 |
/images/archive/gallery/153/278.jpg מלון פלאזה בניו יורק, בשדרה החמישית
 |
|
|
|
|
| המשקיע הנדל"ני החדש מצפה לתשואות בטווח הארוך מהנכסים שסביב העולם ושוכח את הסיכונים |
|
|
|
 | דפדף בכלכלה |  | |
דרור מרמור ,
26/10/2004 19:04 |
|
|
|
|
|
|
|
אחרי תקופה ארוכה של הצצות חטופות ולא מחייבות, אפשר לומר כיום בביטחון מלא, שישראלים לא מעטים שבו סוף-סוף להשקיע בנדל"ן. למרות שרבים עדיין מלקקים את הפצעים העמוקים - עדות להשקעות כושלות מלפני 6 או 7 שנים - מתברר שחזרנו שוב 'לאדמה ולבלוקים' ולצורך בבעלות על נכס בר קיימא, כזה שנוכל להצביע עליו ולומר: "זה שלנו".
ולפני שתסיקו כי מדובר בהתעוררות שוק הנדל"ן בארץ, נבהיר כי את מה שהבינו בשנים האחרונות יותר ויותר אנשי עסקים ישראלים - כמו לב לבייב, אליעזר פישמן, מוטי זיסר, יצחק תשובה ואחרים, שבחרו להפנות את מרבית מרצם וכספם להשקעות מעבר לים - מפנימים בהדרגה גם לא מעט ישראלים. הדיבורים על המחירים הנמוכים ועל ההזדמנויות הרבות בשוק הנדל"ן בארץ כבר לא משכנעים אותם או קורצים להם, והם מחפשים את מזלם בשוק העולמי, שמציע להם תפריט מגוון ומעניין בהרבה.
על-פי הערכותיו של רו"ח אייל שמיר, סגן-נשיא לפיתוח עסקי בחברת BDO זיו האפט, אשר מייצג קבוצות של משקיעים ישראלים בחו"ל, יבצעו בשנת 2004 לבדה מאות ישראלים השקעות נדל"ן ברחבי העולם בהיקף של יותר מחצי מיליארד דולר, ואצל רבים מהם מדובר בחלק הארי מתיק הנכסים שלהם. חזרתו של האזרח הישראלי הקטן להשקעה בנדל"ן בחו"ל אינה עניין של מה בכך. לא מעט אנשים עדיין זוכרים כיצד לפני כ-7 שנים, בעקבות הליברליזציה בשוק המט"ח והמעבר למונחים של כלכלה גלובלית, החלה נהירה של אינספור ישראלים שהתנפלו על דירות - בעיקר בניו-יורק
ובטורונטו.
על-פי ההערכות, יותר מ-10,000 ישראלים , שרבים מהם לא היססו למשכן לשם כך את דירתם היחידה בארץ, הלכו שבי אחר הצהרות של מתווכים למיניהם, שהכריזו על "תשואה מובטחת", רק כדי לגלות שמיד בתום תקופת ההבטחה (או לחלופין עם היעלמותו של אותו מתווך אלמוני) הם נשארו עם דירה שמחירה נמוך בעשרות אחוזים מהמחיר שאותו שילמו רק שנה או שנתיים קודם לכן, באזור ללא דורש ובמרחק של לא מעט שעות טיסה מביתם בישראל - אם נשאר להם בכלל בית.
לכן מדגישים כל העוסקים בתחום, כי לאור הפרשיות העגומות מהעבר הלא רחוק, מדובר במגמה שונה לחלוטין. לדברי רו"ח אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל בית ההשקעות פרופימקס, "אנשים מתחילים להבין, שהשקעה נבונה של כספם לא בהכרח מתבצעת בשוק ההון, שבו כביכול נאגר הרבה יותר ידע. לא בכדי במיטב האוניברסיטאות היום בעולם - וורטון, קולומביה, שיקאגו ואחרות - מעניקים היום לסטודנטים תואר בהשקעות בנדל"ן.
