היקרים ביותר - בלב העיר הבתים היקרים ביותר, מסתבר, אינם בשכונות יוקרה דווקא, אלא בלב תל אביב - ברחובות שקטים מאד 17/06/01 מהו האיזור היקר ביותר בישראל? סביון, הרצליה פיתוח או כפר שמריהו? התשובה המדהימה היא, שיש בתוככי הערים תל אביב ורמת גן רחובות עלומי שם, שבהם המחיר למ"ר גבוה פי כמה וכמה יותר מאשר בשלושת אזורי היוקרה הידועים. מכירים את רחוב סמילנסקי בצפון תל אביב, הנחבא אל הכלים בין רחוב פנקס לרחוב ז'בוטינסקי? ואת רחוב חיותמן ורחוב השופט נופך, הסמוכים לו? אם לא הכרתם את הרחובות הללו, אז כדאי שתדעו, שהמחיר למגרש בן כ­300 מ"ר ברחובות המוכרים יותר כשיכון צמרת, מרקיע לכ­1.6 מיליון דולר (כ­5,500 דולר למ"ר קרקע). לשם השוואה, עלות דונם קרקע (1,000 מ"ר) בכפר שמריהו ובהרצליה­פיתוח מגיעה לכ­1.1 מיליון דולר (כ­1,100 דולר למ"ר) בלבד. מחירה של וילה ממוצעת בשיכון צמרת מגיעה, אגב, לכ­3 מיליון דולר ויותר.במילים אחרות: רמת המחירים ברחובות כמעט אנונימיים אלה בצפון תל אביב הוותיקה גבוהה ביחס למ"ר פי חמישה מעל יישובים דוגמת כפר שמריהו והרצליה פיתוח, הנחשבים כיוקרתיים ביותר בישראל."'שם המשחק' הוא רמת ביקוש גבוהה למוצר נדלנ"י שאין לו תחליף", אומרים מאיר מנחם ונועם דז'לדוב, בעלי חברת נאות שירן, מו מחים לבתי יוקרה שמחירם מעל למיליון דולר.לדבריהם, ברגע שקיים ביקוש גבוה לוילות או דירות יוקרה ברחוב שקט, הנמצא במרחק הליכה ממרכזי הקניות, הבילוי, התרבות והעסקים של העיר הגדולה ­ מחירן עשוי להרקיע לשחקים, זאת למרות שהם אינן נמצאות בישוב הנתפס כולו כיוקרתי."ערך הקרקע ברחובות אלה הוא גבוה במיוחד, זאת משום היותם של הבתים הקיימים בהם מבוקשים מאוד", אומר נועם דז'לדוב. "במהלך השנה נעשות באזורים אלה עסקאות בודדות של מכירת בתים, משום שהמתגוררים במקום אינם מעונינים למכור. השילוב של קוטג' ברחוב קטן ושקט הסמוך למרכז העיר, גורם למחירי הבתים במקום להיות גבוהים ממחירי וילות על מגרשים גדולים יותר בשכונות יוקרתיות, בפאתי אותו ישוב". על מנת להמחיש את הפערים העצומים במחירים, בין מתחם שיכון צמרת לבין הרחובות הסמוכים לו, מביא מנחם את מגדלי פנקס ברחוב פנקס בתל אביב, מרחק של עשרות מטרים בלבד, אשר פנטהאוז יוקרתי מפואר בהם עולה כ­1.5 מיליון דולר, מחצית ואף פחות מזה מרמת המחירים בשיכון צמרת. עליזה כהן, מנכ"לית קבוצת הנדל"ן רשף נכסים, שלאחרונה הקימה מחלקה מיוחדת למגורי יוקרה, מציינת א ת הסיבות העיקריות למחירים הגבוהים של מתחמים יוקרתיים במרכזי הערים: "מדובר בשילוב נדיר ביותר של בתים צמודי קרקע ברחובות שקטים יחסית בלב העיר הגדולה, מיעוט בתים העומדים למכירה, קהל לקוחות שיהיה מוכן לשלם כמעט כל מחיר בעד וילה מוקפת גן פורח במובלעות יוקרתיות במרכזי אותם ישובים, ובלבד שלא יצטרך להיתקע כל בוקר בפקקים המשתרכים בואכה תל­אביבה". שיכון צמרת אינו היחיד. גם בשיכון הקצינים בתל אביב, התופעה דומה. מדובר במתחם קוטג'ים הנושק לרחובות ארלוזורוב וסולד, לא הרחק מבית החולים איכילוב. המתחם מתאפיין ברחובות קטנים ללא מוצא דוגמת רחוב התמר, הגפן, הרימון והתאנה, ומהווה למעשה מעין אי ירוק ופסטורלי בלב סביבה אורבנית אופיינית של בתים ישנים.בית דו­משפחתי אופייני בשטח של 220 מ"ר בנוי, בתוספת גינה של 100 מ"ר מוערך כיום ב­1.1 מיליון דולר (שווה ערך למחיר מגרש של דונם ריק בכפר שמריהו!).לשם השוואה: מחיר דירת 5 חדרים מרווחת ברחובות סמוכים נעה בין 380 אלף דולר ברחוב ארלוזורוב הרועש לכחצי מיליון דולר ברחוב בארי השקט יחסית.יש לציין, כי בשכונת תל­ברוך צפון, לדוגמא, עומד מחירה של ויל ה על מגרש של חצי דונם, על כ­900­800 אלף דולר. כלומר, כ­1,800 דולר למ"ר, כשליש מהמחיר בשיכון צמרת, או שיכון הקצינים. גם בשכונת אפקה, הנחשבת ליוקרתית במיוחד, נמכרת וילה דומה על מגרש דומה, בכ­1.3 מיליון דולר, כלומר ­ כמחצית בלבד מהמחיר למ"ר בשיכון צמרת או הקצינים.לדברי שמאי המקרקעין והכלכלן מנחם מלוכנא, שכונות צמודות קרקע ייחודיות במרכזי הערים דוגמת שיכון הקצינים, משקפות את הפוטנציאל של הגדלת אחוזי הבנייה לבנייה רוויה המגיעה בתל אביב לכדי 600 אחוזים, כלומר מגדלי מגורים יוקרתיים שיתנשאו עד 30­20 קומות. דוגמא מובהקת לכך, אומר מלוכנא, הינם מגדלי צמרת של היזם אלפרד אקירוב הסמוכים לשיכון צמרת. "אין לי ספק", הוא אומר, "כי בעתיד גם מתחם שיכון הקצינים יעבור לבנייה רוויה יוקרתית, מה שמשביח מאוד כבר היום את רמת המחירים בו. כדוגמא נוספת למיקום הנהנה מ"ערך מוסף" משמעותי מביא מאיר מנחם מנאות שירן, את רחוב הורקנוס בצפון תל­אביב. מדובר ברחוב קטן החולש על גבעה נמוכה בקרבת רחוב אבן­גבירול, הנהנה מנוף לים. פנטהאוז ברחוב זה, שגודלו כ­240 מ"ר, מוצע למכירה בכ­1.6 מיליון דולר. לשם השוו אה: פנטהאוז דופלקס ברחוב יהושע בן נון הסמוך, בשטח 175 מ"ר, מוצע למכירה בכ­580 אלף דולר בלבד, ודירת 5 חדרים, 160 מ"ר, באותו רחוב מוצעת בכ­445 אלף דולר.הסיבה להפרש: אופיו המיוחד של רחוב הורקנוס, הנוף הנשקף ממנו, השקט היחסי והקרבה האופטימלית למרכז העסקים והבילוי של רחוב אבן­גבירול.לדברי נועם דז'לדוב, קיים ביקוש רב במיוחד לרחובות ללא מוצא, רחובות עם קוטג'ים בלב הערים, ורחובות המצטיינים ב"ריאות ירוקות" דוגמת רחוב חיסין, סמוך לתיאטרון הבימה בתל­אביב.בית ישן בסגנון וינאי, מצופה אבן נסורה, בשטח 400 מ"ר בנוי, על מגרש של חצי דונם, מוצע למכירה ברחוב זה ב­2.2 מיליון דולר, מחיר גבוה פי שלושה בקירוב מהמחיר ברחובות סמוכים דוגמת תרס"ט או שדרות בן ציון, שם "שווה" דירת גג כ­700­600 אלף דולר בלבד.באותו אזור אפשר למצוא את רחוב לטריס, רחוב קטן ללא מוצא, אף הוא בקרבת הבימה ונושק לשטח ירוק. פנטהאוז בשטח 220 מ"ר, בתוספת מרפסת גג בת 50 מ"ר, מוצע למכירה ב­1.6 מיליון דולר. לשם השוואה: דירה בת 5 חדרים ברחוב הנביאים הסמוך נמכרה לא מכבר ב­410 אלף דולר, כלומר כמחצית המחיר בהתחשב בהפרשי המ חירים בין פנטהאוז לדירת 5 חדרים.גם ברמת גן קיימים פערים ניכרים בין מתחמים יוקרתיים לבין סביבה פחות יוקרתית הצמודה אליהם. שתי הדוגמאות הבולטות הן שכונת תל בנימין ­ שכונת וילות אקסלוסיבית פסטורלית, הסמוכה לרחובות ביאליק וז'בוטינסקי, בה ממוקם בין היתר מעון השגריר האיטלקי. ברחוב האלונים מוצע למכירה בית בשטח של 300 מ"ר, על מגרש של 900 מ"ר, במחיר שיא של 1.9 מיליון דולר. בית נוסף בשכונה, ברחוב בנימין, בשטח של 220 מ"ר בנוי על חצי דונם, מוצע ב­950 אלף דולר. לשם השוואה, ברחובות הסמוכים ביאליק וז'בוטינסקי, מוצעת למכירה דירת 5 חדרים אקסלוסיבית, בת 160 מ"ר, ב­250 אלף דולר בלבד. פער מחירים ריאלי של פי שלושה פחות לעומת תל בנימין.מתחם יוקרתי נוסף ברמת­גן הינו אזור רחוב הגלגל (מד"א רמת­גן), המתאפיין בגבעה נאה בלב העיר, שעליה בנויות וילות הדורות. גודל המגרשים נע בין 300 מ"ר לבית דו­משפחתי ל­500 מ"ר לוילה בודדת. רוב הווילות ישנות ומוצעות למכירה עם אופציה להריסה. לדוגמא, וילה ישנה להריסה או לשיפוץ יסודי מוצעת ב­700 אלף דולר. דירת גן, שנבנתה בראשית שנות ה­90', בשטח של כ­300 מ"ר עם גינה בשטח של כ­300 מ"ר, מוצעת ב­800 אלף דולר. לשם השוואה: דירת 5 חדרים בשטח של 180 מ"ר ברחוב הרוא"ה הסמוך, מוצעת ב­280,000 דולר בלבד, פער מחירים ריאלי של 100 אחוזים ויותר. וילה בשכונת רמת חן היוקרתית, על מגרש של כחצי דונם, נמכרת בכ­700 אלף דולר בלבד. לדברי שמאי המקרקעין והכלכלן מנחם מלוכנא, תופעת פערי המחירים בין רחובות יוקרתיים מבוקשים לאזורים פחות יוקרתיים בסביבתם הקרובה, המאפיינת במיוחד רחובות שקטים במרכזי הערים הגדולות, קיימת גם בערי הלוויין של המטרופולין, אם כי בהפרשים צנועים יותר המגיעים עד 25­20 אחוזים. גם כאן הנוסחה הבדוקה למחיר גבוה היא של רחוב שקט יחסית, רצוי ללא מוצא, אם אפשר בסגנון הולנדי ורווי בצמחיה. מלוכנא מביא כדוגמא את רחוב גורדון ברעננה, רחוב שקט קרוב למרכז העיר, שבו עולה מגרש לבנייה בן חצי דונם כ­600 אלף דולר (1,200 דולר למ"ר קרקע), לעומת 500­450 אלף דולר בלבד (1,000­900 דולר למ"ר) ברחובות ביל"ו ומשה דיין הסמוכים. הסיבה: ביל"ו ומשה דיין רועשים יותר ומתאפיינים בתנועה עוברת, לעומת גורדון שהינו רחוב הולנדי ללא מוצא.דוגמא נוספת מרעננה היא של רחוב שמרי הו לוין, אף הוא רחוב הולנדי שקט שנמצא בין שני רחובות מרכזיים, אוסטרובסקי ופרדס משותף, בו עולה מגרש של חצי דונם לבנייה כ­600 אלף דולר, לעומת כ­500­450 אלף דולר באוסטרובסקי ופרדס משותף. אותה מגמה מאפיינת את הערים הסמוכות כפר­סבא והוד­השרון. בהוד השרון, לדוגמא, עולה קוטג' דו­משפחתי בשטח של 200 מ"ר בנוי, על מגרש של רבע דונם ברחוב ז'בוטינסקי הרועש כ­400 אלף דולר. קוטג' דומה ברחובות שקטים סמוכים, דוגמת הפרדס או העבודה, מחירו עשוי להגיע ל­500 אלף דולר.בכפר סבא עולה קוטג' דומה ברחוב כצנלסון הרועש כ­400 אלף דולר, בעוד מחיר קוטג' ברחוב פנימי שקט דוגמת חטיבת גולני והרצפלד עשוי להרקיע ל­550 אלף דולר.