הכסף שוכב בעו"ש? יש איפה להשקיע אותו

יש לכם כסף פנוי. הוא יושב בבנק וממש מחכה שתעשו איתו משהו. אז איפה להשקיע? בשוק ההון יש סיכונים. הנדל"ן בארץ יקר מאוד, אבל נדל"ן בארצות הברית - זו כבר הזדמנות. רפי מזרחי, שייסד את "האקדמיה לנדל"ן בארצות הברית", מסביר איך עושים זאת נכון

אם יש לכם 50 אלף דולר פנויים ואתם מבקשים אפיק השקעה שיניב לכם כעשרה אחוזי תשואה עליהם, כדאי שתדעו שיש כרגע אלטרנטיבת השקעה נדל”נית חכמה ושקולה והיא נמצאת מעבר לים. מאות ישראלים שמשקיעים שעות עבודה רבות בשבוע ואינם מתקדמים כלכלית, כבר החליטו להשקיע באופציה הזו. חיסכון בבנק ישראלי אינו מניב תשואות מספקות, מחירי הנדל”ן בישראל מרקיעים שחקים ולא מאפשרים רווח סביר. המחסום היחיד הוא פני השקעה בארה”ב, שהיא זירת נדל”ן חמה ומגוונת, הם רק בגלל שיקולי מרחק, שפה, הבדלי תרבות והעדר מידע.

בדיוק עבור משימה זו אנו מגייסים עבורכם את רפי מזרחי, מומחה להשקעות נדל”ן והמייסד והבעלים של “האקדמיה לנדל”ן בארה”ב”. בשש השנים האחרונות ליווה מזרחי משקיעים בהשקעות נדל”ן מניבות בפריפריות שונות ברחבי ארה”ב, במיוחד בממפיס ובפאתי קליבלנד.

רפי מזרחי

ליווי ההשקעות בוצע מול חברות נדל”ן אמריקאיות וישראליות המשווקות נכסים, וגם מול בעלים פרטיים ומול בנקים שעיקלו את הנכסים. במהלך תקופה זו ליווה מזרחי מעל 200 משקיעים, באמצעות שיטה ואסטרטגיה, שקנתה לו תהילה בקרב משקיעים ישראלים. “אני מסייע למשקיעים ישראלים לעשות זאת מישראל בתהליך מבוקר”, מספר מזרחי, “בתוך התהליך אין חשש מהמרחק או מפערי המידע. אנו עובדים עם בעלי מקצוע שחיים ליד הנכס, עוזרים לנו  לאתר את הנכס, לבדוק אותו, לרכוש אותו, לשפץ אותו, להשכיר וגם לנהל אותו בשוטף”.

על פי הערכות של גורמים מובילים בשוק, קיימים כ-200 משקיעים שכבר עבדו בשיטה זו. התהליך מתחיל בסדנת חובה בת חמש שעות, המתקיימת באחד מימי שישי ובה נמסרים עקרונות התהליך. מי שרוצה להתחיל ולהשקיע, עובר לקורס מקיף או מבקש ליווי שנתי להקמת האופרציה: בחירת אזור השקעה, שכפול התהליך לנכסים באזורים אחרים ואפילו השקת מיני מקצוע חדש, כמלווה עצמאי של אחרים הרוצים לבצע את התהליך.

מזרחי עצמו פעיל בעיקר בקליבלנד  ובממפיס, שם הוא מאתר עסקאות עבור עצמו ועבור אחרים ומלווה אותם בתהליך עד ההשכרה. מי שמעדיף להשקיע בעצמו ולחסוך עמלות, לומד ממזרחי איך לעשות זאת בכל רחבי ארה”ב, בהתאם לכמות הכסף המושקעת ולבחירת אזור שמתאים למעמד הסוציו אקונומי המבוקש. כולם לומדים בסדנה ובהמשך בוחרים את המסלול שמתאים להם. לא סתם הוא קורא למסלולים האלה: מסלול “עשה זאת בעצמך ותרוויח את העמלה של עצמך”, ומסלול “אנחנו עושים הכל בשבילך ואתה תרוויח שקט”.

“בשני המסלולים”, אומר מזרחי, “המשימה החשובה מכל היא לאתר פרוייקט מתאים. מכאן, תוך שבועות ספורים ניתן להתחיל להשקיע. הממוצע בשוק מדבר על תקופה של שלושה חודשים עד חצי שנה להשלמת תהליך ההשקעה בנכס מניב ראשון. השקעות של השבועות האחרונים נעות סביב 60 אלף דולר ומייצרות תשואות שנוגעות בעשרה אחוזים, לפני מס, המוערך באחוז וחצי. כדאי מאוד להשקיע בנדל”ן האמריקני כי השוק שם משוכלל, חשוף ושקוף ופועל תחת חוקים מחמירים. יש בו בעלי מקצוע מצויינים, תקנון וחוקה השומרת ומגינה על המשקיע, בלי קשר לזהותו ומוצאו. בארץ אי אפשר למצוא את האפיקים האלה ולמי שיש ברשותו 200 או 300 אלף שקלים פנויים, אין אלטרנטיבה אטרקטיבית בשוק הנדל”ן”.

אז מה יש שם בארה”ב, שמפתה אותנו להשקיע שם את כספנו? חברות ניהול שהמומחיות שלהן היא לטפל בהשקעה ובנכס, ללא צורך להיפגש איתנו או להטיס אותנו לשם. תהליך פינוי דייר מסודר במקרה הצורך ועוד הקלות משמעותיות.

בסדנה של “האקדמיה לנדל”ן בארה”ב” לומדים בין היתר: למה כדאי להשקיע בנדל”ן ואלו הזדמנויות אטרקטיביות קיימות בארה”ב? כיצד בודקים האם מחיר הנכס ברכישה הוא אטרקטיבי? כיצד מעריכים את פוטנציאל הרווח ממכירה עתידית? מה יש לעשות כדי להגן על ההשקעה ולהקטין את הסיכון? מהן שבע הטעויות הנפוצות של משקיעים בארה”ב וכיצד תוכל להימנע מהן? כיצד משיגים תשואות של מעל עשרה אחוזים בהשקעות נדל”ן מניבות ובטוחות בארה”ב?

מזרחי מאמין שכל אחד יכול לפרוץ מבחינה נדל”נית באמריקה: “אני, שבאתי מעבודה יציבה ומסודרת, בניתי תהליך אישי, מותאם ומקצועי, שיאפשר את אותה ההזדמנות בדיוק לכל משקיע.  צריך כאן סבלנות, מעוף ואופק כלכלי. זה לא קסם, אלא תהליך ועבודה. צריך לדאוג להיות הבעלים של הנכס, כדי למנוע הסתבכויות. חשוב מאוד לקנות באזור שבו יהיה קל להשכיר, ואפשר לברר זאת לאחר מחקר אינטרנט ושטח של האזור. תמיד יש בתמונה עו”ד אמריקני וחברת ביטוח אמריקנית, שאחראית לרשום אותך כבעלים. מחירי הנכס הקודמים רשומים בהיסטוריה האזורית ומופיעים באתר ממשלתי מסודר. תמיד אנו נעזרים במהנדס מקומי, שב-300 דולר מוסר דו”ח מסודר על מצב הנכס. כך אנו מקבלים דו”ח עדכני ואמיתי לגבי כל הבעיות הקיימות בזמן אמת בנכס: מצב הקירות, התקרה, הצבע, הגג, חשש מדליפות, נזילות וכו’. נקבל הערכת שווי ועלות לביצוע כל התיקונים. נקבל 150 תמונות שמתעדות בדיוק רב את מצב הבית, זה עדיף בהרבה על טיסה לשם ומראה עיניים, כיוון שאיננו מבינים בתחום של הערכת מצב הנכסים”.

בחודשיים האחרונים השקיעו ישראלים מעל חמישה מיליון דולר בפרברי קליבלנד והבוקר הושלמה עיסקת קניית נכס, שאחרי כל ההוצאות נרכש ב-51 אלף דולר והוא כבר שווה מיידית כשישים. הנכס עבר פיקוח מחמיר ואחרי שהתגלו כל הבעיות עבר תהליך מסודר של בניית תכנית השיפוץ להשכרה. היום הנכס נקנה ויעבור בשבועות הקרובים שיפוץ מקיף. אחרי התהליך הקצר הנכס ישאיר רווח הון של 5,000 דולר עוד בטרם הושכר. התשואה הצפויה משכירות תהיה מעט מעל 10אחוזים.

הנה הצצה קצרה לאני מאמין של מזרחי: “עולם הנדל”ן מציג שפע הזדמנויות מרתקות. בתחילת הדרך שלי בנדל”ן שכרתי דירה בשכונת פלורנטין בתל אביב. שמתי לב שיש דירות להשכיר, שאפילו לא הספקתי לראות ובאלה שהתמהמתי מישהו אחר הזדרז ושכר אותן. זה היה השיעור הראשון שלי ולמדתי את  אחד הכללים החשובים בנדל”ן – דירה במיקום טוב, מסודרת, שנראית טוב ובמחיר אטרקטיבי, תושכר במהירות הבזק. למדתי שיעור נוסף: בעל הדירה הוא מנהל עסק לכל דבר. זו הייתה ההיכרות הראשונה שלי עם השקעת נדל”ן והדלת לעולם הנדל”ן נפתחה עבורי. תפיסת עולמי השתנתה. פתאום הבנתי שבהשקעת נדל”ן אני יכול להרוויח משכורת נוספת ושההון שלי יגדל. הכרתי מושגים חדשים כמו תשואה, מינוף, תכנית פיננסית ועוד. התחלתי לחקור ולהבין כיצד העשירים מתעשרים. החלום להתעשר מזכיה בלוטו התחלף בחלום להתעשר מעשיית עסקים והשקעות נדל”ן.

“החלום החל להיות ממשי כי הבנתי שהוא תלוי בי ולא רק במזל. רכשתי את השקעת הנדל”ן הראשונה שלי. זו לא הייתה עסקת הנדל”ן הטובה ביותר שביצעתי, אך היא הייתה רווחית ולימדה אותי לקחים וכללים חשובים מאוד בתחום הנדל”ן. הפחד מלהשקיע התחלף בדחף לצבור הון ולרכוש השקעות נוספות. הן היו טובות יותר והניבו לי רווחים גדולים יותר. חברים ומשקיעים נוספים החלו להופיע ורצו שארכוש עבורם נדל”ן על פי אותם כללים. ממשקיע הפכתי ליזם, שמלווה משקיעים ומייצר עבורם רווחים ותמיד פעלתי על פי אותם כללים – להרוויח תשואה שוטפת, גבוהה ויציבה לאורך זמן, להרוויח מפוטנציאל עלית מחירים ולהשקיע במינימום סיכון”.

מעל 90% מהמשקיעים שליווה מזרחי הרוויחו תשואה שנתית של 10% ומעל 80% מהם המשיכו להשקעות נוספות, באמצעות השיטה והאסטרטגיה שהוא בנה ב”אקדמיה לנדל”ן בארצות הברית”.

לפרטים נוספים לחץ כאן