"בדיקה של 'העושר העולמי', שנערכה כבר לפני מספר שנים", מסביר רוזנהיים, "גילתה כי 55% מאותו עושר, בסך של 27 טריליון דולר, מושקעים בנדל"ן ברחבי העולם, ואין שום סיבה לכך שהישראלים לא יהיו חלק מהמשחק". רוזנהיים גם מציג מבחן שנערך על-פני 60 שנה, מאז 1934 ועד 1999 (להוציא את שנות מלחמת העולם), ולפיו הציגו השקעות הנדל"ן בעולם (תשואה + עליית ערך הנכס) 57 פעמים תשואה חיובית, לעומת 46 פעמים באיגרות-חוב ו-45 פעמים בלבד בשוקי המניות השונים.
|
|
 |
|
 |
|
|
 |
|
 |
|
'שוק אופציות' נדל"ני
|
|
|
 |
|
|
|
המשקיע הישראלי למד להתייחס להשקעה בנדל"ן כמו אל השקעה בשוק ההון. מונחים כמו'ניהול ופיזור סיכונים', 'סיכון מול תשואה' וכד' הפכו במהירות למטבעות לשון מוכרים והכרחיים גם בקרב משקיעי הנדל"ן, שכבר כמעט אף אחד לא מנסה לשדל אותם מעל דפי העיתון לקנות דירה כזו או אחרת בניו-יורק או בטורונטו.
האפשרויות השונות, שהולכות ומשתכללות בהדרגה, משתלבות במבחן הסיכון מול הסיכוי שבודקים המשקיעים. הסיכון הרב ביותר, שגוזר כמובן בשל כך תשואות של 50% ויותר, הוא מעין 'שוק אופציות' שהתפתח בשנים האחרונות גם בשוק הנדל"ן, הנחשב לכבד ולמיושן יחסית. בארצות מפותחות רבות ניתן היום לרכוש מקבלנים דירות על הנייר, במסלול שמכונה Off Plan, שבמסגרתו קונים הרוכשים חבילה של עשרות או מאות דירות מהקבלן בהנחה של כ-20%, בתמורה לתשלום מיידי של כ-5% ממחירן. אם חלילה לא יימכרו הדירות, או שמחירן יירד במפתיע, יאבד המשקיע סכום לא מבוטל, אולם כמובן שמנגד ניתן לגרוף רווחים עצומים ממכירת הדירות במחירן המלא.
מעבר לכך, ניתן כמובן לרכוש ברחבי העולם קרקעות שכלל אינן מיועדות לבנייה, מתוך הנחה שיעברו שינוי ייעוד וכד', אולם ישראלים רבים למדו כי מדובר לא פעם בהימור הדומה לרכישה באינטרנט של אחד מכוכבי השמים, שלא במפתיע מציע לרוכשים תשואה אסטרונומית (תרתי משמע) ביום שבו אכן יחלו להקים עליו בניינים. מנגד, מסלול ההשקעה שנתפש היום כבטוח ביותר, וממילא ככזה שגוזר תשואות נמוכות יחסית, הוא רכישה של תיק נכסים גדול במיוחד, במסגרת קבוצה השותפה בכל הפרויקט.
לדברי רוזנהיים, "רכישה כזאת נתפשת כמעין השקעה פנסיונית לטווח ארוך, שגם לא מצפים בה לרווחי הון מיידיים". הצפי ברכישה של פרויקט כזה, הכולל לדוגמה מאות דירות בקנדה או בארה"ב, הוא לראות תשואה מיידית של כ-8% כבר בשנה הראשונה, המתייצבת בשנים שלאחר מכן על תשואה של 13%-11% מדי שנה. על רקע הריבית הנמוכה בארה"ב עלו בשנים האחרונות חששות גם מהביטחון בהשכרת אותם פרויקטים גדולים, לאחר שהתשואה שהם הציגו לימדה כי מוטב לשוכרים לרכוש את הדירות (במשכנתאות הנוחות המוצעות כיום) ולא להמשיך לגור בהן בשכירות. אלא שלדברי רוזנהיים, "התברר שהחבר'ה שם חושבים הפוך מהישראלים. אם אצלנו אנשים חייבים לקנות דירה, למרות שפעמים רבות ברור להם שכלכלית מוטב לגור בשכירות, הרי שבארה"ב הבעיה המנטלית של מרבית האנשים היא דווקא לקנות דירה, בעיקר על רקע התנודתיות הגדולה שלה הם הורגלו, שמשכנעת אותם לא להיות כבולים לדירה מסוימת משלהם".
בתווך, על סקאלת הסיכון והסיכוי, גילו הישראלים בשנים האחרונות את האפשרויות שמגלמים נכסים העומדים מוכנים להשקעה ברחבי העולם. מאחר שהם הבינו את יתרונות ההתאגדות כקבוצה של משקיעים (בין היתר, לדברי שמיר, כדי להקטין באופן משמעותי את חבויות המס, בעזרת תכנון מס בינלאומי לגיטימי ), נפתח בפניהם עולם שלם של נדל"ן (נכסים שאותם לא יכלו לרכוש בכוחות עצמם) - החל מבנייני משרדים, דרך מרכזי קניות ומרכזים קהילתיים, ועד לחניונים.
התוכנית העסקית גם חייבת לציין בפירוש תוך כמה זמן הכוונה לממש את הנכס, מאחר שברור שרק ביום המימוש יתברר סופית אם ההשקעה היתה אכן מוצלחת - שכן תשואה פנומנלית לנכס שיימכר בהפסד בדרך כלל לא רלוונטית למשקיע המתוסכל. בנוסף, בשוליים, ניתן עדיין למצוא פה ושם אנשים הרוכשים בעצמם דירה למגורים מעבר לים, לא פעם גם משיקולים שמעבר להשקעה הפיננסית (עבור הבן היוצא ללימודים בחו"ל, במטרה להחזיק בדירה לטובת חופשות הסקי השנתיות וכד'). רוזנהיים מציין, כי "מי שרוכש דירה לבדו בחו"ל צריך לקחת בחשבון שב-99.9% מהמקרים הוא ישלם יותר עבור הנכס. הרי למה ש'פיטר ג' ונס' ימכור דירה ל'משה כהן' מפתח-תקווה, שהוא אינו יודע עליו דבר, אם הוא לא משלם לו יותר כסף? מה גם שהבנק ידרוש ממנו עבור הרכישה ריבית יותר גבוהה וגם ייתן לו מינוף נמוך יותר".
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
מימוש בכל עת
|
|
|
|
|
|
|
העובדה שהדביקו בשנים האחרונות להשקעות הנדל"ן תווית וניחוח של שוק ההון הזכירה למשקיעים רבים גם את האפשרות הנדל"נית שמציעות הבורסות עצמן. קרנות הריט (Real Estate Investment Trust), הנסחרות ברבות מהבורסות בעולם - ובקרוב אמורות לעשות עלייה גם לבורסה הקטנה של תל-אביב - צוברות יותר ויותר פופולריות גם בקרב משקיעים ישראלים, מאחר שהן מציעות לאזרח הקטן להשקיע כמעט כל סכום בחברות נדל"ן, כשאלה מצדן מחויבות לחלק רוב מוחלט מרווחיהן חזרה לבעלי המניות כדיווידנד, על-מנת לקבל את הטבות המס הנגזרות מכך.
קרנות הנדל"ן, להבדיל מהשקעה של ממש-ישירות או באמצעות אחת מאותן התאגדויות-גם מאפשרות לממש בכל עת את ההשקעה, אולם מנגד צריך לזכור שהן מציעות לרוב תשואה שנתית של 8%-7%, בעוד שבעבור ההשקעות בפועל ניתן לגרוף בסופו של יום רווחים גבוהים בהרבה. לבד מהבחירה במסלול ההשקעה עולה, כמובן, גם שאלת מיקומו הגיאוגרפי של הנכס.
רק בימים האחרונים הוציאה פירמת רואי-החשבון פרייס ווטרהאוס-קופר (PWC) סקירה של שוק הדירות באירופה, שבו היא מזהירה מהתפתחות של בועה נדל"נית במדינות כמו אירלנד, הולנד ובריטניה, זאת על רקע עליות המחירים הגדולות שנרשמו במחירי הדירות באותן מדינות לאורך השנים האחרונות. לדברי רוזנהיים, "מי שאומר שאנחנו על סף בועה, לא מבין שאין באמת דבר כזה שוק נדל"ן. היופי הוא שזה הענף הכי מקומי שיש, עם חלוקה אפילו בתוך מדינות ובתוך ערים. בלונדון יש 4 שווקים של משרדים שמתנהגים לגמרי אחרת, בדאלאס יש מחסור גדול במחסנים קטנים לצד היצע גדול של מחסנים גדולים, וכך גם בשאר העולם".
אף על פי כן, בשוק מצביעים כיום על 4 מדינות, שנחשבות בטוחות יחסית להשקעה יותר מהאחרות - אוסטרליה, קנדה, ארה"ב ובריטניה - הודות לשקיפות המלאה שהן מספקות לרוכשים. מנגד, במדינות מזרח אירופה מסתובבים עדיין לא מעט נוכלים למיניהם, שהופכים מראש את ההשקעה באותן מדינות למסוכנת יותר. ומי שמחפש את הסיכון הגדול ביותר, עם אפשרויות התשואה הגבוהות ביותר, עשוי למצוא זאת במפתיע ממש לא הרחק מכאן. אחד הטרנדים החמים בקרב הישראלים בשנה האחרונה הוא השקעה בצפון הטורקי של קפריסין, על אפם וחמתם של היוונים מהדרום, הטוענים כי אדמות רבות נגזלו מהם בשנות ה-60, לאחר שבריטניה נפרדה מהאי ושני החלקים התנתקו.
במחירים של אלפי ליש"ט בלבד ניתן לקנות קרקע של דונם ויותר בצפון המדינה, מחיר הנמוך מ-90% מהקרקעות בדרום. יחד עם זאת, אחרי שתתבשמו מהרכישה המוצלחת של וילה מפוארת על אחד מחופי הים המרשימים, תזכרו שבכל רגע עשוי לדפוק על דלתכם שליח של אחד מהיוונים מהדרום, שיזכיר לכם כי בבוא היום הבית היפהפה צפוי לעבור אליו.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
אחוזה, מרכז קניות ואפילו מרכז לוגיסטי
|
|
|
|
|
|
|
ברחבי העולם ניתן למצוא כיום מגוון פרויקטים, שנבנים בעיקר בכספיהם של ישראלים, שכבר אינם מחפשים בהכרח להשקיע בדירות למגורים. לדוגמה, בגריניץ' שבקונטיקט בונים כיום ישראלים, עם שותפים מקומיים, אחוזה על שטח של 9.5 דונמים, שבמרכזו זורם נחל. הרווח, אם אכן יהיה כזה, יתקבל רק ביום שבו האחוזה תימכר. לאחר שהשקיעו ברכישה ובשיפוץ כ-3.5 מיליון דולר, מקווים היזמים - שאותם איגדה פרופימקס - למכור את הווילה ב-7.5 מיליון דולר, תשואה של יותר מ-50%.
באדמונטון שבקנדה קנו מספר ישראלים מרכז קניות ישן, במטרה לשפצו ולהרחיבו. מרכז הקניות, המשרת אוכלוסייה של כ-100 אלף איש, נרכש ומשופץ בעלות של 20.4 מיליון דולר (קנדיים). הקבוצה הספיקה להחתים את רשת הסופרמרקטים הקנדית Save On Food, מה שמאפשר לה להעריך כי התשואה בסיום הבנייה תעמוד על 16% לשנה.
באזור שדה התעופה של דאלאס מקימה קבוצת ישראלים מרכז לוגיסטי בגודל של כ-10,000 מ "ר. ההשקעה בפרויקט צפויה להסתכם בכ-4.3 מיליון דולר, עם צפי לתשואה של 15%. סמוך לאוניברסיטת ייל שווק פרויקט שבו 86 דירות למגורים, Brook Hollow, המשתרע על 19 דונם. סך עלות הפרויקט 5.1 מיליון דולר, והתשואה הצפויה למשקיעים היא 11% בשנה הראשונה, ועלייה בתשואה ב-10 השנים הבאות עד לכ-15%.
* dror-m@maariv.co.il
| | | | | |
|
|
| |
|
| |
|
|
|
