כיצד אפשר לחסוך בארנונה?
מסי הארנונה הפכו לאחרונה לנטל גובר על בעלי ומחזיקי הדירות והעסקים. הרשויות המקומיות אשר קלעו למצב של גרעון תזרימי מצאו פיתרון יצירתי: העלאת חיובי הארנונה. אולם הן טוענות שגם אם הן רצו להפחית את נטל הארנונה, ידיהן כבולות. האומנם? לפניכם המדריך לחיסכון בארנונה
עד שנת 1985 היה לרשויות חופש פעולה לקבוע שיעורי ארנונה כפי שחפצו וכמעט ללא מגבלה. אולם החל משנה זו נקבע בחוק כי הרשויות לא יהיו חופשיות להעלות את שיעורי הארנונה, אלא בשיעור שנקבע מידי שנה על ידי הממשלה, שתואם בקרוב את גובה האינפלציה.
מאוחר יותר הוסיפה הממשלה הגבלה נוספת של תעריפי מינימום ומקסימום לסיווגים ראשיים, וכן הגבילה בחוק אף את האפשרות למתן הנחות. עובדה זו מלמדת כי יש להתייחס בספקנות להבטחות למיניהן שמפזרים בעניין ראשי רשויות או פונקציונרים נוספים ברשות לפני בחירות או במטרה למשוך עסקים מסוימים לעירם.
כך למשל, זכור מקרה בו התפרסמה בעיתון ידיעה על פיה גזבר של רשות במרכז הארץ הבטיח פטור של שנתיים לכל מפעל היי טק שיעבור לעירו. ההבטחה נותרה ללא כיסוי, לא מפני שחזר בו אלא מפני שידיו היו כבולות על פי חוק.
מציאות חדשה זו אילצה את הרשויות המקומיות למצוא פתרונות חלופיים כדי לשמור על רמת הכנסותיה מגביית ארנונה. וכך מעת לעת פושטים מודדים מטעם העירייה על נכסי מגורים, אך בעיקר על בתי עסק ומוצאים כי שטחם גדול יותר מהשטח הרשום אצל מנהל הארנונה ברשות.
כיצד גדל לו הנכס בלי שהעירייה ידעה? הלא כל אזרח הגון ושומר חוק חייב בהיתר בנייה לכל תוספת. לעיתים מדובר בבנייה בלתי חוקית, אך פעמים רבות מדובר בכיסוי לשינוי מדיניות. כך למשל, המדיניות בנוגע לשטחים המשותפים שעיריית תל אביב נהגה לפיה הייתה על פי רוב ובתנאים מסוימים שלא לחייב בגינם.
בשנים האחרונות בעקבות "מדידות חדשות" גילתה העירייה חדרי מכונות על הגג ושטחים משותפים נוספים שלא חייבה בעבר – שטחים שמטבע הדברים נמצאו ב"מדידה החדשה" - והחלה לחייבם. יש רשויות שהגדילו לעשות ותיקנו את החיובים לאחר "המדידות החדשות", אף באופן רטרואקטיבי.
הרשות לא רשאית לשנות את התעריפים אלא בשיעור שנקבע על ידי הממשלה. לפיכך, מצאו הרשויות דרכים יצירתיות להגדיל את השומות. כך למשל, שינתה עיריית תל אביב את מפת האיזורים, באופן ששכונה חדשה נכללה באיזור בו התעריפים היו יקרים יותר. השינוי לא ניכר מיד לעין מאחר שלא שונו התעריפים עצמם.
עיירת תל אביב שינתה את האיזור של שכונת כוכב הצפון לאיזור בו תעריף גבוה יותר. התושבים הגישו תביעה ייצוגית בטענה כי החיוב נעשה שלא כדין. בית המשפט קיבל את טענת התושבים ואילץ את העירייה לשוב בה מקביעתה.
לעיתים מבצעת העירייה שינויים מילוליים "קוסמטים בלבד" שלא נראים מייד לעין, אך עשויים בהחלט להיות מורגשים בכיס. כך לדוגמא, אם בעבר התייחסה הרשות לשטחים עיקריים בלבד או שחייבה את השטח נטו ללא קירות, אז היום לאחר שביצעה שינוי בהגדרת השטח בצו הארנונה, מותר לה לכאורה למדוד שטחים שלא נמדדו בעבר.
כך למשל קרה כאשר העירייה של אחת מהערים הגדולות במרכז הארץ שינתה את הגדרת "שטח לעסקים" תוך שהשמיטה את הביטוי: "לא כולל חדרי מדרגות וחדרי חשמל" והוסיפה: "לרבות מעברים ומסדרונות, חדרי שירותים, גלריות, מרפסות, מחסנים ומבני עזר". מובן שעם השינויים הנ"ל הורחב בסיס גביית הארנונה באופן מהותי, זאת מבלי שהנישומים יבחינו בשינוי.
כך גם קרה במועצה המקומית גבעת שמואל. בעקבות "מדידות חדשות" הגדילה את שטחי המגורים לחיוב בשיעור ניכר. בפועל, לא התגלו שטחים נוספים אלא חויבו לראשונה שטחים משותפים בבניין שלא חויבו בעבר, וביניהם: חדרי מדרגות, לובי כניסה, חדרי אשפה וכיו"ב. עניין זה הגיע עד לבית המשפט שקבע כי שינוי מדיניותה של הרשות לא חוקי כי העירייה לא הייתה רשאית לחייב שטחים שקודם לכן נמנעה מלחייב בגינם.
על פי חוק, חייב להיות בכל רשות ורשות מנהל ארנונה המהווה כתובת להעברת השגות. ניתן להשיג בפניו לגבי נושאים טכניים כגון אופי הסיווג שניתן לבית העסק ומידת השטח שנקבע. את ההשגה יש להעביר תוך 90 יום מיום קבלת הודעת התשלום השנתית.
מחובתו של מנהל הארנונה להגיב תוך 60 יום מיום קבלת ההשגה. אם ההשגה נדחית, יש לנישום את הזכות להגיש ערר בפני ועדת הערר לענייני ארנונה. אם זו דחתה אף את הערר, ניתן להגיש ערעור לבית המשפט. יש מקרים משפטיים באופיים בהם אין למנהל הארנונה את הסמכות לדון בבקשה. כך למשל, במקרה בו נעשה שינוי בצו הארנונה שלא כדין. במקרים אלה יש לפנות ישירות לבית המשפט לעניינים מנהליים בעתירה.
המציאות מלמדת כי התנהלות מול הרשויות בנושאים אלה מצריכה יכולת מקצועית מבוססת, ולו משום שבדרך כלל נדרשת הכרה מעמיקה של פני החוק ושל צווי הארנונה כפי שפורסמו במהלך השנים. לעיתים אף נדרש לנתח צווי ארנונה ישנים, שלאדם מהיישוב אין את הנגישות ואת היכולת להבין לעומקם של דברים.
הכותבים הם אופיר ליברמן, שמאי מקרקעין ומומחה בתחום המסוי המוניציפלי, ועו"ד מיכאל רוזן ממשרד עוה"ד רוזן-קרן, שמתמחה בייצוג גופים מסחריים וציבוריים בתחום המסוי המוניציפלי
נא להמתין לטעינת התגובות
