איך משפיעה הקרבה למוסדות ציבור על מחירי הדירות?
בית-ספר ליד הבית עלול להיות מטרד, אלא אם אתם הורים צעירים. תיאטרון במרחק הליכה יעלה את ערך הדירה שלכם בתל-אביב, אך לא בפריפריה
בתוך כל אלה שמור מקום של כבוד למגורים בסמיכות למוקדי רעש ולמטרדים סביבתיים, העשויים להשפיע על מחיר הדירה בעשרות אחוזים.
במדינה קטנה, המאופיינת בערים צפופות, קורה לא אחת שהדירה שרכשתם נמצאת בסמוך למבנים או למוקדי פעילות המשפיעים גם הם על מחירה, לטובה או לרעה.
אם רכשתם, למשל, דירה ליד בית ספר, בית-כנסת, ציר תנועה מרכזי או מרכז מסחרי - האם זהו יתרון או חיסרון? התשובה, ברוב המקרים, איננה חד-משמעית.
רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אומר כי מגורים ליד מוסדות כמו בית-ספר או קופת-חולים יכולים לפגוע בערך הדירה, אך גם להגדיל את הביקוש לה. "בית-ספר עלול להיות גורם מטריד בשעות הבוקר או אחר-הצהריים, אך הורים רבים ישמחו לדעת שילדיהם אינם צריכים אפילו לחצות את הכביש כדי להגיע לבית הספר, ושניתן לפקח על פעילותם בכל עת."
לדברי מנכ"ל חברת בדק בית, צחי ברדוגו, הורים לילדים רואים בקרבה לבית-ספר יתרון משמעותי. אולם יש כאלה שהרעש ועומס התנועה בשעות ההגעה והאיסוף מבית-הספר מהווים מטרד עבורם.
וירניק אומר, כי גם הקרבה למוסדות תרבות משפיעה על ערך הדירה. כך למשל, דירות הנמצאות בסמיכות להיכל התרבות, לתיאטרון הבימה או למוזיאון תל-אביב נהנות ממחירים גבוהים ב30%-20% מדירות דומות ברחובות סמוכים, וזאת למרות הרעש וריבוי המכוניות החונות.
מנגד, ככל שמתרחקים ממרכז תל אביב, רוכשי הדירות מצפים לסביבה שקטה יותר. לכן בערים כמו רמת-גן ופתח תקווה מטרדי רעש יורידו את מחיר הדירה ב10%- עד .12%
לדברי וירניק, כביש ראשי ליד הבית עשוי להוריד את מחיר הדירה ב20%- ויותר, בייחוד כשמדובר בעיר לוויין בפריפריה, דוגמת נס-ציונה, רחובות, רעננה או כפר-סבא.
עם זאת, יש משמעות לקומה שבה נמצאת הדירה, ויש גם יוצאי דופן: אחת הדוגמאות הבולטות היא מתחם "פארק צמרת" בתל-אביב, הממוקם בין נתיבי איילון לדרך נמיר, ובכל זאת נהנה מרמות ביקוש גבוהות וממחירים גבוהים.
קבוצת מנרב בונה בימים אלה את פרויקט "קדמת העיר" ליד צומת הכניסה לעיר כפר-סבא. לטענת אבי ביתן, מנהל השיווק של הקבוצה, הקרבה לציר התנועה הראשי היא דווקא יתרון, משום שהיא מקצרת את זמן העמידה בפקקים.
כמו כן, הפרויקט נבנה כשכונה סגורה המוקפת במדשאות ובפארקים, "וכך הרוכש זוכה בדירה עם בידוד תרמי ואקוסטי," טוען ביתן.
ומה לגבי בתי-חולים קרובים? מצד אחד, הם נחשבים מטרד עבור בעלי הנכסים הנושקים להם - צפירות האמבולנסים ובעיות חניה עלולות להוריד את ערך הנכס ב.12%-10%-
לצד זה, עבור אוכלוסייה מבוגרת הקרבה לבית-החולים יכולה להיות יתרון, משום שהיא משרה עליה ביטחון. כך למשל, בית-הדיור המוגן היוקרתי פאלאס בתל-אביב צמוד לבית-החולים איכילוב, ובמקרה זה הקרבה לבית-החולים תורמת לשיווק הפרויקט.
במעגל הרחב יותר מתברר כי בתי-חולים רבים "הצמיחו" סביבם שכונות איכות הנהנות מביקושים, מתוך הנחה כי בשכונה גרים הרבה רופאים ואנשי צוות אחרים.
בית-עלמין, להבדיל, מעורר בקרב רוכשים רבים רתיעה, אף שבדרך כלל מדובר בסביבה שקטה. "יש אנשים שבשום אופן לא יסכימו לרכוש דירה סמוכה לבית-עלמין," אומר ברדוגו. לדבריו, ערך הדירות באזור עלול לרדת ב20%- ויותר.
לפיתוח קווי הרכבת בארץ יש יתרונות רבים, אבל לגור ליד המסילה זה כבר עניין אחר. לדברי נעם דז'לדוב, מבעלי סוכנות נכסי היוקרה נאות שירן, "מגורים ליד מסילת רכבת יכולים להוריד את ערך הדירה ב.30%-20%-
אחד המקרים הבולטים הוא כפר שמריהו, הנחשב לאחד המעוזים המועדפים על האלפיון העליון, ובכל זאת הבתים הסמוכים למסילת הרכבת סובלים מירידת ערך של עשרות אחוזים."
ואם המגורים ליד מסילת רכבת כרוכים באי-נעימות קלה, הרי שהמגורים ליד שדה תעופה עלולים להתגלות כסיוט. על כך יעידו תושבי שכונת נווה-אביבים בתל-אביב, המתגוררים בסמוך לשדה התעופה דב, ותושבי אור יהודה ויהוד, שפרויקט נתב"ג 2000 פגם באיכות חייהם.
לדברי וירניק, הקרבה למסלולי תעופה יכולה להוריד 20% מערך הנכס ויותר. לדבריו, בשכונת נווה-אביבים ירדה רמת המחירים ב15%- בלבד בשל הציפייה ששדה התעופה יפונה מהאזור - הנחשב לאחד היקרים במרכז הארץ.
ואיך אפשר בלי אנטנות סלולריות? עו"ד צבי שוב, שייצג לא מעט בעלי דירות בתביעות ירידת ערך בגין הצבת אנטנות, אומר כי מדובר בפגיעה של עד 35% בערך הדירה.
נא להמתין לטעינת התגובות
