איך קונים לופט עם נוף לים בזול?
אקירוב לא לבד: למגדלי היוקרה של תל - אביב קמים כפילים בראשון לציון, בחיפה ובנתניה. המפרט זהה, השמות דומים והמחיר נמוך במאות אחוזים. פנטהאוז במיליון דולר בפתח - תקווה - קונים?
החברות גינדי השקעות ואלמוג כ.ד.א.י, למשל, בונות בימים אלה את פרויקט White בראשון לציון. הפרויקט בן 26 הקומות, הכולל 77 דירות יוקרה, הוא כמעט העתק של “מגדלי צמרת” שבנה היזם אלפרד אקירוב בתל אביב. אבל בעוד מחיר פנטהאוז במגדלי צמרת יכול להגיע ל- 10 מיליון דולר, בראשון לציון ינוע המחיר סביב מיליון דולר.
יזמי פרויקט - White כמו יזמים אחרים של פרויקטים דומים מחוץ לתל אביב - מנסים לשחזר את מה שכבר הוגדר בענף כ”חוויית יוקרה,” על פי הכללים הלא כתובים של אחיהם הגדולים מתל אביב. כל הדירות בפרויקט נבנו ללא עמודים פנימיים, ושיטה זו מאפשרת לחלק את החלל בהתאם לרצון הרוכש.
המפרט כולל, בין היתר, ריצוף באריחי גרניט פורצלן, חדרי אמבטיה מעוצבים, “דק” מעץ יוקרתי למרפסות, ומחוץ לדירה: 3 מעליות מהירות, מצלמות בקרה, עמדת קבלה, שער חשמלי, לובי מפואר בכניסה וחדר כושר הכולל ג’קוזי וסאונה רטובה ויבשה.
ואיך אפשר בלי איזה מעצב על ברקע? אם בפרויקט Yoo ש”במתחם צמרת” בת אביב המעצב הוא פיליפ סטארק הצרפתי, הרי שבראשון לציון מדובר ביהושע קסטיאל ממשפחת יצרני הרהיטים הוותיקה.
מגדלי המגורים תופסים בשנים האחרונות מקום של כבוד אצל רוכשי הדירות, ונדמה שהחלום על בית צמוד לקרקע בכפר מפנה באלגנטיות את מקומו לטובת מגדל מגורים מפואר. על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מאז 2003 חלה עלייה של כ-41% ברכישת דירות חדשות בבניינים בני 6 קומות ומעלה.
בשנת 72.7% 2006 מהדירות החדשות נמכרו בבניינים בני 6 קומות ומעלה (לעומת 51.4% מהדירות ב- 2003).
ה”זליגה” של מגדלי היוקרה מחוץ לתל אביב מורגשת בעיקר בערי הלוויין. חברת בוני התיכון משווקת לאחרונה את פרויקט “טופ התיכון” במתחם “עיר ימים” שבמערב נתניה. בפרויקט שני מגדלי דירות שבכל אחד מהם 20 קומות, והוא כולל 114 דירות בסך־הכל. מחירי הדירות בפרויקט - הבנוי גם הוא לפי הדגם שהכתיבו מגדלי היוקרה שבתל אביב - גבוהים בהרבה מהמחירים המקובלים בנתניה.
דירת הפנטהאוז, ששטחה כ-280 מ”ר עם מרפסת ששטחה 160 מ”ר, נמכרתבכ- 8.5 מיליון שקל - כ- 2 מיליון דולר; פנטהאוז ששטחו 216 מ”ר עם מרפסת ששטחה 72 מ”ר מוצע למכירה בכ־6 מיליון שקל - כ- 1.3 מיליון דולר.
"הפרויקט מיועד בעיקר לקהל המחפש יוקרה אך לא בגוש דן,” מסביר חיים קקון, מנהל השיווק של הפרויקט. “מסקרים שערכנו התברר כי תושבים ותיקים רבים המתגוררים כיום בנתניה הם בעלי אמצעים, והם מעוניינים להמשיך להתגורר בעיר אך ליהנות מסטנדרט בנייה גבוה מהמקובל.”
לא רחוק משם, באותו מתחם ממש, מכרה לאחרונה חברת שיכון עובדים פנטהאוז תמורת 1.2 מיליון דולר. דורית סדן, סמנכ”ל השיווק של החברה, טוענת כי “קיים ביקוש רב לדירות יוקרה מחוץ לאזור תל אביב, בעיקר בפרויקטים הסמוכים לים. מחירי הדירות בפרויקטים אלה נמוכים ב- 30% מהמחירים בפרויקטים הנבנים בסטנדרטים דומים סמוך לחוף הים בתל אביב. אף שהמחירים סבירים ביחס לאזור תל אביב, הם עדיין גבוהים ב- 20% ממחירם של פרויקטים אחרים במתחם.”
אלא שבפועל הפערים בין המחירים מסתכמים ביותר מ- 30% בעוד מחירי דירות הפנטהאוז מחוץ לתל אביב הם 3,500־4,500 דולר למ”ר, מחירי דירות הפנטהאוז במגדלי היוקרה שבתל אביב הגיעו בשנה האחרונה לשיא של 11 אלף דולר למ”ר ואף יותר.
התופעה הזאת מעלה את השאלה מה הופך דירה לדירת יוקרה: המפרט הטכני האיכותי? המיקום? העיצוב? בשורה התחתונה, כפי שיגידו גורמים בענף, האחראי לכך הוא המחיר - שמגלם את כל המרכיבים האלה יחדיו. במונחי השוק, דירה תיחשב יוקרתית אם מחירה הואכ- 4,500 דולר למ”ר בממוצע.
בכל זאת, תלוי את מי שואלים. נועם דז’לדוב, מבעלי סוכנות התיווך נאות שירון, המתמחה בשיווק דירות שמחירן מיליון דולר ומעלה, מסביר: "יוקרה היא דבר משתנה, והיא נמדדת תמיד ביחס לסביבה. באזור תל אביב או במרינה בהרצליה מרכיב הקרקע בדירה גבוה מאוד. במקומות אחרים, כמו נתניה, מרכיב הקרקע זול יותר, ומה שמקפיץ את המחיר לעומת פרויקטים אחרים הוא המפרט הטכני. בכל מקרה, לא מדובר בבתי מלון ואין כאן מדד קבוע של 5 כוכבים.”
לדברי אדריכלית הפנים אריאלה שניאור, המלווה בימים אלה את הקמתם של מגדלי יוקרה אחדים מחוץ לתל אביב, גם השם חשוב: "הכל מתחיל ב’טייטל’ שנותנים לפרויקט. יש לשווקו מלכתחילה כפרויקט יוקרה, ובדרך כלל הוא יכונה ‘מגדל יוקרה’ או ‘מגדלי יוקרה.”’
אחת החלופות המבוקשות למגדלים התל אביביים נמצאת באזור השרון. פוריה תעיזי, מנכ”ל חברת אמבסדור, מסבירה כי בערי השרון - שפנו בעשורים האחרונים בעיקר לזוגות צעירים - הבינו שקיים היום פלח שוק לא מבוטל של אוכלוסייה מבוגרת ואמידה יותר, המחפשת פתרון מגורים נוח ואיכותי.
פעמים רבות אין פתרון מקומי, לכן התושבים זונחים את העיר לטובת מגורים בתל אביב. הרשויות המקומיות הבינו כי התושבים המתבגרים “בורחים” מהן וביצעו בשנים האחרונות שינויי תב”ע, כדי שניתן יהיה לבנות בשטחן דירות גדולות במתחמי מגורים יוקרתיים.
היזם יוסי סופר וקבוצת משקיעים אמריקנים מקימים בימים אלה את פרויקט “מגדלי אפולוניה” במתחם “הרצליה החדשה,” הסמוך לכפר שמריהו. הפרויקט כולל כ- 140 דירות ב- 3 מגדלי יוקרה, וכן לובי רחב ידיים ששטחו 400 מ”ר, ספא, מועדון דיירים, חניונים תת קרקעיים ושירותי שמירה במשך כל שעות היום. המחיר מתחיל ב- 3,000 דולר למ”ר.
מנגד, היזמים יודעים כי את אזור חיפה והקריות - על אף מעלותיו הרבות - קשה לשווק. בחברת הבנייה יובל אלון החליטו להסתכן, ובימים אלה הם משווקים את פרויקט “טופ דניה ”2 בשכונת “סביוני דניה” שבחיפה. הפרויקט כולל מגדל דירות יוקרתי בן 27 קומות ובו 97 דירות.
מחיר פנטהאוז בן 7 חדרים ששטחו 320 מ”ר הוא 900 אלף דולר - מחיר חסר תקדים לדירה בבניין משותף בחיפה.
גם במקרה זה הפרויקט מתהדר במעליות מהירות ומשוכללות, פיתוח סביבתי עשיר, תאורה סולארית בגינה, פארק פרטי, גן שעשועים לילדים, לובי נפרד לכל קומה ולובי כניסה דו קומתי מפואר, חדר כושר, אינטרקום טלוויזיוני במעגל סגור, מערכת לפינוי האשפה, מטבח איטלקי, מזגן מיני מרכזי, הכנה למערכת קולנוע ביתית ועוד - כמיטב המסורת התל אביבית.
"השיווק האגרסיבי של מגדלים מסוג זה כולל את כל המרכיבים לפנטזיה של יוקרה,” מסביר ד”ר חיים יעקובי, אדריכל ומתכנן, מרצה באוניברסיטת בן גוריון וממייסדי עמותת “במקום - מתכננים למען זכויות תכנון.”
"מחד, במקומות רבים באמת נדרשת בנייה לגובה ואין סיבה שאדם לא ישפר את איכות חייו. מאידך, מוכרים לאנשים את הפנטזיה, אבל מגורים במגדלים עלולים להיות בעייתיים לשכבות שאינן די חזקות כלכלית כדי לממן את אחזקתם. במקומות רבים בעולם בעיה זו מתבררת באיחור".
"גם היחס בין מספר הדיירים לשטחים הפתוחים בפרויקטים מסוג זה הוא לא מספק. קורה לא פעם שמקסום הרווח של היזם בא על חשבון השטחים פתוחים. זו סוגיה תכנונית הקשורה לאיכות החיים של כולנו, אבל האינטרס של הרשויות המקומיות הוא דווקא שהיזם ימקסם את הרווח שלו מהפרויקט. נושא השטחים הפתוחים לא מעוגן באופן חזק דיו בתהליכים התכנוניים. אסור להזניח את האינטרס הציבורי.”
נא להמתין לטעינת התגובות
