בין שדה דב להרצליה: מכרה הזהב הנדל"ני
פרויקט שדה דב, פרוייקט חוף התכלת שבהרצליה ומתחם 3700 המחבר בין השניים, מרכיבים יחד את רצועת הזהב הנדל"נית הלוהטת ביותר בארץ. קארין ורדי, הבעלים של K-GROUP, על אפיק ההשקעה מספר אחת בישראל
מכרה הנדל”ן מספר אחת במדינה שוכן היום על התפר שבין צפון ת”א לדרום הרצליה - החל משדה התעופה “שדה דב” ועד לחוף התכלת הסמוך למרינה שבהרצליה. זוהי רצועת החוף היקרה ביותר במדינה ולא לחינם היא זכתה בפי המשקיעים לכינוי “רצועת הזהב”. מדובר בעתודות הקרקע האחרונות המיועדות לבנייה של ת”א ובפרוייקט דגל של עיריית הרצליה, שצפוי להכניס למדינה ולרשויות המקומיות מילארדי שוקלים. האזור מחולק לשלושה מתחמים עיקריים -פרוייקט שדה דב בת”א, פרוייקט חוף התכלת שבהרצליה וביניהם משתרע מתחם 3700.
עוד לפני שנבנתה במקום דירה אחת, ברור שמדובר במכרה זהב למשקיעים עם חשיבה לטווח רחוק, בינוני ואפילו קצר. זה לא המגרש של הזוגות צעיריםאו משפרי הדיור שמחפשים מגורים לשנה הקרובה. כאן חוקי המשחק אחרים וזה המגרש של הגדולים, שיודעים לזהות הזדמנות, לקפוץ עליה ולהבטיח לעצמם הכפלה ואפילו שילוש של ההשקעה בתוך זמן לא ארוך יחסית. הרבה לפני שתונח אבן הפינה על האדמות הנחשקות הללו.
פרוייקט שדה דב –ללא שום תחרות, זהו פרוייקט הנדל”ן מספר אחת בישראל. גם משום שהוא מהווה את עתודת הקרקע האחרונה לבניה של ת”א, אבל גם ובמיוחד משום שהיזמים שמאחוריו הם מדינת ישראל ועיריית ת”א. המשמעות: אינטרס חד משמעי שלהן לקדם את התוכנית ועובדה זו פועלת לטובת המשקיעים.
הפרוייקט שוכן מצידה הצפוני של רמת אביב ג’, ובסמוך לאזורי חן ולשיכון ל’ היוקרתיים.שדה דב האזרחי כבר קיבל צו פינויל-30.4.17, וכשנה לאחריו יפונה גם שדה התעופה הצבאי. הפרוייקט אמור להכניס לעיריית ת”א ולמדינה מילארדי שקלים, כאשר בנייני המגורים הם רק חלק מהתכנית הנוצצת.
על פי התכניות הרעיונית החדשות יכלול המתחם בן 1,600 הדונמים, בנוסף לכ-16 אלף יחידות דיור, גם מרינה לכ-700 יאכטות ומלון צף עם גשר ליבשה, חוף רחצה של כ-500 מטרים ובו בריכת שחיה מלוחה, שורת מלונות, קניון גדול, מוסדות חינוך ומגדלי מגורים בגובה של כ-40 קומות לכיוון רחוב אבן גבירול, שיוארך אל תוך הפרויקט, וכן שטח ירוק לפארק.
השווי העתידי של יחידת קרקע (רבע דונם היסטורי) בפרוייקט מוערך בכ-2.5 מיליון שקלים ודירה בו תעלה למעלה מ4.5 מיליון שקלים. אלא שכעת, רגע לפני שהתכניות יוצאות לדרך, המחיר ליחידת קרקע הוא עדיין 750 אלף שקלים, ברכישה דרך חברת K-GROUP. לא מדובר כאן בהימור על קרקע.
ערך הקרקעות במדינת ישראל לא יורד.
שהפינוי יתחיל וככל שהתוכנית תקודם ערך הקרע יזנק ויכניס תשואה של מאות אחוזים למשקיעים. רק לשם השוואה -בפרוייקט 3700, הצמוד לשדה דב מצידו הצפוני ומשתרע עד לסי-אנד-סאן, המחיר לדונם הוא כעת כ-13 מיליון שקלים, לאחר שהקרקע הופשרה לבנייה, ולפני היתרים. כשתופשר הקרקע בשדה דב המחיר לדונם הצפוי בה הוא כ-20 מיליון שקלים. אין בישראל השקעה אטרקטיבית יותר.
פרוייקט 3700 – הפרויקט משתרע מצידו הצפוני של שדה דב, וגם מאחוריו עומדת עיריית ת”א. במקום עתיד לקום רובע מגורים יוקרתי בן כ-12 אלף יחידות דיור במגדלים, שטחי מסחר(שיהיה כתוב רק שטחי מסחר), מלונאות, חוף ים עם טיילת ושטח ירוק לפארק.
שווי הקרקע העתידי ליחידה הוא כ-2.5 מיליון שקלים ודירה במתחם תעלה מעל ל-4.5 מיליון שקלים. מדובר בשטחים בעלי פוטנציאל רווח אדיר, השוכנים בצפון הכי יוקרתי של ת”א. השטחים כבר הופשרו לבניה, כך שמדובר בהשקעה שיכולה לשמש גם לזכות ליחידה בפרוייקט וגם למימוש רווחים אדיר.
בשלוש השנים האחרונות עלה ערך הקרקע במתחם 3700 בכ-300 אחוזים והוא עולה ככל שמועד הבניה מתקרב. מחירה של יחידת קרקע במתחם נע בימים אלה סביב 1.2 -1.3מיליון שקלים, אם כי עדיין ניתן לרכוש יחידות במחיר של כ-950 מיליון שקלים, דרך חברת K-GROUP, אשר מחזיקה במספר יחידות מוגבל שמשווקות על ידה במחיר נמוך משמועית ממחיר המוצע כעת
ומאגדת בימים אלו בעלי קרקעות בהסכמי שיתוף בכדי להגיש לערייה
“מבין שלושת הפרוייקטים זהו המתחם עם אופק הבניה הקרוב ביותר”, אומרת קארין ורדי, הבעלים של K-GROUP, “מכיוון שהקרקע הופשרה צפוי מחיר יחידה להגיע לכ-2.5 מיליון שקלים כבר בעתיד הנראה לעין, ככה שהשקעה של 950 אלף שקלים עתידה כמעט לשלש את עצמה. אין היום בשום אפיק מוכר המציע הזדמנות להשקעה דומה, שהתשואה עליה היא כל כך גבוהה באופק הנראה לעין”.
פרוייקט חוף התכלת-עברנו לתחום שיפוט הרצליה, לאזור שבין המרינה הכחולה למלון מנדרין. כ-2,200 דונם של קרקע המיועדת לבניה רוויה, הסמוכה לחוף הים, לצומת גלילות ולעורקי תחבורה חשובים ומרכזיים. על פי התכנית יקומו במקום כעשרת-אלפים יחידות דיור, כחלק מתנופת בנייה אדירה בהרצליה. גובה הבניינים ינוע בין שבע קומות בשטחים הקרובים לים ועד למגדלים בני 20 קומות בחלק המזרחי.הקרקע במקום עדיין לא הופשרה, אבל מכיוון שמאחורי הפרוייקט עומדת עיריית הרצליה,קיים אינטרס מובהק לקידום התוכנית אשר מופקדת כעת במחוזית , לאחר שאושרה במקומית
כרגע עומד מחיר השוק בחוף התכלת החל מ-7450 אלף שקלים למטר והוא צפוי לעלות עם הזמן. יחד עם זאת, ב-K-GROUP עדיין ניתן לרכוש יחידות קרקע במחיר של 6200-6500אלף שקלים למטר. בשנים האחרונות עלה מחיר הקרקע במקום בהתמדה ועל פי נתוני רשות המיסים הוא זינק רק בשלוש השנים האחרונות בכ-300 אחוז.
הזדמנות בתוך הזדמנות -משקיעים נבונים לא צריכים המלצות מיוחדות כדי לזהות את ההזדמנות הטמונה בכל שלושת הפרוייקטיםהאטרקטיביים, אבל גם בתוך רצועת הזהב הנדל”נית הזו,עדיין ניתן להשיג יחידות קרקע במחירי מציאה, בכל השלושה.
את אלה ניתן למצוא בימים אלה בחברת”K-GROUP”, חברת נדל”ן בוטיקית, המתמחה בהזדמנויות נדל”ן בארץ ובעולם. בראש החברה עומדת קארין ורדי, אשת נדל”ן מנוסה ומקצועית, שמזהה את ההזדמנות שבתוך ההזדמנות. “בשלושת המתחמים יש דונמים רבים אשר נמצאים בבעלות פרטית”, אומרת ורדי, “ולכן יש לאתר את הבעלים, חלקם אנשים מבוגרים מאוד ולפעמים אפילו את יורשיהם, ולרכוש בחכמה את יחידות הקרקע, על מנת לזכות בכרטיס כניסה לפרויקט ובזכות לנכס. מכיוון שאנחנו חברת בוטיק, ההצעות שלנו הן יחודיות והן זולות בהרבה מאלה שבשוק. לשם דוגמא, יחידות קרקע שנמכרות היום ב-1.2-1.3מיליון שקליםבפרוייקט 3700, ניתן עדיין לרכוש אצלנו ב-950 אלף שקל. גם בפרויקטים האחרים אנחנו הזולים ביותר. בחוף התכלת, למשל, מחיר השוק למטר הוא 7450 שקלים, שעה שאצלנו הוא החל מ-6200 שקלים למטר ועד 6500”.
מה התחזית שלך למה שקורה בפרוייקטים?
“התחזית שלי היא שההשקעה תמשיך להניב תשואה יפה למצטרפים, בכל אחד מהפרויקטים, גם לטווח הקצר ובוודאי שלטווח רחוק. כרגע כדאי לרוכשים להתאגד כמה שיותר,על מנת להשיג תנאים טובים יותר כשהבנייה תצא לפועל. לשם כך אנחנו עובדים עם עורכי דין חזקים ומובילים, המייצגים מאות בעלי קרקעות בפרוייקט, כך שנוכל להשיג מבנים טובים יותר”.
על האני מאמין המקצועי שלה אומרת ורדי: “אין ספק שהשקעה בנדל”ן היא היום האטרקטיבית ביותר. אומרים עלי שאני אשת שיווק טובה ורוצים לדעת מה הסוד שלי. זה מאוד פשוט: המון משקיעים סומכים עלי ומאמינים בי ואני לא מאכזבת את מי שנותן בי אמון, כי אני מבינה את הצורך שלו לדאוג לעתידו ולעתיד משפחתו ומכירה את הפחד מחסכונות שיירדולטימיוןבהשקעה לא נכונה. הצלחה של המשקיע היא גם ההצלחה והסיפוק שלי. כשהבנתי שחברות נדל”ן גדולות גובות סכומי עתק רק כדי לממן משרד מפואר עם עשרות עובדים, ידעתי שאם אאמץ מודל של חברת בוטיק זה יאפשר למשקיעים שלי לשלם פחות ולהרוויח יותר”.
אקו"ם