פישמן: "ברור שהמחירים עומדים לרדת"
לטוב או לרע, שוק הדיור עומד בפני תפנית: משרד האוצר מדווח על ירידה חדה של כ-16% במספר עיסקאות הנדל"ן ברחבי הארץ; איש העסקים אליעזר פישמן: "למי ששוקל לקנות היום דירה אני מציע לחכות עד יעבור זעם"
"למי ששוקל לקנות היום דירה אני מציע לחכות עד יעבור זעם. אני לא הייתי קונה היום דירה", כך אומר איש העסקים אליעזר פישמן. "ייתכן שהריבית במשק תרד וזו סיבה נוספת להמתין".
פישמן , שהוא אחד המשקיעים הגדולים בישראל בתחומי הנדל"ן המסחרי והנדל"ן למגורים, אומר שנתוני המינהל ברורים: "כולם מחכים שהמחירים יירדו. אתה היית קונה דירה היום לו היו מטפטפים לך כל היום שהמדינה תמכור קרקעות בזול? כמעט ברור שהמחירים יירדו. אני מרגיש זאת בערים מסביב לתל-אביב כמו חולון, בת ים, ראשון לציון ורחובות. מדובר בדירות בשווי 1.3-1-4 מיליון שקל. אבל זה עדיין לא קורה באזור תל-אביב ובדירות יוקרה".
פישמן מביע את דאגתו מהאפשרות לירידה בהיקף התחלות הבנייה. "בגלל הירידה החדה בביקושים לנדל"ן, ליזמים לא יהיה כדאי להתחיל לבנות - ואז מלאי הדירות ייגמר. אני מציע היום גם לקבלנים להמתין. אם המדינה מצהירה שמטרתה להוריד מחירים, אז בשביל מה לבנות? הקבלנים עלולים להיתקע עם מלאי ולהיפגע ".
בתשובה לשאלה אם יש כיום סכנה לנפילת קבלנים, מדגיש פישמן כי "אין מצב כזה. קבלנים קנו לפני שנתיים שלוש נדל"ן במחירים נמוכים יחסית. בכל מקרה, הכסף של הקונים מובטח בזכות שיטת ליווי הבנייה".
לפי נתוני מינהל הכנסות המדינה, את הירידה במספר העיסקאות המשיכו להוביל המשקיעים שיוצאים משוק הנדל"ן, עם ירידה של 24% במספר העיסקאות בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. מאז הרבעון האחרון של 2010 שיעור הירידה המצטבר במספר הדירות שרכשו משקיעים מגיע ל-44%. באוצר מציינים כי הפעם האחרונה שנרשמה רמה נמוכה כזו של פעילות משקיעים בשוק הנדל"ן היתה ברבעון האחרון של 2008, תקופת המשבר הכלכלי בארה"ב, שבה ירד מספר העיסקאות בשוק ב-40% בהשוואה לרבעון שלפניו.
עוד מציינים באוצר כי מאז החלה הריבית הריאלית של בנק ישראל לעלות, ברבעון האחרון של 2009, נרשמת ירידה רצופה במספר הדירות הנרכשות להשקעה.
במקביל נרשמה האצה בקצב מכירת דירות של משקיעים, שבלטה במיוחד באזור באר שבע ובאזור תל-אביב. ירידה זו נובעת מרצונם של המשקיעים לצאת מהשוק וליהנות מפטור ממס שבח שניתן לממש עד סוף 2012.
נוסף לכך, אחוז הדירות שנרכשו להשקעה מסך הדירות הכולל ירד לשפל של 23.4, השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של 2003. אזור תל-אביב והמרכז רשמו את שיעורי הירידה החדים ביותר ברכישת דירות להשקעה, ורמת הרכישות של משקיעים באזור תל-אביב היא הנמוכה ביותר מאז 2003.
יציבות בחיפה
אך לא רק למשקיעים יש משקל בצניחה הדרמטית במספר העיסקאות. באוצר מציינים כי גם ברכישת
דירות למגורים ניכרת החרפה בעוצמת הירידות. מספר הדירות שנרכשו למטרת מגורים ירד ב-13% בהשוואה לרבעון הקודם. לראשונה מאז הרבעון השלישי של 2010 נרשמה ירידה במספר העיסקאות גם בפלח משפרי הדיור. האזור היחיד שנרשם בו גידול ברכישת דירות על-ידי משפרי דיור הן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם הוא תלאביב. אזור זה רשם ירידה קלה ברכישת דירות על-ידי זוגות צעירים, והמשקיעים הם שרשמו את הירידה החדה ביותר במספר העיסקאות ביחס לשאר אזורי הארץ.
במשרד האוצר מציינים כי רמות המחירים הגבוהות באזור זה בשילוב החמרת תנאי קבלת המשכנתאות של בנק ישראל מותירות את שוק הנדל"ן באזור תל-אביב תלוי יותר ויותר בפעילותם של
באר שבע בולטת עם ירידה של 20.6% במספר העיסקאות למגורים ולהשקעה, גם בהשוואה לרבעון הקודם וגם בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הנתון בולט במיוחד על רקע הגידול שנרשם באזור זה בשנת 2010. אזור חיפה רשם שיעור ירידה מתון יותר בשל הירידה המתונה יחסית בפעילות המשקיעים באזור. גם ברכישת דירות למגורים באזור חיפה נרשמה יציבות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, זאת על רקע גידול חד ברכישת דירות על-ידי משפרי דיור, העומד על
60 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. גידול זה איזן את הירידה ברכישת דירות מצד זוגות צעירים.
בחזרה לשפל של 2008
בסך הכל נמכרו ברבעון השני של 2011 4,800 דירות חדשות, רמה נמוכה ביותר מאז רמות השפל שנרשמו בסוף 2008. באזור רחובות, שבו נמכרו הכי הרבה דירות חדשות, ירדה רמת המכירות של דירות חדשות בכ-50% מאז הרבעון הרביעי של 2010. באוצר מעריכים כי הירידה החדה ברכישת דירות חדשות באזור זה נובעת מיציאה של זוגות צעירים מהשוק. גם שיעור הדירות החדשות שרכשו משפרי דיור באזור רחובות ירד מ-50% ברבעון האחרון של 2010 ל-37% ברבעון השני של 2011.
אזור המרכז רשם גם הוא ירידה במספר הרכישות של דירות חדשות. באזור זה בולטת העדפתם של משפרי דיור לדירות יד שנייה יותר מאשר לדירות חדשות. האזור היחיד שבו נרשמה עלייה ברכישת דירות חדשות ברבעון השני לעומת הרבעון המקביל אשתקד הוא חיפה, זאת בשל גידול של 60% ברכישת דירות חדשות על-ידי משפרי דיור. עם זאת, לעומת הרבעון הראשון נפלה רמת הרכישות של דירות חדשות על-ידי משפרי דיור באזור זה ב-34%.
ברבעון השני של השנה נרכשו 17 אלף דירות יד שנייה, ירידה בשיעור של 17 בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד וירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם. ירושלים, נתניה ואזור השרון בולטים בשיעורי הירידה במספר העיסקאות. בירושלים נרשמה ירידה של 20% במספר העיסקאות לעומת הרבעון הקודם. בנתניה ובשרון נרשמה ירידה של 15% במספר העיסקאות.
ומה לגבי המחירים? מחירי הדירות החדשות ירדו ברבעון השני בשיעור של 2.9% בממוצע בהשוואה לרבעון הקודם. בירושלים ובאזור השרון נרשמה הירידה החדה ביותר, 6% באזור המרכז נרשמה ירידה של 4% במחירים, ואזור תל-אביב רשם ירידה מינורית של 0.5% בלבד . אזור חיפה הוא האזור היחידי שנרשמה בו עליית מחירים ברבעון השני של השנה, אך בשיעור של 1% בלבד.
נתונים אלה הם המשך של מגמת הירידה הקלה שנרשמה ברבעון הקודם, אך עדיין לא מדובר במספרים גבוהים מספיק להצביע על מהפך בשוק הנדל"ן.
בהתאחדות הקבלנים טוענים כי למרות הנתונים, הירידה בביקושים טרם תורגמה לירידות במחירים. "יש לזכור כי לא מדובר בירידה טבעית בביקושים לדירות, אלא בירידה הנובעת מחוסר הוודאות בשוק ומהציפייה של הרוכשים לשינוי עקב המחאה", אומר מנכ"ל התאחדות הקבלנים מוטי כידור. "גם ברבעון האחרון של 2008 ובחודשים הראשונים של 2009 צפינו בתופעה דומה של'ישיבה על הגדר' של רוכשים פוטנציאליים עקב חוסר הוודאות שהפכה במהרה לביקושי יתר אשר הובילו את עליית מחירי הדירות".
כידור הוסיף כי אפקט המחאה גורם, במקביל לירידה בביקושים, גם להקשחת מתן האשראי לקבלנים מצד הבנקים, ומכאן קיים חשש לירידה עתידית בהתחלות הבנייה שתגביר את חוסר האיזון בין ביקוש להיצע ותביא שוב לעלייה מתונה במחירי הדירות.
הנתונים על הירידה בהיקף עיסקאות נדל"ן אינם מתקבלים בשוויון נפש בבנק ישראל. ענף הנדל"ן היה אחד ממנועי הצמיחה במשק, וירידה חדה בהיקף הפעילות בשוק זה עלולה להאיץ את מגמת ההאטה במשק.
לנתונים עלולה להיות השלכה נוספת: ירידה בשווי הדירות עלולה לפגוע בבנקים שנהגו בחוסר זהירות ולפגוע בערך הביטחונות. אמנם התוצאה לא תהיה פגיעה ביציבות הבנקים, אבל בהחלט עלולה להיות השפעה על היקפי ההפרשה לחובות מסופקים.
היום יפרסם בנק ישראל את הריבית לחודש ספטמבר. אנליסטים במערכת הפיננסית לא שוללים את האפשרות כי לנוכח המצב הנוכחי יחליט הנגיד סטנלי פישר לא רק שלא להעלות את הריבית, אלא אולי אף להפחיתה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם