אילו תוספות מחיר מצפות לכם ברכישת דירה
חשבתם שמצאתם דירה במחיר מצוין? כדאי שתדעו כי עד שתסיימו את תהליך הרכישה המחיר יצבור נפח.לפניכם תפריט התוספות
דוח מיוחד שהכין שמאי חברת EMI מקבוצת ,AIG שי צפדיה, קובע כי עלות מעבר דירה עומדת על כ-1%1 מערך הדירה החדשה שנקנתה. הדוח סוקר את העלויות שנדרש לשלם כל מי שרוכש דירה חדשה או דירת יד שנייה, ובהן עלות עורך-הדין, מס הרכישה, עלות ימי החופש, עלות השיפוץ, דמי התיווך, עלות פתיחת תיק משכנתה ועוד.
לדברי מנכ"ל ,EMI תומר שרת, מהדוח ניתן להסיק גם שרוכשים רבים אינם מביאים בחשבון את העלויות הנוספות הכרוכות ברכישת דירה. עלויות אלה עלולות להגיע לעשרות אלפי שקלים, ולעתים מאלצות את הרוכשים לקחת הלוואות נוספות בעלויות גבוהות.
אם כן, מהן ההוצאות הכרוכות ברכישת דירה ובמעבר לדירה חדשה? בדקנו זאת עבורכם באמצעות אנשי מקצוע בענף.
נכון שרבים מוצאים את דירת חלומותיהם באמצעות מודעות בעיתון ובאינטרנט, אולם יש רבים שנדרשים לשירותיו של מתווך.
כבר בביקור הראשון שלכם בדירה הפוטנציאלית בליווי המתווך תידרשו לחתום על טופס המחייב אתכם לשלם דמי תיווך אם תרכשו את הנכס.
המתווך ידרוש לרוב דמי תיווך בשיעור 2% -1.5% ממחיר הנכס (תלוי בכישרון המיקוח שלכם.( כך שעל דירה במחיר 300 אלף דולר, למשל, תשלמו 6,000-4,500 דולר דמי תיווך.
עם תקיעת הכף והסיכום עם מוכר הדירה מגיע שלב חתימת החוזה. שכר הטרחה של עורך-הדין נע בין 0.5% ל0.75%- מערך הנכס. לדברי עו"ד נעם וייס, העומד בראש מחלקת המקרקעין של משרד עוה"ד שדות ושות,' "אם רכשתם דירה מקבלן, עליכם לשלם שכר טרחה לעורך-הדין מטעם הקבלן.
שכר הטרחה עומד בדרך כלל על כ+ 1.5%- מע"מ ממחיר הדירה. רוב רוכשי הדירות אינם מסתפקים - ובצדק, בייצוג על-ידי עורך-הדין מטעם הקבלן ושוכרים עורך דין מטעמם. גם הוא גובה בין 0.5% ל0.75%- ממחיר הדירה. כך שאם רכשתם דירה ב300- אלף דולר, תיפרדו כעת מ6,250-6,000- דולר נוספים."
עלויות נוספות על המחיר ההתחלתי ברכישת דירה מקבלן נובעות מהצמדת התשלומים העתידיים לקבלן למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה. בעת חתימת החוזה משלמים רוכשי הדירות תשלום ראשוני, ויתר התשלומים לקבלן משולמים בהדרגה עד מסירת הדירה.
לעתים מדובר בתקופה של כמה חודשים ולעתים בתקופות של שנתיים ויותר (כאשר הדירה נרכשה "על הנייר.(" כל התשלומים העתידיים מוצמדים (על-פי מה שקובע החוזה) למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה.
בהתאחדות הקבלנים מסבירים, כי ברוב המקרים הקבלן מאפשר לדיירים לבחור את שיטת ההצמדה. ההבדל בין השיטות הוא שמדד המחירים לצרכן, שאליו צמודים רוב החוזים במשק, משקף את ההתייקרויות או את הירידות של המחירים בכל ענפי המשק, ואילו מדד תשומות הבנייה למגורים משקף את ההתייקרויות או הירידות במחירי תשומות הבנייה, כמו מחירי הברזל, הבטון, שכר העבודה וכדומה.
לדברי עו"ד וייס, לא ניתן לדעת מראש כיצד המדדים יתנהגו, אך בשנים האחרונות מדד תשומות הבנייה עלה בשיעור חד יותר ממדד המחירים לצרכן, כך שרוכשי דירות שהצמידו את התשלומים למדד המחירים לצרכן שילמו פחות.
רישום בטאבו ורישום בית משותף: כאשר רוכשים דירה מקבלן, החוזה מחייב את רוכש הדירה לשלם עבור פעולות שונות שיעשה הקבלן לאחר מסירת הדירה. מדובר בעלויות של התשריטים, המדידות והאגרות הנגבות עבור רישום הבית המשותף ועשויות להגיע לסכום של כ1,000- דולר.
קניית דירה כרוכה גם בתשלום מס רכישה, שהוא המס העיקרי המוטל על רוכשי הדירות. במקרה של דירה יחידה, מס הרכישה בגין רכישת דירת מגורים מחולק ל3- דרגות, וזאת על-פי שווי הדירה: עד 600,400 שקל - שיעור המס הוא ;0% מ600,400- שקל ועד 744,520 שקל - שיעור המס הוא ;3.5% מעל 744,520 שקל - שיעור המס הוא .5% כך שעל דירה שרכשתם ב300- אלף דולר תידרשו לשלם מס רכישה של כ28- אלף שקל.
במקרה של רכישת דירה שנייה הרוכש לא ייהנה מההקלה של השלב הראשון במדרגות המס 0%) מס,( אלא ישלם מס לפי שתי מדרגות המס הבאות: 3.5% ו.5%-
בימים אלו מקדמת התאחדות הקבלנים יוזמה לביטול מס הרכישה באופן הדרגתי. אם תתקבל היוזמה, בשלב הראשון תוגדל המדרגה הראשונה לסכום של 900 אלף שקל ובהמשך יבוטל המס לגמרי.
רובם המכריע של הרוכשים נדרשים ליטול הלוואת משכנתה לרכישת הדירה. עוד בטרם תשלמו את עלויות המשכנתה לבנק תידרשו להוציא כספים על כמה הוצאות נלוות במסגרת הבירוקרטיה שבנטילת ההלוואה.
הערת אזהרה בטאבו 150 - שקל, משכון הנכס - כ160- שקל, מכתב מנוטריון 250-200 - שקל. הבנק גם ידרוש הערכת שמאי של הנכס בעלות של 500-400 שקל, שאותה תידרשו לממן מכיסכם. בנוסף, במשך השנים תשלמו סכום כולל של כ48- אלף שקל עבור ביטוח חיים וביטוח נכס (המחויבים בעת נטילת המשכנתה.( ואם זה לא מספיק, תשלמו גם עמלה על פתיחת תיק משכנתה בשיעור של 0.24% מגובה ההלוואה.
בחברת AMG מודלים כלכליים, המתמחה בייעוץ בתחום המשכנתאות, מסבירים כי על נוטלי המשכנתאות להביא בחשבון את עלויות המימון הכרוכות בנטילת המשכנתה.
כך, לדוגמה, בעת נטילת הלוואה של 400 אלף שקל לתקופה של 20 שנה ובריבית הקבועה הממוצעת כיום בשוק, ישלמו הלווים רק עבור הריבית והתוספת לקרן 212 אלף שקל בערך - וזאת בלי להביא בחשבון את עלויות ההצמדה למדד.
גיל רופא, מנכ"ל משותף בחברה, מסביר כי לאור עלויות המימון הגבוהות, יש חשיבות רבה להפחתת שיעור הריבית שהבנק מבקש, ועל כן מומלץ להיעזר ביועצי משכנתה חיצוניים. לדבריו, הפחתה של כל 0.1% בהלוואה האמורה שוויה כ5,000- שקל לכל אורך תקופת ההלוואה. גם בנושא ביטוחי המשכנתה מומלץ להוציא את הביטוח מהבנק ולהיעזר בחברות הביטוח המציעות תעריפים הנמוכים בכמחצית ממחירי הביטוח בבנקים.
שיפוץ הדירה נחשב כיום בעיני רבים לחובה. מדובר בעולם שלם ללא גבולות, המציע לצרכן הישראלי מגוון אדיר. בתחום זה יש אפשרויות רבות: החל בניקוי בלבד שיעלה כ1,000- שקל, דרך צביעה שתעלה כ4,000- שקל, וכלה בשיפוץ רציני שיכול להגיע בקלות לכ30- אלף דולר בדירה ששוויה 900 אלף שקל.
השיפוץ והתאמת הדירה הממוצעת לצורכי הדיירים יעלו 50-35 אלף שקל. וכל זאת עוד לפני התאמת ריהוט, ארונות בגדים, מטבח, שטיחים, תאורה ומיזוג אוויר.
כמו כן, המעבר והכניסה לבית החדש גוררים הוצאות נוספות שאיכשהו תמיד נעלמות מהעין: למשל, חיבור למערכות החשמל, המים והגז יעלה כ4,500- שקל, והוצאות ההובלה יעלו עוד 2,500-2,000 שקל. גם ימי החופש שאתם לוקחים לצורך המעבר לדירה שווים כסף, ואם נניח שכל יום עבודה שלכם שווה כ400- שקל, הרי שנגיע לסכום של 1,500-1,300 שקל - עלות של 4-3 ימי חופש.
נא להמתין לטעינת התגובות
