קפיצה לגובה: בוחרים לבנות למעלה
המחסור בקרקעות למגורים מחייב את חברות הבנייה ואת הקבלנים להסתכל למעלה ולבנות לגובה; היתרונות ברורים: השטחים הפתוחים נשמרים והטכנולוגיה כבר קיימת; החסרונות: זכויות הבנייה מוגבלות, העלויות גבוהות והתשתיות בערים לוקות בחסר
מחלוקת נתוני התחלות הבנייה לפי ערים עולה כי רוב הבניינים שהוקמו בתל-אביב במחצית הראשונה של השנה הם בני 10 קומות. הערים היחידות שהקימו מגדלי מגורים בני יותר מ-21 קומות הן חיפה (90% מיחידות הדירות שהוקמו בעיר) ופתח תקווה (21%). ברמלה , לעומת זאת, לא הוקמו בניינים בני יותר מ-8 קומות , וערים כמו כפר סבא ובאר שבע אינן מעודדות בנייה לגובה. בבאר שבע, למשל, הוקמו מתחילת השנה 251 יח"ד, מתוכן 114 יח"ד בבניינים בני 6 קומות בלבד.
מנתוני 5 השנים האחרונות עולה כי שיעור הדירות שהוקמו בבניינים בני 21 קומות ויותר בפתח תקווה - הוא הגבוה ביותר, וזאת בשל הבנייה בשכונות נווה גן ואם המושבות החדשה; במקום השני נמצאת נתניה, שהבנייה הגבוהה בה התרכזה בשכונת עיר ימים; ובמקום השלישי תלאביב, שהדירות המעטות שנבנו בה נמצאות ברובן במגדלים.
לדברי ערן ניצן, סמנכ"ל בהתאחדות הקבלנים, "יש שתי סיבות שמנעו עד כה בנייה לגובה בישראל. הראשונה היא הוועדות המחוזיות, שהגבילו את זכויות הבנייה וסירבו לאשר בנייה לגובה מסיבות הקשורות בתכנון ובאיכות התשתיות ומחשש שהוועדה תצטייר כמי שמעניקה הטבות ליזמים. הסיבה השנייה היא העלויות הגבוהות של בניית מגדלי מגורים והתחזוקה היקרה שלהם לאחר הבנייה, אשר מנהלות חברות ניהול והרחיקה עד היום רוכשי דירות".
עם זאת, ניצן מזהה לאחרונה שינוי תפיסתי לגבי רבי-קומות. "הוועדות המחוזיות מתחילות להבין שהפתרון למצוקת הדיור הוא להגדיל את זכויות הבנייה ולכן הן נדיבות יותר. נוסף לכך, הצרכן הישראלי מתחיל לזנוח את החלום צמוד הקרקע לטובת דירות בקומות הגבוהות. לכן להערכתי בשנים הקרובות נראה יותר ויותר בנייה של מגדלי מגורים במרכזי הערים".
אחת העובדות שבגינן יזמים נמנעים מבנייה לגובה היא תוכניות בניין עיר ישנות שמוטלות על הקרקע ומעניקות זכויות בנייה מצומצמות. עו"ד צבי שוב, מומחה לדיני תכנון ובנייה ולדיני מקרקעין, מציין כי "כדי לקבל תוספת או הגדלת זכויות צריך לנסח תוכנית בניין עיר חדשה שמגדילה זכויות, ואז עליה לעבור את אישורן של הוועדות המקומית והמחוזית. הכנת תוכנית חדשה צפויה לארוך שנים רבות ועל כן יזמים רבים מעדיפים לממש את זכויות הבנייה המאושרות לבנייה מיידית. בחוק קיימות גם אפשרויות להוסיף קומות ויחידות דיור באמצעות הקלות או לאשר תוכנית בניין עיר בוועדה המקומית בלבד. ואולם, תוכניות אלה אינן יכולות ככלל ליצור זכויות חדשות שלא קיימות, אלא
חיים קקון, מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, המשווקת מגדלי מגורים בנווה גן בפתח תקווה ובעיר ימים בנתניה: "בניגוד לקרקעות המוגבלות, יש אוויר בשפע, ולכן נכון יותר היום לבנות לגובה ולא לרוחב. הבעיה, מלבד מגבלות תכנוניות, היא בתשתיות: בערים לא מודרניות ובשכונות ותיקות אין תשתיות מתאימות לבניית מגדלים. שכונות כמו נווה גן בפתח תקווה ועיר ימים בנתניה נבנו מראש למגדלים. ככל שעולים לגובה ניתן להוסיף יותר שירותים לבניין כמו מועדון דיירים או חדר כושר - שטחים שאחזקתם נחלקת על-פני יותר דיירים".
האדריכל גיל שנהב ממשרד כנען שנהב אדריכלים, המתכנן מגדלי מגורים רבים בישראל, מסביר כי נתוני הירידה הם נקודתיים בלבד: "אני לא רואה רגיעה בתחום. היום אנשים לא נבהלים מבניינים בני 30 ו-40 קומות. כיום נבנים עשרות מגדלים כאלה, וב-5 השנים הקרובות כמות הבניינים תכפיל את עצמה. לא נשאלת יותר השאלה אם לבנות לגובה או לא, אלא איך לעשות זאת בלי לקלקל את הסביבה. בנייה לגובה היא ירוקה, כי ככל שמצופפים יותר זכויות בנייה לגובה כך מתרבים יותר השטחים הירוקים מסביב, וככלל כל בניית מגדל בגוש דן חוסכת שני דונם בפרדסים של קדימה או בדיונות של ניצנים שלא מופשרים לבנייה. על ההיסוס אם לבנות לגובה נשלם בעתיד בבכייה על שטחים פתוחים".
ישראל דוד, מ"מ יו"ר איגוד המהנדסים לבנייה ולתשתיות וחבר במועצה העולמית לבנייה לגובה, מציין כי יחסית לעולם המערבי "ישראל ממוקמת בתחתית הסולם. אף-על-פי שמבחינה טכנולוגית ניתן להקים בישראל רבי-קומות והציבור מעוניין לגור במגדלי מגורים, הרשויות בארץ מקשות על הקבלנים להקים רבי-קומות".
לדברי דוד, על שולחנו של שר הפנים מונחת תקנה שמטרתה להגביל את כמות החניות באזורים שמתוכננת בהם תחבורה ציבורית מפותחת, כמו רכבת קלה. "אם התקנה הזאת תצא לפועל, מדובר בגזר דין מוות למגדלי המגורים. עדיין אין בישראל תחבורה ציבורית מפותחת ולכן שום יזם לא יקים מגדל מגורים במקום שלא יאושרו בו מספיק מקומות חניה, מכיוון שהוא לא יוכל למכור את הדירות בתנאים האלה".
שנהב הוא גם חבר ב מועצה העולמית לתכנון גורדי שחקים (CTUBH) שמתכנסת מדי שנה בשנה. "העולם מקדים אותנו ב-20 שנה", אומר שנהב. "מגדל שלום היה גורד השחקים הראשון שנבנה בישראל למשרדים, ובניין גן העיר בתל-אביב היה גורד השחקים הראשון למגורים בישראל. היום שניהם כבר נחשבים נמוכים. כיום מגדל המגורים הגבוה בישראל, שכולל אך ורק דירות מגורים, הוא מגדל מנהטן בפארק צמרת שמגיע ל-47 קומות. מגדל גבוה יותר הוא מגדל משה אביב במתחם הבורסה ברמת גן שמתנשא ליותר מ-60 קומות, אך כולל ברובו משרדים, ורק 10 הקומות הגבוהות מיועדות למגורים".
המבחן האמיתי של בנייה לגובה, אומר שנהב, הוא לא הנדסי ואדריכלי, אלא תחזוקת הבניינים. "אם לא יקומו חברות תחזוקה אמיתיות כמו בחו"ל, שמנהלות בניינים בצורה מקצועית, תרד איכות הבניינים עם השנים. במגדל גבוה יש מערכות מתוחכמות, מעליות, חניונים, מערכות אוורור, חדרי בקרה שלמים, ביטוח וחייבת להיות קרן ארוכתטווח לתיקוני תקלות. ניהול הבניינים לאורך זמן הוא קריטי".
"בנייה לגובה זו לא העדפה, אלא הכרח", אומר יוסי אברהמי, מנכ"ל חברת הבנייה הנושאת את שמו. "אנו חיים במדינה קטנה עם משאב קרקע מוגבל, בעיקר באזורי הביקוש. לכן אין ברירה אלה לבנות לגובה. מי שלא מבין את זה עכשיו יבין את זה באיחור, בעוד כמה שנים. לצערי הרב, יש עוד מקומות בישראל שלא מתאפשר לנו לבנות בהם לגובה בשל בעיות שונות. למשל באילת, בגלל שדה התעופה הממוקם בלב העיר לא ניתן להקים מגדלי מגורים. הדבר מוביל לבזבוז קרקעות. כבר שנים מדברים על הזזת שדה התעופה, אך התוכניות מתקדמות בעצלתיים. אותו הדבר קורה בתלאביב, בפרויקט מגדלי נאמן, שיש בו הגבלת גובה בגלל שדה התעופה. כל הגוש הגדול וצפון תל-אביב סובלים מהגבלת הגובה ויש לכך השלכה כלכלית אדירה".
" אם אנחנו רוצים לשמור על השטחים הירוקים חייבים לבנות לגובה", מסכם דוד. "צריך לזכור כי מבחינה דמוגרפית השתנתה האוכלוסייה בישראל. אם בעבר רק זוגות נשואים רכשו דירה, היום יש ביקוש רב לדירות גם מצד גרושים או רווקים ואנשים שלא חיים כרגע בתא משפחתי. המדינה חייבת לספק להם מענה".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם