יש האטה, יש קיפאון-אבל לא צפויה קריסה
מומחים בענף הנדל"ן מעריכים כי ירידות משמעותיות במחירי הדירות לא יהיו וכי לציבור היושב על הגדר נכונו אכזבות; ככה זה כאשר עלויות הבנייה גבוהות וההיצע באזורים המבוקשים מוגבל
ואולם, בפועל הירידות במחירי הדירות משתקפות בינתיים באחוזים בודדים בלבד. הצעדים שהממשלה נקטה להורדת הביקושים לא הביאו עד כה לירידות מחירים משמעותיות. מומחים סבורים שעם כל הכבוד לכלכלני ה-OECD, הירידות הגדולות לא יגיעו ולציבור שיושב על הגדר נכונה אכזבה.
לנשיא התאחדות הקבלנים ניסים בובליל יש הסבר לתופעה. "הפרויקטים שנבנים כיום הם על קרקעות שנרכשו במחירים גבוהים, ועלויות הבנייה רק הולכות ועולות לאור המפרטים הטכניים הגבוהים והדרישות הגבוהות של תקני הבנייה", הוא אומר. "לכן אם עלויות הייצור של הדירות גבוהות - לא ניתן להוריד את המחירים".
הסבר נוסף שבובליל מציע הוא היעדר מלאי של דירות מוכנות לאכלוס שלא נמכרו. "על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ברחבי ישראל יש כ-400 דירות כאלו בלבד, וזו סיבה נוספת שדירות לא יימכרו במחירי הפסד".
על-פי הערכות התאחדות הקבלנים, ההאטה הנוכחית במכירות נובעת מציפיית רוכשי הדירות שהמחירים יירדו. ואולם, לנוכח הפער בין הביקוש לדירות לבין היצע הדירות וההערכה שב-2012 תחול ירידה במספר התחלות הבנייה עקב מצוקת האשראי לענף, לכשיתעוררו הביקושים יחזרו מחירי הדירות לעלות במתינות.
יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל ואחד הבעלים של חברת אאורה ישראל המשווקת כמה פרויקטים חדשים, מצטרף לדבריו של בובליל. "למרות הציפיות וההכרזות השונות, עד כה מחירי הנדל"ן באזור המרכז לא ירדו משמעותית מאחר שהפרמטרים המשפיעים על מחירי הדירות הם מרכיב הקרקע ועלות הבנייה. בשני הפרמטרים הללו לא חלה ירידה, להפך. יזמים שרכשו קרקעות בשנה-שנתיים האחרונות ורוצים כעת להתחיל לבנות עליה פרויקט למגורים שילמו על אותה קרקע מחיר מקסימלי. עם תשומות הבנייה שעלו, בין השאר עקב מחסור בעובדים, אין להם אפשרות להוריד את המחיר עבור יחידת דיור.
אטרקצ'י מוסיף: "צריך לזכור כי גם היום, בניגוד לכל ההצהרות, המינהל כמעט אינו מוציא קרקעות במרכז. מרבית הקרקעות המשווקות הן באזורי הפריפריה, וגם כשהמינהל משווק קרקע במרכז, דוגמת המכרז שפורסם לפני שבוע בשוהם, הקרקע נמכרת במחירים גבוהים - במקרה של שוהם כ-650 אלף שקל ליחידת דיור. כלומר, יזמים מוכנים לשלם מחיר גבוה על קרקע אטרקטיבית באזורי ביקוש גם היום, ולכן מחירי הדירות באזורים אלה לא צפויים לרדת".
לדברי אטרקצ'י, לנוכח הקשחת תנאי האשראי שהבנקים מציבים לבנייה למגורים, הקבלנים מעדיפים לבנות ולשווק דירות בפרויקטים קיימים ולא לצאת בשיווק פרויקטים חדשים. "עובדה זו מביאה להיצע קטן של דירות חדשות למכירה לעומת הביקוש, והדבר מונע ירידה משמעותית של מחירי הדירות הללו, בעיקר באזור המרכז".
איילת רוסק, מנהלת מדור הנדל"ן ב בנק ירושלים, סבורה אף היא שירידת המחירים המדוברת עדיין לא כאן. "אנחנו עדיין במציאות שבה הביקוש ליחידות דיור אינו מקבל מענה מספק, ולכן חרף ההאטה בקצב המכירות אין אנו צופים ירידת מחירים של עשרות אחוזים", היא אומרת. "הסיבות הן בעיקר מחסור מתמשך בקרקעות זמינות לבנייה ובכוח עבודה בענף הנדל"ן ומחנק האשראי שהולך ומתפתח במערכת הבנקאית - אם מצד הלימות ההון של הבנקים ואם מצד המגבלה הענפית על אשראי לענף הנדל"ן. כמו כן, מניתוח הפרויקטים שבנק ירושלים מלווה עולה שיפור מה בקצב המכירות. אמנם רחוק עדיין ממה שהורגלנו, אך יש שיפור".
קשיחות כלפי מטה
בדוח ה-OECD הזהירו כלכלני הארגון כי מחירי הדירות בישראל מתקרבים לממדים של בועה. הם ציינו כי ב-3 השנים האחרונות חלה עלייה חסרת תקדים של 50% במחירי הדיור, והרגיעה בחודשים האחרונים מינורית לעומתם.
ואולם, רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק, המשווקת 50 פרויקטים חדשים ברחבי הארץ, לא מתרגש מהניתוח. לדבריו, הירידה בקצב המכירות עדיין לא הביאה את הקבלנים להידרש להורדת מחירים. "מאמצע ספטמבר משרדי המכירות מלאים באנשים, ומתחילת נובמבר חזרו גם הרכישות", הוא אומר.
"הסיבה היא שכמעט ב-100% מהמקרים מדובר בפרויקטים שמתחילים להיבנות. בפועל אין כלל פרויקטים שמציעים דירות לאכלוס בעוד חודשיים, אלא רק בעוד שנתיים. נכון שהקצב איטי, אך המחירים לא יירדו כי יש ביקוש. קבלן שקנה קרקע עד לפני שנה וחצי במחיר גבוה מתחיל לשווק אותה רק עכשיו. יש לו שנתיים למסירת הדירות ולכן הוא לא לחוץ למכור עכשיו במחירי הפסד".
כהן מוסיף: "יש לא מעט יזמים שעדיין לא התחילו לשווק קרקעות שקנו מטעמי עיכוב בתכנון ובהוצאת היתרי בנייה, ולכן בסך הכל לא רואים הרבה התחלות בנייה באזורי הביקוש. הממשלה יכולה עד מחר להגיד לצעירים לקנות דירה בפריפריה, אך כל עוד אין שם תעסוקה ותחבורה - זה לא קורה. המאסה מצפינה עד אור עקיבא ומדרימה עד רחובות, נס ציונה או רמלה".
חיזוק לדברי כהן ניתן למצוא בדבריו
של אייל ינאי, מנכ"ל משותף בחברת BDI, המקבצת נתונים על חברות פרטיות וציבוריות. "על-פי נתוני החברה, מצבם הפיננסי של קבלני הבניין בישראל יציב, כי הם עדיין נהנים מהחוסן הכלכלי ומההון העצמי הגבוה שצברו בשנתיים האחרונות, שבהן הענף פרח ונהנה מביקושים גבוהים ומעליית מחירים", אומר ינאי.
לדברי ינאי, הקבלנים מצליחים לבלום את ירידת המחירים ועדיין לא מרגישים מחנק המחייב אותם להוריד מחירים. אמנם הוא מעריך שאם יימשך הקיפאון בענף תהיה ירידת מחירים - אך עד אז ההיצע יפגוש את הביקושים הכבושים שקיימים כיום בשוק ואת אותם רוכשים ש"יושבים על הגדר" בציפייה לירידת המחירים. לכן הוא אינו צופה צניחה במחירים. "להערכתי המחירים לא יירדו ביותר מ-4%-5%" הוא אומר.
אמיר כהנוביץ', כלכלן מאקרו ראשי בכלל פיננסים, סבור כי מקור ההאטה במכירות הוא משפרי דיור. "יש תופעה בכלכלה של קשיחות ביקוש כלפי מטה: למחירים נוח יותר לעלות מאשר לרדת. לאדם שקנה דירה, קשה למכור אותה בפחות, גם אם אף אחד לא קונה. לכן קונים רבים מעדיפים לחכות".
לדברי כהנוביץ', גורם נוסף שמעכב רכישת דירות הוא הריביות ששוב יורדות. "קונים מעדיפים להמתין לתנאי משכנתה נוחים יותר. ואולם, אם הריבית תישאר ברמתה הנוכחית וכשייצאו לשוק 78 אלף יחידות הדיור הנבנות כיום בישראל, הם עלולים לגלות שהמתינו לשווא".
בואו להמשיך לדבר על זה ב-
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם