היתרונות והחסרונות בקניית דירה חדשה
חדשה או מיד שנייה? קריסת חברת חפציבה יצרה משבר אמון בין רוכשי הדירות לבין הקבלנים. עסקים בדק מהם היתרונות והחסרונות של רכישת דירה חדשה לעומת קנייה של דירה מיד שנייה
מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מעריך כי בטווח הקצר ייתכן מצב של עיכוב בעיסקאות לרכישת דירות חדשות מקבלנים בשל אפקט הקריסה של חפציבה. אולם בטווח הבינוני והארוך ענף הדירות מיד ראשונה לא ייפגע.
לדבריו, כיום מספר התחלות הבנייה עומד על 30 אלף דירות בשנה, קצב הבנייה אינו תואם את הביקושים, ועל כן הביקושים לרכישת דירות חדשות צפויים לעלות. בהתאם לכך החלטנו לבחון עבורכם מה היתרונות והסיכונים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן מול רכישת דירה מיד שנייה, על פי הפרמטרים השונים.
דרישות השוק: סטנדרט הבנייה בדירות חדשות הולם את דרישות השוק, שלא כמו דירות ישנות. לדוגמה, ברוב מוחלט של הבניינים החדשים בני 3 קומות או יותר מותקנות מעליות. בבניינים בני 10 שנים או יותר, גם כאלה שיש בהם 4 קומות - אין מעלית, או שהיא נבנתה במימון הדיירים.
טווח העסקה: הזמן מחתימת החוזה עד הכניסה לדירה ארוך יותר בדרך כלל בדירות חדשות לעומת דירות מיד שנייה. לכן באופן עקרוני לרוכשי דירות חדשות יש יותר זמן להיערך לכניסה לדירה.
שינויים ושיפוצים: רכישת דירה חדשה הנמצאת בשלב התוכנית (על הנייר) מאפשרת לקונים להכניס שינויים על פי דרישותיהם בלי עלות נוספת. זאת, כמובן, לפני החתימה על החוזה. לאחר מכן, אם לא הקפדתם להכניס בחוזה סעיף כזה, הקבלן יגבה תשלום על כל סטייה מהתוכנית.
מצב החומר: סטנדרט הבנייה ואיכות החומרים הולכים ומשתפרים במשך השנים. לעומת זאת, הזמן לא מיטיב עם הבניינים הקיימים. הצינורות מתפוצצים, הטיח מתקלף, הקירות החיצוניים משחירים, וכל אלה מחייבים שיפוצים בעלות של אלפי דולרים.
לדברי גורדון, ברכישת דירה חדשה מקבל הרוכש דירה בנויה על פי התקנים החדישים ביותר, כגון מוכנות לרעידות אדמה וממ"דים גדולים. המפרט הטכני הולך ומשתפר, ובדירות חדשות כיום יש תריסים חשמליים, ריצוף יוקרתי, לובי מפואר וגם תוספות כמו מועדון דיירים, מתקני שעשועים, חדר כושר, ולעתים גם בריכה וספא פרטיים לדיירי הפרויקט.
עם זאת, זיו מאור, מחבר המדריך "לרכוש דירה בלי להיפגע" ועורך אתר ,www.mydira.co.il מזכיר כי לבתי המשפט מגיעים מאות תיקים בכל שנה שעניינם ליקויי בנייה, ולכן דירה חדשה יחסית מיד שנייה שכבר הוכיחה שעמדה במבחן הזמן, היא לעתים חלופה עדיפה.
ההיבט המשפטי: לדברי עו"ד דוד בסון, ממשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות,' מבחינה משפטית יש יתרון ברור לרכישת דירה מיד שנייה: "כאשר אתם רוכשים דירה או נדל"ן בכלל, אתם רוכשים למעשה שני מוצרים: חזקה ומבנה.
כאשר אתם רוכשים דירה חדשה, הקונים נדרשים להבטיח גם את הבלוקים וגם את הרישום. ביד שנייה צריך להבטיח רק את החזקה, כי הבלוקים קיימים." לדבריו, גם אם החלטתם לרכוש דירה חדשה, חשוב מאד להקפיד על כך שיהיה לפרויקט ליווי בנקאי. וחשוב מכך - יש להקפיד שכל התשלומים יבוצעו ישירות לחשבון הפרויקט בבנק ולא לקבלן. כך אתם נהנים מערבות בנקאית לכל סכום שאתם משלמים.
הרישום בטאבו: כאשר קונים דירה חדשה הדירה ממוקמת במקרים רבים באיזור שלא עבר פרצלציה (חלוקה של הקרקע לדירות.( עד שהרישום לא הושלם, לא ניתן לרשום את הדירה בטאבו. בינתיים הרוכשים מסתפקים בהערת אזהרה. דירה מיד שנייה ממוקמת באיזור ותיק יותר, ורוב הסיכויים שהמתחם מוסדר וניתן לרשום את הדירה בטאבו.
החוזה: לדברי עו"ד בסון, ברכישת דירה מיד שנייה מדובר במו"מ בין שני אנשים שווים. ברכישת דירה מקבלן מדובר בעסקה עם חברה, שבדרך כלל מכתיבה לנו חוזה אחיד. פעמים רבות החוזים הם קשים ומסובכים מאד ונוטים לטובת החברה, כולל גלגול שכר הטרחה של עו"ד החברה על הרוכשים.
המחיר: יש פיצוי כספי על רכישת דירה ישנה. המחיר יהיה נמוך יותר ממחירה של דירה חדשה בגודל דומה ובאותו איזור.
הפתעות בשטח: במקרה של רכישת דירה חדשה שעדיין אינה בנויה, ייתכנו הפתעות לאחר שתיכנסו אליה. לדוגמה, בשלב התוכניות הקבלן מבטיח לכם פרדס, אבל לאחר הבנייה מתברר כי מחלון חדר השינה רואים את דודי השמש שהוצבו על גג הבניין הסמוך.
גודל החדרים: קיים קשר בין גיל הדירה לגודל החדרים. בדירות הישנות, אלה שתוכננו לפני שנות ה-,90 נבנו חדרים גדולים יחסית לחדרים בבנייה של היום. מאידך, קיימת בעיה בדירות מיד שנייה שתוכננו בראשית שנות ה-90 בתקופת גלי העלייה - החדרים בהן קטנים במיוחד.
הסדרי התשלום: בתחום הסדרי התשלום יש יתרון לרכישת דירה מיד שנייה. על פי המקובל, ברכישת דירה חדשה חלק גדול מהכסף משולם עוד לפני האכלוס. בקניית דירות מיד שנייה נהוג לשלם 20%-30% בעת החתימה על החוזה. לעתים יש תשלום ביניים - אבל רוב הסכום נמסר בכניסה לדירה.
איחורים במסירה: אחד היתרונות של דירות מיד שנייה הוא האמינות במועד המסירה. כמעט בכל המקרים המסירה תהיה במועד, כיוון שאם המוכר יאחר הוא יחויב עלפי החוזה בתשלום פיצויים כמעט באופן מיידי. עיכוב נוסף מעבר לזמן שנקבע מראש בחוזה הוא הפרה מהותית של החוזה. כדי להיות מוגנים חשוב שהחוזה ינוסח על ידי עורך דין בעל ניסיון בתחום הנדל"ן.
פשיטות רגל: ברכישת דירה חדשה, אם הקבלן פשט רגל, הקונים עלולים שלא לקבל את הדירה. עם זאת, חוק ערבות המכר מבטיח לכם כי הבנק ידאג להשלמת הבנייה או להחזרת הכסף. בכל מקרה, ברכישת דירה מיד שנייה פשיטת רגל של המוכר נדירה בהרבה.
המיקום: מחוץ למרכזי הערים או בפריפריה קיים מבחר גדול יחסית של דירות ובתים חדשים. לעומת זאת, אין כמעט בנייה בלב אזורי הביקוש, בעיקר בערים הגדולות במרכז. שם כמעט אין מתחרות חדשות לדירות מיד שנייה.
הסביבה והשכנים: דירות מיד שנייה נמצאות בדרך כלל באזורים ותיקים ומבוססים שיש בהם גני ילדים, בתיספר, מוסדות ציבור אחרים ומרכזי מסחר.
קניית דירה על הנייר: רכישת דירה על הנייר אמורה להיות זולה מרכישת דירה קיימת, ככל שהרוכש מוכן להקדים את תשלומיו. הסיבה לכך פשוטה. הקבלן לוקח הלוואות בבנק למימון עלויות הבנייה, והריבית על הסכום יכולה להגיע ל- 10% ממחיר הדירה, ולעתים אף יותר.
לכן כדאי לקבלן להפחית את מחיר הדירה ב- 10% ולקחת מקדמות מהרוכשים במקום הלוואות מהבנק. סיבה נוספת: אף שחוק ערבויות המכר (לפיו כל כספיו של הרוכש מוגנים אצל הבנק המלווה את הפרויקט) אמור להעניק ביטחון לרוכש הדירה, קיים סיכון כי זו תימסר באיחור לידיו של הקונה; על הרוכש ליהנות מהטבה כפרמיית סיכון. ברכישת דירה על הנייר חשוב לברר מיהו הקבלן. במיוחד יש לבדוק אם הוא נוהג לעמוד במועדי סיום הבנייה. במקרה שאיש לא שמע עליו, כדאי לחכות עד שהבניין יעמוד על תלו.
חשוב גם לבקש מהקבלן את היתר הבנייה לפרויקט ולעיין בו בקפידה. בהיתר, שמנפיקה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, מופיע מידע חיוני על הבנייה והתנאים שבהם אמור הקבלן לעמוד. לא מומלץ לחתום על הסכם לרכישת דירה שעדיין לא ניתן לה היתר, שכן קיים סיכוי רב לעיכוב ממושך.
לדברי גורדון, מבחינה כלכלית, במקרים רבים רכישת דירה על הנייר מוזילה את הדירה באופן משמעותי בהשוואה למחירי דירות מיד שנייה באותו פרויקט. וכמובן שישנה האופציה שערכה של הדירה יעלה במהלך בניית הפרויקט. מי שרכש בשנים האחרונות דירות חדשות באזורי הביקוש, נהנה מעליית מחירים של עשרות אחוזים עוד בטרם נכנס לדירה.
נא להמתין לטעינת התגובות
