איך קונים דירה? 8 עצות שאסור לכם להחמיץ
קניית דירה היא עסקה בסדר גודל שונה מאלה שרובנו מורגלים בהן. אז לפני שאתם ניגשים לבצע את הרכישה היקרה בחייכם, כדאי שתקראו ותפנימו את הטיפים שלפניכם. לגזור ולשמור
כל התכנים הכי מעניינים - בעמוד הפייסבוק שלנורכישת דירה היא אחת מהעסקאות היקרות ביותר שאנו עושים בחיינו. בעזרת מומחי מרכז הבניה ומומחים נוספים ריכזנו מספר טיפים לרוכשי הדירות – חדשות או יד שניה....לגזור ולשמור....
כאשר קונים דירת יד שניה יש לחפש גם את הליקויים הנסתרים מהעין , שאינם נראים על פני השטח אך יכולים לעלות בעוגמת נפש רבה והוצאה כספית גבוהה.
אינסטלציה – חשוב לבדוק מראש כמה זמן קיימת מערכת האינסטלציה בדירה. אם היא הוחלפה בחמש השנים האחרונות – סביר להניח שהיא תחזיק מעמד בלי בעיות. אם היא קיימת 20-25 שנים, קיימת סבירות גבוהה לנזילות ופיצוצים.
רטיבות – במקרים רבים בהם יש רטיבות בדירה מנסים לכסות עליה באמצעות צביעה. יש לשים טוב לב לכך, שכן עם עין טובה ניתן לראות את הרטיבות למרות הצביעה. רטיבות קיימת במיוחד בקירות מערביים ומאחורי ארונות, ולכן במקומות בהם אפשר להזיז את הארון חשוב לעשות זאת ולבדוק שאין רטיבות.
נזילות – בדירות גג ובבתים פרטיים חשוב לבדוק את השיפועים בגג, ולעשות זאת באמצעות התזת מים. אם השיפוצים בגג לא טובים והמים לא זורמים למרזבים – סביר להניח שבעתיד תהיינה נזילות. בבתים פרטיים חשוב לבדוק שאין נזילות במרתף, מכיוון שזו בעיה שקשה מאד לפתור אותה והיא כרוכה בעלויות גבוהות במיוחד.
רוכשי דירות צריכים לבדוק היטב את הרישום של הדירות, ובמיוחד כאלו שנבנו בשנות הארבעים והחמישים של המאה הקודמת. אלפי בניינים שנבנו באותה התקופה נבנו על ידי קבלנים, והנוהג באותה התקופה היה להשתמש ב"קומבינה" של תכנון מס, כאשר במקום למכור את הדירות כרשומות בטאבו, מכרו לדיירים מניות של חברות שהקימו. אותן חברות שהקימו הן אלו שהחזיקו בבעלות בטאבו בדירות, ואילו הרוכשים נרשמו כחוכרים של הדירות.
כבר בתחילת שנות השישים ביטלה רשות המיסים את הקומבינה, אולם המדינה לא פתרה את נושא רישום הבעלויות הבעייתי של הבניינים והחברות. כיום, עשרות שנים לאחר מכן, נוצרה בעיה משמעותית לרוכשים של דירות כאלה, שכן רשם החברות דורש מאותם הבניינים לשלם אגרות שנתיות והגשת דו"חות כספיים כמו כל חברה אחרת, אפילו שבפועל מדובר ב"חברות מחוקות" שאינן פעילות.
המכה נוגעת לאלפי בניינים במדינת ישראל, שנמצאים היום בבעיה שעוצרת אותן מאפשרות לבצע התחדשות עירונית, ובנוסף לכך הבנקים החלו לעצור מתן משכנתאות לרוכשים לקוני דירות בבניינים הללו.
לדברי עו"ד קרן פרשקר, השותפה במשרד עוה"ד רז-כהן פרשקר ושות', המתמחה בנדל"ן, "רשם החברות מכיר במרבית חברות הגוש חלקה כ'חברות מחוקות', מכיוון שלא שילמו אגרות שנתיות, או שלא הגישו דו"חות שנתיים, מה שיוצר כיום על ביצוע פעולות בדירות – כגון תמ"א 38, פינוי בינוי, או אף מכירה של הדירות הללו".
עו"ד פרשקר מסבירה כי בכדי לפתור את הבעיה נדרשים בעלי הדירות בבנייני גוש חלקה לבצע הליכים משפטיים של פירוק, ורישום של הנכסים מחדש בטאבו, ואז ניתן יהיה לקדם בהן עסקאות התחדשות עירונית, או פעולות אחרות.
בעסקאות רכישת דירה רבות נתקלים הרוכשים של דירות בישראל בשתי בעיות עיקריות של רישום בטאבו. הבעיה הראשונה - רוכש דירה שהמוכר שלה טרם נרשם כבעליה, כאשר הזכות הנרכשת הינה זכות חוזית בלבד. המצב הבעייתי השני הוא בו הקונה לא נרשם במשך זמן רב לאחר חתימה על חוזה המכר כבעלים של הדירה.
לדברי עו"ד קרן זוקין, ממשרד עורכי הדין צבי שוב, המתמחה בתכנון ובניה ומקרקעין, "בשני המצבים, אי רישום הזכויות יכול להיות מכה קשה וכואבת לרוכש, בגלל השלכותיה אשר עלולות להיות הרות גורל. הבעיתיות יכולה להיות מצד אחד כלכלית, מאחר ומדובר בזכות חוזית, הרי שמבחינה שמאית ערכה של הדירה יורד. מצד שני קיימת בעיית הבטחת זכויות הרוכש, ולכן חובה על הקונה לבצע בדיקות ולתת תשומת לב מיוחדת לנושא בחוזה המכר".
עו"ד זוקין מסבירה כי כאשר רוכש דירה מגלה כי המוכר טרם נרשם כבעלים של הדירה, ורשומה לטובתו הערת אזהרה בלבד (או לא רשומה לטובתו הערת אזהרה בכלל – במצב מסובך זה לא נדון כלל) - זהו אינו מצב נדיר כלל. במיוחד במקרים בהם המוכר רכש את הדירה מקבלן, הוא קיבל את הדירה מהקבלן, אולם רישום הבית בו נבנתה הדירה כבית משותף טרם הסתיים, ולכן המוכר לא נרשם כבעלים. מקרים מסובכים יותר בגינם המוכר לא נרשם כבעלים יכולים להיות מצבים בהם המוכר לא הסדיר חובותיו כלפי מי שרכש ממנו, ירושות אשר טרם הוסדרו ונרשמו, התחייבויות שונות שטרם הצליחו להסדיר בעסקה קודמת וכד'.
בכל מקרה בו הזכויות לא נרשמו על שם המוכר, מסבירה עו"ד זוקין, על הרוכש לבצע מספר בדיקות מקדימות וחיוניות כדי לוודא כי אין התחייבויות נוספות על הדירה, כי הזכויות אכן נמכרו למוכר, וכן כדי לוודא כי ניתן להשלים הרישום על שם המוכר ולאחר מכן על שם הרוכש.
בין שאר הבדיקות יש לבדוק מדוע המוכר לא נרשם, לוודא את שרשור העסקאות אחורה, לבדוק את כל החוזים הקיימים בקשר עם הדירה, לוודא כי קיימים כל אישורי המיסים בגין עסקאות העבר, שטרם נרשמו, וייפויי הכוח ממי שרשום כבעלים, מהמוכר ומכל צד שלישי אחר שיש לו זכות בדירה. כן יש לבדוק אם קיימים חובות למוכר שבגינן הוא לא נרשם, לוודא כי ניתן לרשום הערת אזהרה על שם הקונה וכי בנק למשכנתאות יסכים לתת הלוואה לקונה, אם יהיה צריך.
אם הרוכש החליט בכל זאת להיכנס להרפתקה, יש להכניס בחוזה המכר התניות המאפשרות ביטול החוזה, במקרה בו המוכר לא ירשם בתוך מס' חודשים ממועד ביצוע העסקה, קביעת פיצויים וקביעת התחייבויות של המוכר לסיים הרישום.
במצב השני, מסבירה עו"ד זוקין, הרוכש לא נרשם במשך זמן רב כבעל הזכות בדירה שרכש. במקרה זה יש להקדים תרופה למכה, ולקבוע בחוזה המכר הוראות והתניות שמראש נועדו למנוע מצב בו המוכר יוכל "למשוך את הזמן" עד שימלא אחר מלוא חובותיו והתחייבויותיו כמוכר וימציא בידי הקונה את כל המסמכים הנדרשים ממנו לשם רישום הזכויות על שם הקונה, בין השאר אישורי מס שבח, אישור עיריה, ייפויי כוח וכו'.
לשם ביצוע האמור, בחוזה המכר יש לקבוע מועדים ברורים למילוי התחייבויות המוכר להמצאת האישורים והמסמכים הנדרשים ממנו ולקבוע פיצויים כספיים, "כואבים באופן יחסי", למקרה בו המוכר לא ימלא אחר התחייבויותיו ולא יעמוד במועדים.
ישראל פסטרנק , מנכ"ל מרכז הבניה הישראלי מסר כי רוכשי דירות רבים חותמים על הסכמים לרכישת דירת יד שניה מבלי לדעת מה תהיה עלות השיפוצים ואז הם מוצאים עצמם מוציאים על השיפוץ הרבה יותר ממה שהתכוונו, לדבריו שמעריכים כמה יעלה שיפוץ יש לבחון זאת מבחינת עלות החומר, עבודה ורווח. האלמנט הרביעי, הבלתי צפוי, קיים כיוון שלא יורדים לעומקם של דברים, לפרטים הקטנים.
יש להגדיר שיפוץ מראש: האם הוא בתוך המעטפת של הבית ואז לא צריך אדריכל? האם הוא בכל הבית? כיוון שאנשים לא מתכננים באופן מסודר מראש, הם נופלים בתקציב.
בזמן רכישת דירה, הרוכשים שוכרים את שירותיו של עורך דין בלבד תחת הנחה כי הוא בקיא לחלוטין בכל ההליכים הקשורים להליך המכירה וכי כל הבדיקות הדרושות תבוצענה על ידו. בפועל, לאחר סגירת העסקה הם מגלים לא פעם כי ישנן בדיקות שראוי היה לבצע טרם הרכישה באמצעות שמאי מקרקעין ושלא נתבצעו כהלכה כגון גינה הקטנה ממה שהובטח או שלעיתים חתמו על רכישת דירה אחרת מזו שראו.
לדברי שמאי המקרקעין עו"ד חיים מסילתי, לרוב ציבור רוכשי הדירות אין מספיק יידע מקצועי למנוע בעיות ואי התאמות רבות העלולות להופיע בעת רכישת / מכירת נכס. למשל, מספר מסילתי, באחד המקרים זוג שרכש דירת גג לא ידע כי חלק מהדירה הנרכשת נבנה כתוספת ללא היתר (המוכר הרחיב הדירה על חשבון מרפסת הגג ללא היתר), דבר אשר היה יכול לגרום להוצאת צו הריסה ע"י העירייה בעתיד והיה גורם לזוג הפסד כספי ניכר והרבה עוגמת נפש.
לו היו נשכר שמאי מקרקעין טרם ביצוע העסקה, הוא היה מוודא את מצבה התכנוני של הדירה ע"י עיון בתיק הבניין בעירייה אשר מכיל את תכניות והיתרי הבנייה של הנכס.
במקרה אחר למוכר הנכס היו מספר דירות באותו הבניין וכאשר עמד למכור את אחת הדירות לאדם אחר היה וכמעט מכר דירה אחרת שלו אשר שוויה נמוך מהדירה שהוצגה בפועל בפני הקונים. לקונים לא היו הידע ו"העיניים המקצועיות" לוודא שהדירה אותה הם קונים היא אכן זו שצוינה בחוזה המכר. שמאי מקצועי היה מוודא הדבר ע"י התאמה בין תשריט הבית המשותף, נסח הטאבו, והביקור הפיזי בנכס.
כאשר שוק הדירות יקר רוכשי הדירות מחפשים לעיתים דירות זולות מבלי לשאול עצמם מדוע בעצם הדירה זולה. שווי דירה נקבע לפי מספר רב של פרמטרים. במידה ודירה זולה משמעותית מ"שווי השוק" שלה, צריך לבדוק מדוע היא זולה.
לפעמים מדובר במפגע כגון אנטנה סלולרית שמורידה את ערך הדירה, בית ספר רועש נסתר מעינו של מי שבא לראות את הדירה בשעות הערב, מצוקת חניה קשה וכד'. יש לדעת כי לעיתים יתכן שמדובר בהזדמנות אמיתית (בעל נכס שנמצא בחובות וכד') ועל כן עין שמאית מקצועית יכולה לסייע בקבלת החלטה מושכלת.
לאור הזינוקים במחירים בתקופה האחרונה רוכשים מתקדים לדעת האם המחיר המבוקש הוא מחיר הוגן ותואם את תנאי השוק או שמא מדובר במחיר מופקע לחלוטין. בעצם רוכשים לא יודעים עד כמה ניתן להתמקח על המחיר.
גל עופרים, סמנכ"ל שיווק באתר יד2 מציינת, כי "רק לאחרונה ערכנו מחקר שמלמד על יחסי הכוחות בין המוכרים לקונים על ידי מידת ההתפשרות במחירי סגירת עסקאות נדל"ן. למעשה ערכנו הצלבה בין המחירים המבוקשים, כפי שהם מתפרסמים במודעות שמעלים גולשים המנסים למכור את דירתם, לבין מחירי הסגירה כפי שדווחו למס שבח לגבי אותם נכסים ספציפיים.
על פי הנתונים ניתן ללמוד מהו הפער האמיתי בין המחיר המבוקש במודעה למחיר שנסגר בפועל בין הצדדים אחרי מיקוח. לדוגמא בתל אביב הרוכשים מצליחים להתמקח מול המוכרים ולהביא להורדת מחיר הדירה באופן המשמעותי ביותר לעומת ערים אחרות כשהפער הגדול ביותר שנרשם בין המחיר המבוקש למחיר הסגירה עומד על 168 אלף שקל.
באחוזים, מדובר בפער של 7.2% בממוצע. קריית ביאליק מציגה את הפער הגדול עם 7.7% פחות מהמחיר המבוקש, ואחריה חיפה עם פער של 7.3%. אשקלון היא העיר בה הכי פחות מתפשרים על המחיר, שם מוכרי הדירות מוותרים רק על 3.8% ממחיר הדירה המבוקש.
לדברי עופרים, הפתרון למכה, הוא להיעזר במידע שקיים כיום באתר. "כאשר רוכשי ומוכרי הדירות נכנסים ליד2 הם יכולים לבצע מחקר עצמאי בטרם רכישת הדירה. המידע הוא מידע מדויק המתבסס על נתוני אמת בהתאם לעסקאות שדווחו לרשויות המסים בתקופת הזמן האחרונה אודות הנכסים באותו אזור, בשכונה, ברחוב ולעיתים אפילו באותו בניין.
"אנחנו מאמינים בצרכנות נבונה, והשילוב של המחירים המפורסמים במודעות יחד עם המידע על עסקאות אמת שבוצעו באותו אזור ומפורסמים במדד הנדל"ן של יד2, מאפשר לצרכן לקבל את כל המידע שהוא צריך לפני שהוא מבצע את הרכישה הגדולה בחייו".
מכה גדולה של בעלי זכויות היא להתעורר ביום בהיר אחד ולגלות כי הנכס שלך נמכר לאחר ללא ידיעתך, בתרמית.
מכה זאת הפכה למציאות של שלמה מינץ, הכנר הבינלאומי, אשר גילה במקרה כי הדירה אותה ירש מאמו נמכרה לצד שלישי על ידי רמאי אשר התחזה לבעלים של הדירה ואף הצליח לרשמה על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, וזאת מבלי שמינץ עצמו מכר את הדירה או ידע על המכירה.
במקרה של מינץ הסוף עבור מינץ היה טוב ובית המשפט החזיר למינץ את הדירה וחייבו לשלם לרוכשים רק את עלויות שיפוצה. אולם במקרים רבים אחרים הסוף עבור הבעלים עלול להיות פחות טוב מאחר והם עלולים להפסיד את הדירה מבלי שקיבלו בגינה כל תמורה.
עורכת הדין קרן זוקין, ממשרד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן, מסבירה כי קיימת תקנת שוק המגנה על רוכשים אשר רכשו את הזכות בתום לב, שילמו תמורה מלאה בגינה ונרשמו כבעלי הזכות בלשכת רישום המקרקעין ובית המשפט עלול לקבוע כי הם יישארו בעליה של הדירה ולא הבעלים המקורי.
לדברי עו"ד זוקין, על בעלי דירות להיות עירניים, לבקר בדירה מדי פעם ולבדוק את הרישומים של הזכויות בכל תקופה. רוכשים מצידם מחויבים לבצע לא רק בדיקות משפטיות של הרישום הפורמלי בלשכת רישום המקרקעין, בדיקת ת.ז. של המוכרים, חוזה רכישת הזכויות וכד', אלא אף לבצע בדיקות מעבר: לרחרח באזור מול שכנים שגרים בבניין ובאזור, לבדוק מול ועד הבית, לגשת לרשויות כדי לוודא כי התשלומים השוטפים לאחזקת הנכס שולמו על ידי הבעלים הרשום ושהנכס רשום על שם הבעלים בחברת חשמל, גז וכד'. ככל שהבעלים הרשום אינו רשום בכל הגופים האמורים יש לבדוק מדוע ולבקש לעיין בחוזי השכירות ואף לשוחח עם שוכרי הדירה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם