"הכל פה תקוע וההחלטות לא אמיצות"
הוועדות המחוזיות קטנוניות; תוכניות שאינן רלוונטיות מאושרות; בשלב הפיתוח מתבצעות טעויות חמורות; הרבה פעמים התכנון לקוי; ויש פרויקטים שמסוכלים בכוונה; סופיה אלדור מסכמת 4 עשורים במשרד השיכון; ראיון פרידה
"על ישראל יעברו כמה דברים משמעותיים מאוד ומורכבים מאוד בשנים הקרובות", אומרת אלדור, "מי שעוסק בתכנון צריך להבין את זה ולהיות אמיץ ונחוש. יש להגדיל מאוד את היקפי הבנייה ב-30-20 השנים הקרובות, ולכן צריך להכפיל את שטחי הבנייה הקיימים. היום אנחנו מקבלים החלטות תכנוניות ל-20 השנים הבאות ואפילו יותר, ולכן הן צריכות להיות אמיצות".
למה הכוונה באומץ ובנחישות?
"לאיש לא קל לתכנן בנייה של 30 קומות בצפיפות גבוהה באזור שבו המבנים בני 4-3 קומות. בשל הצורך בבנייה לצד הצורך בשמירה על שטחים פתוחים ברור שאי אפשר להכפיל את שטח הבנייה בהומוגניות וברור שבמקומות מסוימים תהיה תוספת בנייה משמעותית יותר מאשר במקומות אחרים. האם התכנון כיום מכוון לכך? לא בטוח".
את מציגה תמונה קשה.
"הייתי עדה לטעויות חמורות בפיתוח שהן תולדה של תכנון לקוי. כולם למשל האמינו שתל-אביב תהפוך לעיר בת 600 אלף תושבים. בנו בה ובנו בה, ואף על פי כן תמיד היו בה 400-300 אלף תושבים. פעם בדירות של 50 מ"ר גר זוג עם ילד, והיום בשטח כזה מתגורר אדם אחד בלבד. לכן לא משנה כמה בונים, מספר התושבים נשאר פחות או יותר קבוע".
הופעלו עליכם לחצים?
"הופעלו לחצים, מחירי הדיור עלו והיה פיתוח לא מבוקר של צמודי קרקע בכל מיני מקומות. את הבעיה הזאת זיהינו כבר ב-1982, ואז התחלנו לתכנן את מודיעין. אני זוכרת שישבנו בדיון על קרקע ברחובות שאושרו בה בתים צמודי קרקע, וכבר אז ידענו היטב כמה נדיר הוא משאב הקרקע בישראל. בשנות ה-90 כולם ידעו שתכנון כזה הוא פסול, אבל בגלל דיקטטורה של תוכניות והתנגדות לשנותן לא יכולנו לעשות דבר".
אז בעצם אי אפשר לקבל החלטות.
"תמ"א 35 (תוכנית מתאר ארצית הקובעת כי יש למצות את הבנייה במרכזי הערים ולשמור על שטחים פתוחים בשוליהן - ש"צ) קובעת את הצפיפות המינימלית, שזה דבר טוב, אבל גם את הצפיפות המקסימלית, וזה רע. לצפיפות גבוהה יש יתרונות והיא מועילה ברמה הלאומית.
הערים הכי טובות בעולם הן פריז, ניו-יורק וסינגפור, שהצפיפות בהן הרבה יותר גבוהה ממה שאנחנו מכירים אצלנו. הערים האלה מספקות הרבה שירותים לקהילה בטווח הליכה ומאפשרות לתחבורה הציבורית להיות רווחית. בישראל ההחלטות לא אמיצות. הדרגים התכנוניים יודעים שיש לחסוך בקרקע, ואף על פי כן, ברגע האמת הכל פה תקוע וההחלטות לא אמיצות".
אלדור עלתה ארצה מפולין, וכעתודאית למדה תכנון עירוני בטכניון. ב-1972 הציעו לה להצטרף לרשות לפינוי אזורי שיכון, שלימים הפכה למשרד השיכון. את עבודתה היא מגדירה "אהבה ממבט ראשון". מאז לא עזבה את המשרד, למעט שנתיים בסוף שנות ה-70 שבהן עבדה כאדריכלית במחלקת התכנון של עיריית ניו-יורק.
ב-10 השנים האחרונות הופקדה אלדור על קידום תוכניות פינוי-בינוי,
יש לך דוגמאות?
"אחד המקרים הפחות מובנים לי הוא תוכנית במתחם אנדריוס בנתניה, שמתכנן המחוז שינה בה סיכומים והסכמות מוקדמים. בתחילה דובר ב-388 יחידות דיור, ואז מתכנן המחוז החליט שבניין בן 26 קומות הוא גבוה מדי ושצריך להפחית אותן ל-22 קומות . זה אומר שבמקום יהיו רק 320 דירות, וכלכליות הפרויקט הוטלה בספק. ואני שואלת, מה ההבדל בין 22 ל-26 קומות? בראייה לאומית צריך שיהיו 60 קומות כי כך ניתן להשאיר יותר קרקע פנויה. ההחלטה להקטין את מספר הדירות ולסכן את הפרויקט היא שרירותית ופחדנית. הייתי מכבדת החלטה להוריד את מספר הקומות ל-12 למשל , אבל המשמעות של הקטנת מספר הקומות מ-26 ל-22 היא בפירוש סיכול הפרויקט".
רשויות התכנון מתעקשות להקטין את רווח היזמים מהפרויקטים?
"אם אנחנו רוצים בנייה במרכזי ערים, הפתרון הכי חברתי שיש הוא פינוי-בינוי. כדי לעודד אותו צריך שהוא יהיה אטרקטיבי גם ליזמים. אי אפשר כל הזמן לדבר עליהם כאילו הם פושעים וגנבים. אבל המילה לפרגן לא קיימת במילון הישראלי. לא יכול להיות שבוועדה המחוזית יושבים אנשים וסופרים ליזם כל יחידת הדיור, שמא הוא ירוויח. מה זה משנה מבחינה תכנונית? אם רוצים באמת לבנות במרכזי הערים הגישה חייבת להשתנות, צריך להפסיק לספור את הרווח של היזמים. חשוב שיזמים ישקיעו בישראל ולא ברומניה, ולכן הוועדות המחוזיות צריכות להפוך את ההשקעה בארץ לאטרקטיבית ולהפסיק עם הקטנוניות ".
מה לגבי נימוקים תחבורתיים שפוסלים מיזמי פינוי-בינוי? גם הם קטנוניים?
"בערים ותיקות באירופה אזורים פנימיים שאין בהם תחבורה בכלל עדיין נחשבים למקום ראוי לגור בו, משום שמקום יפה ומוצלח מחפה על אי-נוחות תחבורתית. גם כאן זה יכול לקרות. אין כיום תנאים תחבורתיים מושלמים בשום מקום. בפרויקטים של פינוי-בינוי במרכזי ערים הציבור שקונה דירות יודע את זה ומשלים עם זה. מי שקונה דירה בתל-אביב יודע שהיא לא עיר נוחה מבחינה תחבורתית, בדיוק כמו שמי שמחליט לגור מחוץ לעיר מביא בחשבון את הריחוק. הדרישה להגיע לפתרונות אופטמיליים היא תפיסת עולם לא מציאותית".
מדוע כבר 10 שנים אתם מקדמים עשרות מיזמי פינוי-בינוי ורק בודדים יצאו אל הפועל?
"התחלנו לקדם פרויקטים לפני 10 שנים, והאישורים בוועדות המקומיות והמחוזיות דורשים בממוצע 6 שנים. עד היום יש שני פרויקטים גמורים, בקריית אונו ובכפר סבא. יש גם לא מעט פרויקטים בשלבים מתקדמים מאוד ביהוד. בסך הכל יש היום כ-15 פרויקטים בשלבים מתקדמים של ביצוע, ובעיניי זה בהחלט הישג. המכשול הגדול הוא הימשכות התהליך, שגורמת לאמון הדיירים להישחק. הרי מימוש של פינוי-בינוי הוא כמו לזכות בפיס, ולאנשים קשי יום קשה לעכל את זה ולהאמין שזה באמת יקרה".
איך ניתן לוודא שזה באמת יקרה?
"מהרגע שהדיירים שומעים על היוזמה ועד שהיא מוגשת לוועדה חולפת שנה, ואז נדרשות עוד 6 שנים עד לאישור הפרויקט או לאי-אישורו. מכאן חולפות עוד שנתיים עד שנמצא יזם ועוד שנתיים להיתרי בנייה, ואז כמובן עוד 3 שנים עד לסיום הבנייה. כך עוברות לא פחות מ-12 שנה עד למימוש פרויקט. מאחר שרבים מהתושבים הם מבוגרים, פעמים רבות הם מעדיפים לא להתחיל בתהליך. עם זאת, כל פרויקט שמתממש הוא בבחינת נס לדיירים. הם משנים את מעמדם החברתי והכלכלי, ומדירות עלובות של 50 מ"ר הם פתאום עוברים לדירות יוקרה".
אולי החשש שלהם הוא תולדה של הבטחות שלא קוימו?
"הבחירה בחברות הבנייה שאיתן יוצאים לדרך חשובה מאוד. פינוי-בינוי היא נישה לחברות גדולות ורציניות בלבד. אני מאמינה שדיירים יעדיפו לוותר על מטר של פיצוי תמורת הרבה מטרים של ביטחון. פרויקט כזה שמחלק את הרווחים בין הדיירים הוא אולי הצדק החברתי המשמעותי ביותר שיש בישראל. בתהליך כזה רכוש התושבים מוכפל בארבעה. אין דוגמה בעולם לפרויקט דומה, ולכן הסיבות לכל המקלות ששמים בגלגלים נשגבות מבינתי".
איך את מסכמת תקופה כה ארוכה במשרד השיכון?
"לאורך כל שירותי הציבורי ידעתי דבר אחד: כדי לקבל החלטות סטנדרטיות מספיק מחשב, אך כדי לקבל החלטות קשות צריך אדם. אם היתה לי סמכות לקבל החלטה, גם אם היתה שוברת מסגרת, לא פחדתי לקבל אותה. גופי תכנון מסתמכים על תוכניות בנות 10 שנים, שהנתונים בבסיסן ישנים, ולכן המחוקק נתן לנו סמכות לשנותן. גופי תכנון חוששים לשנות תוכניות, ולכן השימוש באמרה 'אי אפשר לשנות כי יש תוכנית' הוא מוטעה ומעוות. הרבה החלטות שגויות התקבלו מתוך רצון לקדש תוכניות שאבד עליהן הכלח".
אז מהו הפתרון?
"כלכלנים נוהגים לומר שלכל דבר יש תחליף. אם התיירות בארץ יקרה, ישראלים נוסעים לנפוש בטורקיה; אם אין שטח להטמין בו פסולת, אפשר למצוא ארץ שכנה שתשמח לקבור את הפסולת אצלה תמורת כסף. אבל יש דבר אחד שאין לו תחליף - מגורים. לכן בעת קבלת החלטות צריך לדעת להפעיל שיקול דעת לפי סדרי עדיפויות. אני צריכה לקבל אות כבוד מהירוקים כי אני מנסה לצופף את הבנייה לטובת השטחים הפתוחים. תפקידם של הירוקים הוא להגן על הירוק, אבל הגופים האובייקטיביים שאמורים לבחון נושא בראייה כוללת מושפעים מאוד מהירוקים. הגופים הירוקים התנדבותיים, עושים רעש ויודעים להשתמש היטב בתקשורת".
על מה גאוותך הגדולה בעבודתך?
"על הרחבות הערים בשנות ה-90 שפרצו גבולות עירוניים. יצרנו ערים חדשות אף על פי שמבקר המדינה אמר'מה פתאום משרד השיכון יוזם עוד ערים? זה תפקידו של משרד הפנים'. אבל משרד הפנים לא הכיר אז בשינוי המתרחש בגודל השטח לאדם ובעתודות הקרקע, ואנחנו כבר ידענו שעקב כך מחירי הדירות יזנקו. אז שאשב ואגיד שזה לא התפקיד שלי? בלי משרד השיכון לא היו היום מודיעין או ההרחבות ברמלה, בלוד ובראש העין. הייתי עושה זאת היום שוב".
ספגת הרבה ביקורת.
"נמתחה עליי ביקורת חריפה כי גרמתי להפשרת קרקע חקלאית. כשעברתי לתחום הפינוי-בינוי הייתי בטוחה שסוף-סוף לא אצטרך להילחם, אך מהר מאוד מצאתי את עצמי נלחמת שוב. תכנון עירוני ואזורי הוא מקצוע לאנשים בעלי יכולת התמדה. הסיפוקים הם לטווח ארוך ואחוזי המימוש לא גבוהים. בכל מקרה, מודיעין היא גאווה גדולה מאוד, וגם קידום הקמתה של חריש".
אפרופו חריש, איך תגיבי לטענות על הדאגה של שר השיכון אריאל אטיאס לחרדים?
"על נושא החרדים עבדתי הרבה לפני שהיה שר שיכון מש"ס. מי שאישר לנו לקדם את הנושא היה בכלל מאיר שטרית, שהיה אז השר. מצוקת הדיור במגזר החרדי איומה. פנינו לכל הרשויות המקומיות שמחזיקות בעתודות קרקע בבקשה להרחיב את יישוביהן לטובת המגזר החרדי, אך איש לא היה מוכן לקלוט מסה של חרדים. חריש שווקה כמה פעמים לציבור, ומכרזים לקרקעות שם יצאו שוב ושוב ללא מציע. כשהוחלט לשכן שם חרדים פתאום כולם רצו את חריש וטענו לאי-צדק".
מה דעתך על הרצון של הצעירים לגור רק בתל-אביב ולא בפריפריה?
"לזוגות צעירים אין היום זמן כי שני בני הזוג עובדים ונדרשות שתי משכורות כדי לפרנס משפחה. משפחות צעירות רוצות לגור בתל-אביב ובערים מרכזיות לא כי הן מפונקות, אלא כי הן לא יכולות להרשות לעצמן לבזבז שעות על נסיעות. לכן רק פינוי-בינוי הוא הפתרון למצוקת הדיור של הצעירים. אי אפשר להמציא קרקע פנויה במקום שהיא לא קיימת".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם