השוכר הוא זה שיצטרך להחליט האם לממש את האופציה ואם לאו ויבטיח בכך שלבעל הדירה לא יהיו תכנונים עתידיים לגבי הנכס.
9. קיצור תקופת השכירות
כדאי מאוד שתהיה לכם האפשרות להביא את ההסכם לסיומו לפני סוף תקופת השכירות, בהתראה מוקדמת או לפחות אפשרות למצוא שוכר חליפי אשר יהיה מוכן לקחת על עצמו את התחייבויותיכם לפי תנאי ההסכם. במצב בו בעל הדירה מבקש לנסח סעיף המאפשר לו לפנות אתכם לפני סוף התקופה, חשוב לציין כי עליו לתת הודעה מוקדמת של חודשיים לפחות (לפעמים אפשר לבקש גם פיצוי) ותעמדו על כך שהסעיף יהיה הדדי.
בכל מקרה, בעת הפינוי בקשו מבעל הדירה לחתום לכם על מסמך, שאין לו דרישות נוספות, וכי קיימתם את כל התחייבויותיכם.
10. שותפים
במידה ויש לכם שותפים, חשוב להחתימם על הסכם השכירות וכדאי לנסח הסכם בין השותפים הקובע, שבמידה וקיימת מחלוקת שלא מאפשרת מגורים משותפים, מי מהשותפים נשאר ומי עוזב.
11. הפרה יסודית
הכוונה להפרת תנאים יסודיים בהסכם אשר מזכה את הצד הנפגע (בעל הדירה בדר"כ) בביטול מיידי של ההסכם, בפינוי השוכר ובסעדים נוספים כגון פיצויים. חשוב מאוד לבדוק אם אכן יש סעיף כזה בהסכם ומהם הסעיפים היסודיים אליהם הוא מפנה.
מחד, רצוי לצמצם ככל שניתן את הסעיפים היסודיים לעניינים מהותיים בלבד, כגון: אי תשלום דמי שכירות וכד'. מאידך, יש לנסות ולהכניס גם סעיפים מהותיים שפועלים לטובת השוכר כגון: תקינות הנכס וכד'. חשוב לבדוק האם קיים סעיף המדבר על פיצויים מוסכמים (פיצוי שלא נדרש להוכיח כל נזק על מנת לקבלו ולא שולל קבלת סכומים נוספים) ואם יש כזה כדאי להורידו או לפחות לצמצמו ככל שניתן.
12. לסיום
בנוסף לכל האמור, חשוב לברר פרטים כללים כגון: על סביבת המגורים החדשה, על טיב ויחסי השכנים בבניין, מהו סכום התשלום לוועד הבית והאם דיירי הבניין מקפידים על תשלומו (שלא תתקעו בבניין בו המעלית מושבתת בגלל חובות דיירים), האם קיימת חנייה בבניין, לחילופין האם יש בעיית חנייה באזור, האם שומעים רעש בדירה בשעות שונות של היום (קרבה לכביש ראשי, בית ספר), האם יש קו טלפון בדירה (התקנת קו חדש כרוכה בתשלום), חשוב מאוד לצלם את הדירה ואת הפגמים בה - לעולם לא תדעו מתי תזדקקו לתמונות.
לסיכום: כמו כל עסקה רגילה, גם הסכם השכירות נתון למו"מ ולכל צד הזכות לקבל את התנאים הטובים ביותר. נצלו עד תומו את המו"מ, מאחר ולאחר החתימה הנכם מחויבים לעמוד בתנאי ההסכם. בכל מקרה, מומלץ להתייעץ עם עורך דין לפני כל חתימה על הסכם מחייב.
למידע נוסף: www.miller-adv.com
* הערה: מובן שרשימה זו אינה סגורה ואין האמור בה מהווה המלצה להתנהגות ו/או חוות דעת מחייבת, יש לבדוק כל מקרה לגופו ולנסיבותיו המיוחדות.
| | | | | |
|
|
|
|
|
| |
|
|
|
