איך להשקיע חכם ובטוח בנדל"ן בישראל?

סדרת כתבות של מרכז הבנייה הישראלי מציגה את כל מה שרציתם לדעת על שוק הנדל"ן הפרטי בישראל. על הפרק: רוצים לקנות דירה להשקעה או להשכיר את הנכס שלכם? כך תעשו זאת נכון

הריסה לקראת תמא ברמת גן. לאורך ציר הזמן הוכח שהשקעה בנדל''ן בישראל רווחית ומשתלמת צילום: וידאו בייקר

על פי הפרסומים ניכר שישראלים מבינים שהשקעה בנדל"ן היא אומנם השקעה מורכבת, אך פועלת לטובת המשקיע. גם אם מדובר ברכישת נכס בסכום שאינו שייך להם ישירות אלא שייך לבנק המעניק משכנתא ובכך מאפשר את רכישת הדירה. במרבית המקרים החזר החודשי של המשכנתא אמור להשתלם אם זה בא מתוך שכר הדירה שמשלם הדייר. אז איך כדאי להשקיע בנדל"ן?

דירה להשקעה. לאורך ההיסטוריה המודרנית נכסי נדל"ן נחשבו להשקעה יציבה, קורת גג משלך היא חלומם של כל זוג צעיר או משפחה בתחילת דרכה. לפני כשנה למרות התנגדות משרד האוצר, ועדת השרים לענייני חקיקה אישרה כי זוגות צעירים יוכלו לרכוש דירה ראשונה במשכנתא של עד לגובה 90% מערך הדירה. כלומר זוגות שיבקשו לרכוש דירה, חדשה או יד שנייה, יצטרכו להציג להציג הון עצמי של כ-10% בלבד מערך הדירה בעת לקיחת המשכנתא.

וזאת בניגוד לדרישה שהייתה קיימת להון עצמי בגובה 25%-30%. אך מה מה בנוגע לחוקים שרוצים לקנות דירה להשקעה? בשונה מדירה למגורים מטרתה העיקרית של רכישת נדל"ן להשקעה היא לייצר תשואה ורווח לבעליה. רכישת דירה להשקעה הפכה לפופולארית בשנים האחרונות.

כיום משקיעים מעדיפים פחות להשקיע בבורסה הלא יציבה ועם תשואות נמוכות, והפנו את מירב מרצם לשוק הנדל"ן. המטרה היא הבטחת תשואה תוך השקעה בנכסים שנחשבים לבטוחים ויציבים כמו דירות בישראל.

פרויקט OPARK של אפי קפיטל בשכונת נווה אור באור עקיבא צילום: הדמייה איוולב מדיה

מקור הרווח השוטף בהחזקת נדל"ן להשקעה הוא הכנסות משכר הדירה. לפני רכישת הדירה כדאי לחשב בשלב הראשון את שיעור שכר הדירה  משווי הדירה.  יש לקחת בחשבון תקופות בהן יתכן שלא יהיו שוכרים ולכן יש להשאיר תקציב של מקדם ביטחון לפחות של 10%.

תקציב נוסף שיש לקחת בחשבון הוא על הוצאות בלתי צפויות כמו פיצוץ צנרת, תקלות חשמל ועוד.  
ליאת פרנקל מתכננת פיננסית בכירה ומנכ"לית חברת רווח נקי,  ממליצה על רכישת דירה להשקעה. לדבריה אם עושים את זה נכון זה משתלם בסופו של דבר.

"הדבר הנכון ביותר שאדם יכול לעשות עם כספו ובעזרת הלוואות הוא להשקיע זאת בנדל"ן ברכישת דירה להשקעה. החשבון הוא פשוט אם רוכשים דירה במיליון שקלים ושכר הדירה לחודש הוא שלושת אלפים שקלים התשואה שנתית תהיה כשלושה אחוזים".

"רכישת דירות להשקעה עם פוטנציאל השבחה יכולים להניב רווח במכירה. החשיבות טמונה בראייה כללית של המקום בו נרכש הדירה. כלומר חשוב שלדירה להשקעה יהיה ביקוש בעתיד כמו במבנים של פינוי בינוי בהם התוכנית היא להרוס את המבנה ולהקים במקומו מבנה חדש ובאותו זמן תושבי המקום יכור במקום אחר. תוכנית נוספת שראויה היא תמ"א 38 (תוכנית המתאר הארצית לחיזוק בניינים קיימים בפני רעידות אדמה), על כל גווניה".

הריסות שכונת גרין פארק צילום: אמיר ישראלי.

בניגוד לדירת החלומות בה אנו רוצים לגור, דירה להשקעה נחשבת לכדאית מאד, אם היא ישנה ולא משופצת. פינויי בינוי למשל ישביח משמעותית את שווי הדירה כך שצריך לעשות את השיקולים בהתאם. 

יש מספר דרכים למימון דירה להשקעה מימון מהון עצמי, למשפחות רבות דירה להשקעה משמשת הכנסה נוספת משכר דירה. קניית דירה להשקעה יכולה להיות מהון עצמי מינימאלי בשילוב קבלת משכנתא במימון מהבנק. בקניית דירה להשקעה רצוי שתזרים השוטף יהיה חיובי וששכר הדירה יהיה גבוה מהחזר המשכנתא. יועצי משכנתאות שניתן למצוא היום בנקל, יכולים לכוון ולעזור בכדי למצוא את מסלולי משכנתא הטובים ביותר. במיוחד שבשנים האחרונות הריבית היא הנמוכה במשק.

שיטה נוספת של מימון מלא של הדירה להשקעה היא באמצעות כל בנק שנותן משכנתאות. בשיטה זו משתמשים בנכס נוסף בכדי למנף את ההשקעה ללא הון עצמי.  לדברי פרנקל "כדאי להשקיע בנכס הנמצא באזור שעומד לעבור שינוי או פיתוח של תשתיות. בנכס הנמצא באזור מוסדות אקדמאיים, מבני ציבור כמו בתי-חולים, או אזורי תיירות. כדאי גם בנכס הנמצא בתוכניות פינוי-בינוי עתידיות או נכס שניתן לבצע בו תכנית חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה תמ"א 38.

אם מתאמצים אפשר למצוא נכס שיש בו זכויות בניה נוספות שלא מוצו או נכס במצב רעוע שמאפשר שיפוץ שיאפשר את הפיכתו אטרקטיבי לשכירות או למכירה. לסיכום, לאורך ציר הזמן הוכח שהשקעה בנדל"ן בישראל רווחית ומשתלמת".