השוק המשותף: פרויקט שוק בצלאל יוצא סוף סוף לדרך
אחרי הליך ממושך של התנגדויות, הנמכת הבניינים, כיווץ שטח הדירות והגדלת מספרן, קיבל סוף-סוף הפרויקט במתחם שוק בצלאל היתר לתחילת העבודות מנכ"לי החברות השותפות, רונן יפו מאלעד מגורים וחיים פייגלין מצמח המרמן, נזכרים ב-7 השנים הרעות
גם השגת ליווי בנקאי לפרויקט מבנק לאומי היתה משימה לא פשוטה בתקופה של משבר בחברת דלק נדל"ן שבשליטת תשובה, שהיה עסוק בקביעת גובה התספורת שיספגו בעלי האג"ח של החברה. התוכנית עצמה עברה שינויים גם לאחר שאושרה: מספר הקומות קטן, שטח הדירות התכווץ וכמות הדירות גדלה. נדמה שכל עיכוב שיכול היה להתרחש במימוש התוכנית לא פסח עליה.
בשבוע שעבר ביקרו במתחם מנכ"ל אלעד מגורים רונן יפו ומנכ"ל צמח המרמן חיים פייגלין בפעם האחרונה לפני תחילת העבודות. צעירי העיר ודאי לא זוכרים, אך במתחם שוק בצלאל, שהוקם בשנות ה-20 של המאה הקודמת והיה ידוע בשל דוכני הפלאפל שבו, פעלו גם קולנוע או ריון, שבשנות ה-90 שינה את שמו לקולנוע אורלי, ומגרש הכדורסל של קבוצת מכבי תל-אביב. עם השנים נהרסו בית הקולנוע ומגרש הכדורסל, ורוב דוכני הפלאפל פינו את מקומם לטובת דוכני בגדים במחירי מציאה.
עיריית תל-אביב פרסמה בשנת 2005 מכרז למכירת המתחם, שייעודו כבר שונה למגורים. שוק הנדל"ן באותם הימים עוד התאושש ממשבר שפקד את הענף כמה שנים קודם לכן, והיזמים לא מיהרו להסתער על המתחם. חברת דנקנר השקעות שבשליטת תשובה (לימים הפכה לחברת אלעד ישראל)זכתה במכרז לאחר ששילמה עבורו 6 מיליון דולר, שהיו שווים אז 28 מיליון שקל - סכום מצחיק במונחים של השנתיים האחרונות.
תנאי המכרז קבעו כי החברה תחויב להגיע להסכמות עם בעלי הדוכנים שטענו למעמד של דיירים מוגנים, וכי על החברה להשלים את הפרויקט תוך 3.5 שנים, כלומר ב-2009.
אך הקמת הפרויקט לא נראתה באופק. התנגדות שסגן ראש העירייה פאר ויסנר הגיש במאי 2010 עיכבה את התוכנית, ובאוגוסט 2010 החליטה
עם אישורה של התוכנית החדשה קיימה אלעד מגורים מגעים עם כמה חברות לרכישת חלק מהמתחם. בין היתר נוהל משא ומתן עם חברת גינדי השקעות, שהתעניינה ברכישת כל המתחם תמורת 107 מיליון שקל, אך אלעד מגורים העדיפה להכניס שותף שיחזיק רק ב-50% מהפרויקט ולהישאר הבעלים של מחציתו. לבסוף, בדצמבר 2010, רכשה צמח המרמן, שבשליטת חיים פייגלין ורן בן אברהם, 50% משווי המגרש ומזכויות הבנייה המאושרות בו תמורת 50 מיליון שקל.
בהסכם בין שתי החברות נקבע כי הן יקימו יחד פרויקט של 152 דירות ו-2,000 מ"ר מסחר בשני בניינים בני 8 קומות, שיהיו בהם כמה כניסות ו-670 מקומות חניה. חלק מהדירות יצפו לכיכר עירונית ששטחה 4-3 דונם ברחובות טשרניחובסקי והמכבי. נוסף על כך התחייבו היזמים להקים במתחם שני גני ילדים.
"היום יש לנו ביד היתר להעתקת תשתיות, לחפירה ולדיפון, אחרי שעברנו את כל ההתנגדויות והעררים", אומר פייגלין, "שינינו את תמהיל הדירות והוספנו דירות קטנות בנות 3-2 חדרים, ומרכז הכובד בפרויקט יהיה דירות 3 חדרים. לא מדובר בדירות זולות - בכל זאת, הן ממוקמות בפרויקט חדש בלב העיר - אך גם לא בדירות שמחירן 20 מיליון שקל. אלה דירות שאנשים רגילים בישראל יכולים לקנות.
"התוכנית היתה מסובכת מאוד והיא ממחישה יותר מכל את הבעייתיות של ענף הנדל?ן בישראל. מדובר בהתחדשות עירונית של מתחם בלב העיר שהיום נראה כמו שכונה בחאן יונס. אם הייתי מזמין אורח לארץ לא הייתי לוקח אותו לשוק במצבו היום. העירייה בעצמה כבר הבינה בשנות ה-90 שהמתחם צריך להתחדש. התוכנית המקורית קבעה במקום בניינים בני 16 קומות והיא קיבלה תוקף, אך לאחר שאלעד מגורים התכוננה להוציא היתרי בנייה קמו התנגדויות לבינוי הגבוה ונוצר לחץ כזה שאלעד מגורים הסכימה להיכנס להליך של שינוי תב?ע, וזה לא דבר טריוויאלי".
לדברי פייגלין, עד היום נמכרו כאמור 20 דירות בפרויקט במסגרת פרי-סייל שהחברות ערכו בטרם יצאו בשיווקו: "בפריסייל אנחנו מוכרים דירות שני חדרים עם מרפסת שמש בכשני מיליון שקל, דירות 3 חדרים ב-3-2.5 מיליון שקל ודירות 4 חדרים ב-3.5 מיליון שקל. נוסף על כך יש פנטהאוזים, אבל הם לא גדולים. הרוכשים הם גם צעירים שקונים דירה ראשונה, גם משקיעים וגם משפרי דיור".
את הפרויקט שתכנן האדריכל אבנר ישר תבצע צמח המרמן, המחזיקה בחברת ביצוע. "מדובר בפרויקט קשה מאוד לליווי, בין היתר משום שכמו במקומות אחרים בתל-אביב הקרקע נשארת בבעלות העירייה ואנחנו למעשה חוכרים אותה ל-99 שנה", אומר פייגלין, "הבנק מעדיף לתת ליווי לפרויקט שבעל הקרקע בו הוא היזם. לא היה פשוט להגיע להסכם מרובע בין שתי החברות, בין העירייה ובין בנק לאומי, והסיכום שהגענו אליו לא ברור מאליו.
"המתחם ירים את כל לב העיר, ומתוך 670 החניות בו 330 יהיו בחניון ציבורי בתשלום בבעלות עיריית תלאביב והחברות. על אף כל ההתנגדויות מצד סוחרי השוק, רק שני דוכנים נמצאים בשטח הפרויקט. באשר לדוכן בגדים אחד, יש צו פינוי שעדיין לא כובד. אנחנו מעריכים כי בעל הדוכן יגיע איתנו להסכמות או יתבע אותנו כשנתחיל בעבודות. לגבי דוכן פלאפל, הגענו עם בעליו להסכם שהוא יקבל דמי פינוי ויפנה את המקום. כל שאר הדוכנים נמצאים מחוץ לשטח הבנייה".
לטענת הסוחרים, הבנייה בצמוד כל כך לדוכנים תביא לקריסתם: הם גם יאבדו את מקור פרנסתם וגם לא יקבלו פיצוי משום שהדוכנים נמצאים מחוץ לקו התוכנית. מנגד, מצדדי התוכנית טוענים כי התחדשות המתחם כולו, שיכלול שטחי מסחר שיביאו למקום מבקרים, תשפר גם את מצבם של סוחרי שוק בצלאל.
בראש המצדדים עומד האדריכל ישר. "התהליך שעבר הפרויקט מבורך", הוא אומר, "ההתערבות של הציבור הביאה לתוכנית טובה יותר. ליזמים היתה שמורה הזכות לא להסכים לשינוי ולכפות את התוכנית המקורית שכבר אושרה, אבל הם בחרו לא לעשות כן. שוק בצלאל לא נפגע כי הוא ממוקם בשוליים של הפרויקט. הטענות שנהרס משהו בעל ערך עירוני פשוט לא נכונות. הבנייה רק תוסיף לשוק".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם