שימור ושיפוץ מבנים ישנים
המגמה העולמית של 3 העשורים האחרונים הגיעה גם אלינו: שילוב ישן וחדש. לוקחים אזור או מבנה היסטורי, משמרים ומשפרים אותו, ובונים בסמוך פרויקט חדש.
אקוודוקט המים העתיק בחוף קיסריה, מתחם יפו העתיקה, שכונת נווה צדק ומקומות נוספים בעלי חשיבות היסטורית כבר הוכיחו את עצמם כמקומות נחשבים, וכעת מנסים יותר ויותר יזמים לקחת קצת מהניחוח הנוסטלגי הזה ולהעתיק אותו לערים אחרות.
מדובר בתופעה כלל עולמית, הבולטת בעיקר ב-3 העשורים האחרונים. "מה שקרה בארצות הברית ובמערב אירופה בשנות ה- 80 וה- 90 של המאה הקודמת באזורים עתיקים ובעלי ערך היסטורי - קורה היום בישראל," טוען רן וירניק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.
הוא מביא כדוגמה את אזור הטרייבקה בדאון טאון של מנהטן בניו יורק, שעד שנות ה- 80 נחשב לשכונת עוני. אזור זה שופץ לחלוטין, וכיום מיטב היאפים של ניו יורק מתגוררים בו בפנטהאוזים, בלופטים ובדירות בבניינים משומרים ומשודרגים.
בישראל השכילו להבין את היתרון הגלום בהיסטוריה כבר בראשית שנות ה- 60 ב- 1962 החל תהליך של שיקום ושדרוג "השטח הגדול" ביפו והפיכתו ל"יפו העתיקה" על ידי האדריכל סעדיה מנדל.
בעשור האחרון שוקם ושודרג גם מתחם שוק הפשפשים ביפו ובסביבותיו במסגרת תוכנית כוללת לשיפור פני העיר - ושוק הנדל"ן הגיב בהתאם. יותר ויותר יזמים מתת עניינים במקום, שעד לא מזמן היה החצר האחורית של העיר תל אביב.
בד בבד, אזורים היסטוריים אחרים, דוגמת מושבת הברון רוטשילד בזכרון יעקב ובראש ובראשונה רחוב המייסדים בעיר, הפכו ממתחם מתפורר לפנינה תיירותית היסטורית. להערכת לשכת השמאים, הושבחו ערכי הנדל"ן באותו מתחם בשית עור של כפליים ויותר.
כיום הטרנד הזה הולך ומתפשט גם למרכזי הערים הגדולות. הסנונית הראשונה היתה שדרות רוטשילד בתל אביב וסביבותיהן, עם ההכרזה על "עיר לבנה" ושימור של יותר מ-1,000 בתי באוהאוס ובתים אחרים.
בעקבות זאת עלו ערכי הנדל"ן באזור בשיעור מדהים של פי 3 ויותר. כך קרה גם בפרויקט "רובע לב העיר" בתל אביב. פרויקט זה כולל לצד מגדל המגורים את "בית התאומים," ששוקם ושודרג (והוקם על ידי האדריכל יוסף ברלין ב-,(1925 וכן פיאצה מסוגננת להנאת הציבור הרחב.
לדברי יוגב שמיר, בעלי חברת שמיר בנייה המתמחה בשדרוג מבנים קיימים, בעלי הדירות הבינו ששווה להם להשקיע עשרות ומאות אלפי שקלים, משום שהתמורה לעתים קרובות גבוהה פי כמה וכמה מסכום ההשקעה המקורית.
מצוקה של קרקעות לבנייה בערים מות בילה בשנים האחרונות יותר ויותר יזמים להיכנס להרפתקה של חידוש מתחמים היסטוריים, תוך קבלת זכויות בנייה (גם בערים פחות אטרקטיביות מתל אביב.(
אחת מחברות היזמות שהעזו לבצע מהלך כזה היא קבוצת דניאל יצחקי, שהקימה את פרויקט "מגדל הסיטי" בלב האזור ההיסטורי של המושבה פתח תקווה. לדברי ד"ר גד חסון, מבעלי החברה, במשך 70 שנה ויותר לא נגעו כלל באזור, והוא הפך לאזור מוזנח ולא אטרקטיבי.
עובדה זו הובילה במהלך השנים לירידת מחירי הנדל"ן עד לרמות של כ- 1,500 דולר למ"ר. דירת 4 חדרים מיד שנייה נמכרה ב-150- 160 אלף דולר בלבד.
כעת, בשיתוף עם עיריית פתח תקווה, יוזמת הקבוצה את חידוש מרכז העיר והקמת יותר מ-600 יחידות דיור חדשות ב-6 מגדלי מגורים חדשים במתחם. האזור משנה את פניו, ובין היתר יוקם בו פארק פסלים, ישוקמו וישופצו בתי הראשונים שהיו מייסדי המושבה, ותיבנה בו שדרת חנויות מעוצבות.
כמו כן, בעקבות פיתוח האזור ייפתחו לציבור המבנים העתיקים הממוקמים באזור, דוגמת "בית שיח נשים," ששימש בתחילת המאה שעברה את נשות המושבה פתח תקווה ונמצא בסמוך לגן הפסלים.
הפרויקט של קבוצת דניאל יצחקי נושק לשוק העתיק של פתח תקווה, לבתי הראשונים שהוקמו בסוף המאה ה- 19 ולמרכז העירוני הישן, וכולל 75 דירות במגדל בן 17 קומות. לאחרונה החלה החברה לשווק את הדירות.
לדברי חסון, עד כה שווקו במתחם 19 דירות, שמתוכן דירת פנטהאוז בקומה ה- 17 במחיר 452 אלף דולר. כמו כן, נמכרות בו דירות 4 חדרים במחיר ממוצע של כ-225 אלף דולר ודירות 5 חדרים במחיר 260 אלף דולר.
להערכת לשכת שמאי המקרקעין, מחירי הנדל"ן במתחם יעלו בתוך 5 שנים מ- 1,600-1,700 דולר למ"ר כיום ל-2,400- 2,500 דולר למ"ר - עלייה של כ-.50%
לרוכש הישראלי, כך מתברר, יש פינה חמה להיסטוריה ולנוסטלגיה. לפעמים שילוב אלמנט היסטורי, כמו שחזור בית מגורים ותיק, "בית העם," מרפסת שעליה הוכרזה הכרזה היסטורית בעלת משמעות או אפילו באר עתיקה במרכז המושבה - הם בעלי ערך שיווקי רב.
לדברי איל חכם, מנכ"ל אמבסדור ישראל, העוסקת בליווי שיווקי לפרויקטים נדל"ניים, הערך ההיסטורי ורמת השחזור שיש לבצע במבנה המוגדר לשימור ישפיעו על האופן שבו היזם והמשווק יחליטו למנף אותו לצורך קידום הפרויקט.
לדוגמה, ניתן להקיף את המבנה המשוחזר בגן ירוק ולהשקיע בתאורת לילה. אם מדובר בהיסטוריה שתהיה בעלת ערך מוסף לפרויקט החדש, פעמים רבות יבחר היזם לקרוא לפרויקט בשמו של האלמנט המשוחזר או של הדמויות ההיסטוריות המקושרות אליו.
לדברי חכם, יש כיום ביקוש רב למבנים בעלי ערך היסטורי הקשורים לאירועים פוליטיים או חברתיים בעברה של ישראל. מבנים כאלה מבוקשים מאוד, ויזמים יהיו מוכנים לשלם תמורתם ותמורת הערך ההיסטורי שלהם מחירים גבוהים במיוחד.
"בערים כמו תל אביב וירושלים אנו עדים למקרים רבים שבהם רמת השימור הנדרשת על ידי הרשות המקומית כוללת שימור חזיתות וחלקים גדולים של המבנה. במקרים אלה משמעות השימור היא לא רק מראה 'רטרו' וחזית יוצאת דופן ונעימה לעין, אלא גם עלויות גבוהות יותר של היזם, המתבטאות במחיר הדירות," מסביר חכם.
לדברי שמאית המקרקעין, האגרונומית והמשפטנית נחמה בוגין, "למעשה יש הרבה מאוד יתרונות למגורים במתחם בעל אופי ייחודי המשלב חדש עם שחזור היסטורי. כל המתחם מקבל אופי ומיצוב יוצאי דופן ולא שגרתיים, שמשפיעים כמובן גם ברמת הצרכן על מיצוב דירתו, על הייחוד שלה ועל הערך העתידי שלה."
לדברי בוגין, דירה בפרויקט ייחודי כזה צפויה להיות יקרה מדירה דומה באותו אזור, אך מדובר על אחוזים בודדים. רווח נוסף של הרוכש: בעוד שבפרויקטים אחרים היזם מנסה לגלגל הוצאות לא צפויות על הרוכש, כאן היזם הוא שיצטרך לשאת בעיקר העלויות.
אמנם צפוי כי בפרויקט מגורים שבתוכו ממוקם אזור לשימור יהיו מחירי הדירות, לאור ייחוד הפרויקט, גבוהים באחוזים בודדים, אבל היזם הוא זה שיצטרך לשאת בעלויות הנוספות, ובדרך כלל הוא יגלגל אותן על מחיר הקרקע, כלומר יהיה מוכן לשלם תמורתה פחות או ינסה להתמתקח בענייני מיסוי, אומרת בוגין.
לדבריה, מעבר לערך המוסף שברכישת דירה בפרויקט המשלב שימור ושחזור, טיפ חשוב לקונה הוא לבדוק שהמתחם המשוחזר ישמש להנאת תושבי הפרויקט בלבד, ולא יהפוך לאזור מבקרים פתוח והמוני, שיפר את השלווה של תושביו.
נא להמתין לטעינת התגובות
