"בכל מחיר שיזם יבקש על דירה בת"א, הוא ימצא רוכש"

מחירי הדיור בתל-אביב ממשיכים לטפס מעלה, ולמרות זאת הביקוש לדירות בעיר עולה ; מה עוצר את התחלות הבנייה בעיר, האם תמ"א 38 תקל על המצב, ואיך אפשר לנסות לתקן אותו?

מירב דוסטר | 29/06/2015 16:39

 

*** הכתבה בשיתוף בצלאל TLV

סקירה בינלאומית של שוק הנדל"ן למגורים באירופה שערכה חברת ראיית החשבון והייעוץ Deloitte והתפרסמה בשנת 2014 , הציגה השוואה בין מחירי הדירות במדינות וערים נבחרות ב-15 מדינות באירופה כולל ישראל ועריה הגדולות. הסקירה התבססה על נתוני מכירות מהשנים 2012-2013 וישראל מוקמה שניה בדירוג המחיר הממוצע לדירה חדשה, היקרה ביותר אחרי אנגליה.

בהשוואת מחירי הדירות בערים המרכזיות בכל מדינה שנכללו בדוח של Deloitte תל אביב נמצאה שלישית בדירוג אחרי לונדון ופריז. עוד עולה מהדוח כי בהשוואה בין המחיר הממוצע לדירה בערים המרכזיות, בכל מדינה ששולבה בדירוג, לממוצע הארצי של אותה מדינה, נמצאה תל אביב יקרה בכ- 50% מהממוצע הארצי בישראל לשנת 2013.

"תל אביב, כמו יתר הערים הגדולות בעולם המערבי, מרכזת ביקוש גבוה וקשיח בעוד שבפועל בעיר קיים מחסור עצום בקרקעות ויהיה קשה מאוד ואף בלתי אפשרי לספק את רמות הביקוש הללו", אומררן בן אברהם, משנה למנכ"ל חברת צמח המרמן, הבונה בשיתוף עם קרסו נדל"ן את פרויקט בצלאל.

"מדובר במצב נתון שלא תמיד ניתן למצוא עבורו פתרונות. במרכז העיר לדוגמה מחירי הנדל"ן תמיד יעלו מכיוון שאין עתודות קרקע ובחלק ניכר מהשכונות לא ניתן לבצע התחדשות עירונית, בשל מגבלות שימור מחמירות", הוא מסביר.

"כיזם אני בחיפוש מתמיד אחר קרקעות ומציאת קרקע פנויה ליזמות. בתל אביב זו משימה כמעט בלתי אפשרית", מוסיף אבשלום שגיא, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת eWave נדל"ן. "על כל דירה קופצים רבים, המחירים יקרים וחסרי פרופורציה לבנייה בפועל בארץ, וכל מחיר שיזם ינקוב בו, מופרך ככל שיהיה, ישיג את המטרה ויימצא לו רוכש".

יש שימור אין דיור

בשנת 2003 קבע אונסק"ו (ארגון החינוך, המדע והתרבות של האו"ם) כי אזורי העיר הלבנה בתל אביב הם אתר מורשת עולמית. מאז הכרזת הארגון קודמו מיזמי בנייה ושימור של בנייני באוהאוס וכן הוגדרו, במסגרת התב"ע של תל אביב, חלקים נרחבים ממרכז העיר כ"מרקם בנוי לשימור" ויצרו בכך הגבלה על היקף הבנייה החדשה בעיר.

"מכיוון שאזור העיר הלבנה מוגבל בבנייה לגובה ומחייב שימור מיוחד של מבנים, קיים היצע נמוך של פרויקטים ושל דירות חדשות". מסביר שמאי המקרקעין אריה קמיל ממשרד 'קמיל טרשנסקי', "יש בעיר כ-2,000 מבנים לשימור. השאלה היא האם זה לא מספיק? מדוע כל מה שמצפון לארלוזורוב, כמו רמת אביב הירוקה זקוק לשימור?".

כיום נבנים מעט מאוד פרויקטים חדשים למגורים באזור לב העיר. אחד מהם הוא פרויקט גרוזנברג 37-39 של חברת קרסו נדל"ן, בניין בן 4 קומות בן 33 דירות. על פי נתוני אתר "מדלן שווי דירת פנטהאוז שנמכרה בו במאי 2015 עמד על 97 אלף שקל למ"ר. פרויקט מגורים נוסף באזור הוא של חברת ניצן גרופ, הכולל שני בניינים בני 10,14 קומות ברחוב גאולה 14 ובו 91 דירות, נמכרה הדירה האחרונה לפי מדלן באוגוסט 2016 במחיר של כ-60 אלף שקל למ"ר. בפרויקט To Sea ברחוב נחמיה 11, מחיר דירה בת 4 חדרים שנמכרה במרץ 2016 עמד על כ 58 אלף שקל למ"ר, שוב לפי אותו אתר.

לדברי קמיל, "הפרויקטים היחידים שנבנים היום בת"א הם ספורים, בעיקר בנוף של הרחובות ההיסטוריים בעיר, כמו למשל פרויקט בצלאל הנבנה במתחם שבין טשרניחובסקי- קינג ג'ורג' ומכבי. הפרויקט, שהוא הגדול ביותר שנבנה כיום במרכז העיר, תוכנן תוך שמירה על המרקם הסביבתי של האזור".

פרויקט בצלאל כולל שני בניינים בני 7-8 קומות ומציע תמהיל מגוון של דירות בנות2-5חדרים. באוגוסט 2016 נמכרה בו דירת 3 חדרים במחיר 52 אלף שקל למ"ר. בלב הפרויקט מתוכננת כיכר עירונית אינטימית שסביבה תיבנה קומת מסחר לבתי קפה ומסעדות. הן נדירותו של הפרויקט באזור והן הפיתוח הסביבתי המתוכנן, הכולל בין היתר גם את שיקום שוק הכרמל האזור כולו - מעידים על כך שתחול עליית ערך משמעותית במחירי הדירות בפרויקט שתשפיע על השכונה כולה.

תמ"א 38 היא אינה הפתרון

בשנים האחרונות יותר ויותר יזמים טוענים כי הדרך היחידה להגדיל את היצע הדירות בתל אביב היא באמצעות התחדשות עירונית. עם זאת בעיריית תל אביב טוענים שזה לא הפתרון: "בכל עיר בעולם יש לב היסטורי, ומחובתנו לשמר אותו, כמו גם לשקם ולשפר את המרחב הציבורי שלה", אומרת אורלי אראל, סגנית מהנדס העיר ומנהלת אגף תכנון העיר תל אביב, "הטענה שככל שיהיו יותר פרויקטים של תמ"א 38 מלאי הדירות יגדל ומחירי הדיור בתל אביב ירדו, היא מוטעית. תמ"א 38 תאפשר בסה"כ תוספת של קומה וחצי באזור העיר הלבנה. על חיזוק הבניין, הקמת מעלית, תוספת ממ"ד והקמת חניון תת קרקעי ישלם מי שירכוש את הדירות החדשות שיתווספו לבניין שהופכות בסופו של דבר לדירות הכי יקרות, ומעלות את רף מחירי הדירות בעיר".

פנטהאוזים יוקרתיים בלב תל אביב שאתם חייבים להכיר >>