הטרנד החם בשוק בנדל"ן: התחדשות עירונית
תמ"א 38, פינוי-בינוי וחיזוק מבנים הפכו בעשור האחרון למושגים פופולאריים בקרב הקבלנים. הכל על השיטות המגוונות לשדרג את הקיים ולהפוך אותו לחדש
"בהתחדשות עירונית, ניתן בהחלט לבנות באופן מיידי מאות אלפי יחידות דיור בלי לפגוע בטבע, זה הכי ירוק וסוציאלי", כך ניסים בובליל נשיא התאחדות בוני הארץ התבטא בכנס מיוחד בנושא.לכתבות נוספות בערוץ הנדל"ן של nrg ומרכז הבנייה הישראלי
תמ"א 38, פינוי-בינוי, חיזוק מבנים ועוד אלו הינם מושגים שהחלו לשנן בענף הנדל"ן בעשור האחרון והופכים לטרנד בקרב קבלנים, יזמי נדל"ן, משפטנים וראשי ערים. מושגים אילו באים תחת המושג "התחדשות עירונית": כלומר לשפץ, לחזק, לשדרג את הקיים ולהפוך אותו לחדש. השיטות מגוונות אם זה בהריסה ובנייה מחדש, אם זה בשיפוץ וחיזוק. בסופו של יום המטרה היא הפיכת שכונות מגורים ישנות למגדלי דירות חדשות.
משרד הבינוי והשיכון פירסם כי בשנים האחרונות התרחב תחום ההתחדשות העירונית כמעט לכל הישובים העירוניים המרכזיים בארץ ואין כמעט בית מגורים אשר דייריו לא נתקלו ב"מארגן" אשר ניסה להחתים אותם על הסכמתם לביצוע פרויקט להתחדשות עירונית.
לדברי עינת גנון, מנהלת אגף התחדשות עירונית במשרד הבינוי, רבים מ"מארגנים" אלה אינם היזמים אשר יבצעו את הפרויקט בפועל, ועל כן מטרתם הינה להשיג הסכמות עקרוניות ("הסכמי טרום התקשרות") ממספר רב, ככל הניתן, של בעלי דירות במבנה ולמכרן ליזם אשר יהיה מעוניין לקחת על עצמו את ביצוע הפרויקט.
מצב זה מוביל לעיתים לכך ש"מארגנים" לא מקצועיים מחתימים בעלי דירות על הסכמי טרום התקשרות מחייבים, ללא מגבלת זמן, תוך הבטחת תמורות בלתי ריאליות. משרד הבינוי מקדם הצעת חוק שתקל על מימוש פרויקטים לפינוי-בינוי באמצעות הסדרת תופעת דוגמת אלו וסנקציות חדשות כנגד דיירים סרבנים.
אין ספק שזהו הנושא החם בשוק הנדל"ן בעיקר בקרב מחפשי דירות, קבלנים ויזמים. התחדשות עירונית היא העתיד, אך לא רק בנושא רכישת דירות. בובליל מסביר ומזהיר: "התחדשות עירונית היא חובה, אבל שכחנו מה קרה בנפאל. אם תהיה רעידת אדמה בישראל אנחנו נראה אסון גדול" .
עו"ד אברהם ללום, ממשרד עורכי הדין אברהם ללום ושות' ומחבר הספר "מורה דרך בעסקאות פינוי בינוי ומורה דרך בעסקאות תמ"א 38" מסביר את הנושא החם בתחום הנדל"ן "פרויקטים של התחדשות עירונית מקודמים בדרך כלל ע"י נציגות דיירים, ועלייה לשתף מעת לעת את כלל הדיירים בקידום הפרויקט. מדובר בתהליך חשוב ביותר ליצירת תחושת שקיפות ואמון בין כלל הדיירים לבין הנציגות, ולצורך שימור ומתן ביטוי לרצונם של הדיירים במהלך הוצאת הפרויקט לפועל".
למען השקיפות, חייב בעל דירה לדווח לכל שאר בעלי הדירות על שינוי מהותי בתמורה שהוא צפוי לקבל. השאיפה היא לפעול לקיום החובה הקיימת בחוק פינוי בינוי פיצויים, על אף שאין הסדר לגבי פרויקטים של תמ"א 38.
"קיימים גורמים רבים עליהם החובה לפעול בשקיפות, החוק מתייחס בעיקר לגורמים אשר פועלים מטעמו של יזם המעוניין בביצוע הפרויקט, למי שמקבל או שעתיד לקבל תמורה מהיזם או מהקבלן וכן למי ששכרו תלוי בהתקיימות הפרויקט והוצאתו לפועל" מבהיר ללום.
ועדת האתיקה הארצית של לשכת עוה"ד קבעה כי אסור לעורך דין המייצג את הבעלים כלומר בעלי הדירות הקיימות, לייצג גם את היזם, לא לעניין העסקה עצמה וגם לא לעניין הרישום. כמו כן, נקבע כי אסור לעורך דין המייצג את הבעלים לכרות הסכם עצמאי עם היזם בו יוסדר שכר טרחתו. ההתקשרות חייבת להיות אך ורק עם לקוחותיו של עורך הדין המייצג, קרי – הבעלים, כאשר אם יש התחייבות של היזם לשלם את ההוצאות, היא תהיה כלפי הבעלים בלבד ובשום מקרה לא כלפי עורך הדין המייצג אותם.
"ועדת האתיקה גם קבעה כי אין מניעה לחשוף בפני היזם את שכר טרחתו של עורך הדין, כפי שסוכם על ידי עורך הדין ולקוחותיו, ואולם – עורך הדין לא ינהל עם היזם משא ומתן לגבי שכר טרחתו ולא ייצג את הבעלים במשא ומתן כזה, שתכליתו לדון בשכר טרחת עורך הדין עצמו. כל דיון בשאלת שכר הטרחה יהיה אך ורק בין עורך הדין לבין לקוחותיו והיזם לא יהיה מעורב בו" סיכם ללום.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם