גילה אורון: "הפקק הוא לא בוועדות המחוזיות"
מי שרוצה לבנות במחוז ת"א צריך לעבור קודם דרך גילה אורון, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה; לטענתה, הוד"לים יספקו דירות רק בעוד שנתיים, דיור בר השגה הוא מושג אמורפי, תמ"א 38 קיבלה זריקת עידוד ומרבית עתודות הקרקע לבנייה נמצאות במחנות צה"ל; סחבת באישורים? "היום לוקח קצת יותר משנה לאשר תוכניות"
לדבריה , יש יתרונות וחסרונות למגורים בתל-אביב: "מצד אחד גרים בלב התרבות והתעסוקה, ומצד אחר הכל צפוף יותר והנוף מול הבית יכול כל הזמן להשתנות".
כל היזמים שבונים במחוז תל-אביב, כמו גם 12 ראשי הערים המשתייכות למחוז, רואים את דמותה של אורון לנגד עיניהם בכל פעם שהוועדה המקומית בראשותם מאשרת תוכנית למגדל מגורים חדש או לכל פרויקט אחר. הוועדה המחוזית, בראשות אורון, היא שתקבע אם היזם יקבל את מספר הקומות שביקש, אם מספר יחידות הדיור יקטן או יגדל ואם בכלל התוכנית תצא לפועל או תידחה.
המחוז שאורון ממונה עליו הוא המחוז הקטן ביותר, מבין ששת המחוזות, והוא כולל 12 רשויות - מהרצליה בצפון ועד בת ים בדרום ואת כל הערים שביניהן. עם זאת, מחצית מהרשויות שכולל המחוז הן רשויות חזקות כמו תל-אביב, רמת גן והרצליה. "המחוז כולל מיליון וחצי תושבים המייצרים יותר משליש מהתל"ג של מדינת ישראל, והוא המטרופולין של המדינה", אומרת אורון.
"זהו המחוז הצפוף ביותר בישראל, פי 6 ממחוזות אחרים. לכן יש חיכוכים גדולים; אנשים חיים זה בתוך זה. אין כמעט תוכנית שאין לה מתנגדים, גם אם מדובר במשהו שולי כמו תמ"א 38. כביש שצריך לסלול תמיד יעבור ליד מישהו ויפגע בו. גם תודעת הציבור לגבי מה שמגיע לו גוברת".
לדבריה , לכך יש לצרף גם את נושא ערכי הנדל"ן הגבוהים, שבגינם כל תוכנית שפוגעת בנכס, משמעותה הפסד של כסף רב.
את יכולה לחשוב על התנגדות סרק שצרמה לך במיוחד?
אורון: "בתע"ש השרון, למשל, מקודמת תוכנית ל-23 אלף יחידות דיור, שנתקעה שנתיים סתם בגלל התנגדות של הארגונים הירוקים. הארגונים טענו שאסור לבנות על הקרקע עד שהיא לא תטוהר בשלמותה, אך הטענה הזאת לא ריאלית. מדינת ישראל לא יכולה להכניס יד לכיס ולממן את טיהור כל תע"ש השרון, מדובר במיליונים רבים. ישנם מתחמים בתע"ש שאינם מזוהמים וניתן לבנות עליהם כבר עכשיו. הגענו להסכם עם משרד האוצר, שלפיו המינהל יתחיל לשווק את השטחים הלא מזוהמים לבנייה, ובאמצעות ההכנסות מהשיווק תממן המדינה טיהור של הקטעים המזוהמים במתחם.
"אך לצערי הירוקים עתרו לבית-המשפט המחוזי שקיבל את עמדתם, ואז בית-המשפט העליון הפך את ההחלטה. סתם נדחה הפרויקט במשך שנתיים ובניית 23 אלף יחידות דיור התעכבה. נוסף על כך, בגלל העיכוב בטיהור התפשט הזיהום. היום זיהום יכול להיות ברמת השרון ושבוע אחר-כך כבר להגיע לבני ברק. ככל שעוכבה התוכנית בבתי-המשפט, גם הטיהור התעכב וזה חבל מאוד. זו היתה עתירה הזויה".
רבים מהיזמים מתלוננים על הזמן שנדרש לוועדות על-מנת לאשר תוכניות.
"הפקק הוא לא בוועדות המחוזיות. הרבה פעמים אנשים שכלל לא מוסמכים לכך מגישים תוכניות, היזמים 'שוכחים' לצרף נספחי תחבורה ותשתיות, מתעלמים ממגבלות של משרד הביטחון ושל רשות שדות תעופה ואז אומרים שאנחנו 'תוקעים' תוכניות.
"שמעתי לא מזמן שאחד מעורכי-הדין שמייצגים בעלי קרקע בפי גלילות אמר שיש תוכנית מאושרת ל-12 אלף יחידות דיור ורק צריך להחליט לבנות אותן מחר בבוקר. הוא שכח להגיד שאין תוכנית מפורטת, שקובעת איפה יהיה כביש או היכן יהיו תשתיות הביוב ומוסדות הציבור. אני גם לא מבינה את פשר המילה 'חסם', האם ניתן להתחיל לבנות שכונה שלמה כשאין לה חיבור לקו ביוב? התכנון לא נגמר ב-4 קירות של דירה.
"כאשר התוכניות מגיעות אליי מושלמות, 90% מההחלטות שאני מקבלת עוברות בלי הצבעה, כלומר בקונצנזוס. היום אישור תוכנית אורך קצת יותר משנה, שזה מתאים להגדרת החוק ולכוח האדם המוגבל שלנו".
אחת המטרות של הרפורמה בחוק התכנון והבנייה היא קיצור בלוחות הזמנים בתהליכים של אישורי תוכניות. את מאמינה שזה יצליח?
"יש ברפורמה היבטים שיכולים לסייע. בתוכניות שידונו בוד"לים זמן ההפקדה יקוצר מחצי שנה לחודשיים. אך כל תוכנית צריכה את הזמן שלה, ואם לא נעשה זאת עם נימוקים וחוות דעת מקצועית, אנשים ירגישו שלא ניתנת להם במה להתנגד, והחשש הוא שהם יפנו לבית-המשפט. במרבית המקרים זה לא יעזור להם כי בית-המשפט בוחר שלא להתערב בהליך תכנוני, אבל פרקי הזמן יתארכו".
אילו עתודות קרקע משמעותיות נשארו במחוז תל-אביב?
"המחוז ברובו מבונה, ולא חייבים לבנות בשטחים הפנויים שעדיין נותרו. לא יקרה כלום אם נשאיר עתודות קרקע גם לדורות הבאים. ועדיין, מרבית עתודות הקרקע שניתן יהיה לבנות עליהן את מרבית יחידות הדיור במחוז תל-אביב נמצאות במחנות צה"ל. מדובר בשטחים לא מבוטלים, הכוללים את שטחי בסיסי מודיעין בגלילות, שטח גדול בתל השומר, את מתחם השלישות ברמת גן ואת שדות התעופה בשדה דב ובהרצליה; אלה מיועדים לעשרות אלפי יחידות דיור.
"חוץ מעתודות אלה ישנן קרקעות מתוכננות מתארית, אך אין בהן עדיין תוכניות מפורטות. למשל פי גלילות, שטח השייך לרמת השרון ולתל-אביב ומיועד ל-12 אלף יחידות דיור, שעכשיו מינהל מקרקעי ישראל מקדם בו תוכניות מפורטות. קרקע נוספת נמצאת באזור החולות של חולון (תוכנית ח500), אזור שנחשב לבעייתי מאחר שנמצא על מסלול התעופה של נתב"ג. גם בו מקודמת תוכנית ל-12.5 אלף יחידות דיור. תוכנית נוספת היא תוכנית 3700 בצפון העיר, סמוך לשדה דב, המיועדת ל-12 אלף יחידות דיור".
מה לגבי פרויקטים כמו פינוי בינוי ותמ"א 38 והצלחתם בהוספת יחידות דיור?
"רק בחודש מרס השנה אישרה המועצה הארצית שינויים בתמ"א 38 (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה - ש.צ) כי ראינו שהתמריצים הקיימים לא מספיקים. עד היום יזם היה מחזק בניין מפני רעידות אדמה ומקבל בתמורה קומה וחצי שהוא יכול לבנות ולמכור, ועכשיו אושרה תוספת של קומה, ובסך הכל הוא יקבל 2.5 קומות.
"נושא פינוי בינוי, לעומת זאת, מסובך מאוד ולא רק בגלל הפן הכלכלי. במקום שבו יש התערבות בקניין האישי של אנשים שהדירה היא כל מה שיש להם - יש פחד. אני רואה
בימים אלה יוחלט אם להגיש נגד צבי בר, ראש עיריית רמת גן, כתב אישום בגין חשדות בקבלת שוחד על רקע פרויקט נדל"ני. בר גם היה חבר לאורך השנים בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, אך מאז הומלץ להגיש נגדו כתב אישום, פרש מהתפקיד. כעת עולות טענות כי הוועדה המחוזית - שבה חברה גם אורון, אשר גם בוחנת ומאשרת את תקציבי הרשויות - מקשה על אישור תוכניות ברמת גן.
אורון מכחישה: "זה לא נכון. יש 18 חברי ועדה מחוזית, כל אחד מביא את הדיסציפלינה שלו סביב שולחן עגול ומקבלים החלטות מושכלות. בר היה חבר ועדה טוב מאוד ודומיננטי גם בתוכניות שלא קשורות לרמת גן. הוא הופיע לכל הישיבות, וראש עיריית בני ברק שמחליף אותו מגיע גם הוא לכל ישיבה וישיבה. אני מקווה שלא יימצא עליו שום דבר, כי בסך הכל, כאשר ראש עיר מואשם בשחיתות השלטון המקומי נפגע.
"אני רוצה לומר בזהירות שגם אם יימצא אשם, זה לא ימחק את העשייה של ראש העירייה. אם שלומי לחיאני הצליח לעשות בבת ים מה שאחרים לפניו לא עשו וראשי ערים במקומות אחרים לא עשו - הוא ראש עיר טוב. הוא הביא את העיר לאיזון והפך אותה לחלק ממחוז תל-אביב ולא לאחוריים שלה, כמו שהיתה תמיד. זה כמובן לא אומר שלא מגיע לו להיענש על מה שעשה, אם יימצא אשם. גם צבי בר הוא ראש עיר טוב לתושבי רמת גן, הוא הקים בה בתי-ספר ומעונות לקשישים והביא יזמים לעיר. אם נולד חשבון בנק בדרך, זה כתם נורא".
סוגיה נוספת שמעוררת תלונות וטענות היא ההיערכות לקראת הקמת הרכבת הקלה בגוש דן. לאחרונה הוקטנו תקני החניה בבנייני משרדים הסמוכים לתחנות עתידיות של הרכבת הקלה כדי לעודד עובדים להשתמש בה. אך הטענות הן שההחלטה באה טרם זמנה, כי הרכבת עדיין לא כאן.
"אני מוכרחה לומר שאני מסכימה עם העמדה הזאת,? מודה אורון. "הרעיון היה להבטיח כמות של נוסעים, אך הקמת הרכבת התעכבה, ואם לא תתאפשר בניית חניות מספקת, היזמים פשוט לא יבנו. איש לא ישכור משרד בלי חניות כל עוד אין רכבת. הם ילכו לאזורים כמו פתח תקווה וראש העין, ואז נגרום לפרבור של אזורי התעסוקה ונחליש את אזור המטרופולין. יש להבין שלפי התקנים החדשים, למגדלי עזריאלי שכוללים היום 3,700 חניות היו אמורות להיות רק 600 חניות - לו היו נבנים עכשיו. אני בעד להפחית תקני חניה כדי לעודד שימוש בתחבורה ציבורית, אבל בעיתוי המתאים ולא כאשר אין עדיין רכבת".
על רקע המחאה ישנה טענה שעיריות כמו תל-אביב ורמת גן קידמו תוכניות לדיור בר השגה, אך ביטלתם 5 מהן.
"אכן התחלנו בהכנסת דיור בר השגה לתוכניות וחשבנו שההליך התכנוני יסתנכרן עם החקיקה. בסוף החקיקה לא הושלמה והיינו צריכים לבטל תוכניות. אין כרגע תשתית משפטית לאפשר דיור בר השגה כי אין קריטריונים, וכעת מנסחים אותם משרד המשפטים ומשרד השיכון. כל אחד רואה בדיור בר השגה משהו אחר. האם הוא מיועד למעוטי יכולת? למרוויחי שכר ממוצע במשק? האם הוא תלוי בגיל? המונח אמורפי מדי, אך ברור שכמה היצע שיהיה, הביקוש יעלה עליו כי מדובר בדיור זול יותר. לכן חשוב מאוד לקבוע קריטריונים. אני מודה שקפצנו מהר מדי עם זה וטעינו. עכשיו נחכה שהחקיקה תבשיל".
מה יקרה למחירי הדיור שנעצרו?
"אני חושבת שהעצירה היא בעיקר עקב היסוס. אנשים חושבים שהמחירים יירדו ולא יודעים לאן השוק ילך. זו תקופה של חוסר ודאות, גם בגלל המצב הכלכלי בארה?ב ובאירופה. מה שברור הוא שכל התוכניות שמדברים עליהן בוד"לים יספקו דירות שניתן יהיה לגור בהן רק בעוד כשנתיים, כי אנחנו אולי אמורים לאשר אותן מהר יותר, אבל זה לא משנה את הזמן שנדרש לקבלת היתר בנייה ולבנייה עצמה. מה גם שאם תהיה טלטלה נוספת בשווקים, אינני יודעת כמה משכנתאות ייתנו הבנקים לציבור. במצב כזה, גם אם נאשר 100 אלף יחידות דיור, לא יהיה מי שיבנה אותן".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם