מצביעים ברגליים: רכישת הדירות בירידה חדה
המחאה החברתית על מחירי הדיור לא נשארת רק בדמות סיסמאות ודרישות מהממשלה: מאז החל המאבק נרשמה ירידה דרמטית בביקוש לדירות חדשות ויד שנייה; הערכות בענף: הרוכשים מחכים לירידת המחירים ודווקא השכירות בעלייה
אם לשפוט על-פי ההתרחשויות האחרונות בשוק, התשובה היא כן. המגמה, שהיתה מעורפלת במשך כמה חודשים, הולכת ומתחדדת בשבועות האחרונים ומקבלת עוד ועוד ביטויים להאטה - הן בשוק הדירות החדשות והן בשוק דירות היד השנייה למכירה.
המחאה הציבורית חסרת התקדים, שדורשת צדק חברתי וטיפול מקיף ביוקר המחיה בישראל, היא כפי הנראה אקורד הסיום של חגיגת מחירי הנדל"ן ב-3 השנים האחרונות. גורמים רבים בענף, כמו גם מוכרי דירות, מדווחים על האטה משמעותית ברכישת דירות, על פרקי זמן מתארכים למכירת דירה ועל סימני גמישות במחירי הסגירה. השמועות על ירידת מחירים בטווח הזמן הסביר משתקות מצד אחד רוכשים רבים שמעדיפים להמתין לירידת המחירים, ומצד שני גורמות לבעלי דירות לנסות ולנצל את רמת המחירים הנוכחית, על-מנת להוציא את דירותיהם למכירה תוך הערכה שמנקודה זו המחיר רק יירד.
משפחת מ' מגבעתיים פרסמה לפני חודשיים את דירתה למכירה. מדובר בדירת 5 חדרים גדולה ומשופצת עם חניה ברחוב שקט במרכז העיר. המחיר שמבקשת המשפחה עבורה הוא 1.8 מיליון שקל - מחיר שנחשב עד לאחרונה למציאה וזימן רבים אל הנכס. ובכל זאת, בחודשיים שחלפו מאז עומדת הדירה למכירה לא ביקר בה רוכש פוטנציאלי, ומעט הטלפונים שאכן מתקבלים הם בעיקר ממתווכים. משפחת מ' היתה מוכנה להמתין ואפילו להתגמש מעט במחיר, אילו לא היתה רוכשת דירה חדשה בנס ציונה ב-2.1 מיליון שקל, שחייבה אותה למכור את הדירה הנוכחית במחיר המוצע ובלוח זמנים קצר יחסית.
המקרה של משפחת מ' אינו נדיר. מדובר בתופעה נפוצה המורגשת בעיקר באזורי הביקוש. "יש האטה בביקושים. בהחלט מרגישים את זה", מספרת עדינה חכם, מנכ"לית רשת התיווך אנגלו-סכסון. "אנשים ממתינים שמשהו יקרה על רקע המחאה ועל רקע הבטחות הממשלה. זה מוביל למצב של'ישיבה על הגדר' שכמעט ולא תורגמה לתהליכים, אלא לבלימה מיידית", היא מתארת את המצב.
לדבריה, טרם מורגשת ירידה במחירי הדירות בשטח, אבל אופי הרכישות ופרקי הזמן המתמשכים למכירת דירות מעידים על תחילתו של שינוי ביחסי הכוחות בין המוכרים ובין הרוכשים. "הרוכשים מנהלים מו"מ ממושך יותר וזה בסדר, אבל צריך לזכור שהאפקט הפסיכולוגי נמשך פרקי זמן קצרים לרוב, ואם לא תהיה הגדלה של היצע הדירות בפועל, יחזור השוק להתנהלות המוכרת שלו", היא מדגישה.
המחאה ששוטפת בימים אלה את הרחובות ומחזירה את הכוח לציבור יוצרת תחושה ששינוי הוא אפשרי, תחושה שמחלחלת לעומקו של שוק הדירות. "סוף-סוף קמה מחאת צרכנים אמיתית בישראל, מחאה כלכלית בכל הרמות בחברה", טוענת אביטל כהן-אהרוני, זכיינית רי/מקס 5 כוכבים בשדרות רוטשילד בתל-אביב.
"איש לא רוצה לצאת פראייר ולשלם את המחיר הגבוה, כשיש תחושה שהמחירים צפויים לרדת", היא טוענת. "אני מרגישה את העצירה בשוק כבר חצי שנה לסירוגין; בהתחלה סביב העלאת הריבית ואחר-כך בכל הנוגע להגבלות על המשכנתאות. ציבור הרוכשים חיכה, ראה שלא קורה כלום והמשיך הלאה. התחושה שלי היא שעכשיו זה שונה. דווקא בתקופה שמאופיינת ברכישה ובמעברי דירות - כמעט ולא רואים תנועה".
ואולם הבלימה שמגיעה מצד הרוכשים טרם צמצמה את הפער בין המציאות המשתנה לבין דרישות המוכרים, שעדיין חיים בשוק של מחירי הגאות. מי שלא ממהר למכור את דירתו עדיין מתבצר במחיר הגבוה, עם זאת, חלק מהעיסקאות מלמדות על גמישות מצד חלק
בימים אלה מוצעת למכירה דירה ששטחה 105 מ"ר באזור טוב במרכז תל-אביב. בעליה של הדירה דורשים עבורה 2.2 מיליון שקל - פחות מ-22 אלף שקל למ"ר. "לפני שנה היתה הדירה הזאת נחטפת ב-30 אלף שקל למ"ר, כלומר ביותר מ-3 מיליון שקל", אומרת כהן-אהרוני ונותנת דוגמה נוספת: "באחד הרחובות השקטים ליד שדרות רוטשילד מוצעת למכירה דירה קטנה ב-1.2 מיליון שקל. הדירה נמצאת על המדף כבר חצי שנה, ובעליה דרש עבורה תחילה 1.4 מיליון שקל. דירה זו טרם נמכרה עד עצם היום הזה, אף שלפני שנה היתה גם היא נחטפת במחיר המקורי", אומרת כהן-אהרוני.
לדבריה, הרוכשים מבינים שהגיעו לקו האדום ולא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות במחירים הללו. כמו כן, יש ירידה משמעותית בביקוש לדירות מצד משקיעים, זאת לאחר שהמחירים הגבוהים שחקו משמעותית את התשואה מהשכרת נכסים. "אם פעם נעה התשואה במרכז תל-אביב סביב 4%, היום היא כבר עומדת על 3.5%-3% וזה מרחיק את המשקיעים".
כהן-אהרוני מוסיפה כי נוכחותם של משקיעי החוץ שנכוו מהמשבר הכלכלי האחרון צומצמה, ואלה מעדיפים יעדים זולים יותר להשקעה. המוכרים במרוץ נגד הזמן, לא כולם מסתגלים במהרה למצב החדש, ופערי הציפיות גורמים ללא מעט עיסקאות להתפוצץ. "רק השבוע התפוצצה לי עיסקה בגלל פער של 10,000 שקל . זה לא חכם מצד המוכר וכיום שווה להתפשר גם על 50 אלף שקל ולמכור, כי הזמן פועל לרעת בעלי הדירות".
אך חלק ממוכרי הדירות בישראל, אנשים וקבלנים, מודעים למציאות המשתנה ומנסים למצות את עליית המחירים של השנים האחרונות לפני שאחיזתם בשוק תיחלש. בעקבות כך מוכרים רבים שעד לאחרונה קיוו לעליית מחירים נוספת נחפזים כעת להציע את דירותיהם למכירה.
על-פי נתוני אתר יד2, מהשבוע האחרון של יוני ועד השבוע האחרון של יולי נרשם זינוק של 54% במספר הדירות המוצעות למכירה. אם לפני חודש הוצעו למכירה באתר 2,140 דירות ברחבי הארץ, הרי שכעת עומד מספר הדירות למכירה על 3,297 דירות .
על-פי הנתונים, בתל-אביב פורסמו למכירה 198 דירות, לעומת פרסום של 138 דירות בחודש שעבר - עלייה של 43%. אבל לא רק שוק דירות היד השנייה חש בהאטה, גם את משרדי המכירות שבאתרי הבנייה פוקדים פחות רוכשים. תתקשו למצוא יזם שיודה בכך בפה מלא, אך לא מעט איתותים מעידים שתקופת הקיץ הנוכחית אינה דומה לקודמותיה. די בבחינת מבצעי המכירה המגוונים שמציעים הקבלנים כדי להבין שפעולת שיווק הדירות הולכת ונעשית מורכבת.
לטענת סוקר השוק ועורך מחירון הדירות לוי יצחק, 35%-30% מהקבלנים חווים היום קושי בסגירת עיסקאות. "מבדיקה שערכנו עולה כי קיימת ירידה במספר המבקרים בפרויקטים ובמתחמי דירות לדוגמה, אבל אם חלק קטן מהמבקרים בפרויקטים היה סוגר עיסקה, הם היו מרוצים", טוען יצחק, "בפועל מדובר בקיפאון מתמשך של כחודשיים, שבהם מתקשים היזמים בשיווק הפרויקטים".
לדבריו , התחושה היא שלא מדובר בירידה בביקושים, אלא בבעיה אחרת. לטענתו, חלק גדול מהקונים הפוטנציאליים אינו מצליח להיפטר מהנכס הישן ולרכוש דירה חדשה, ואחרים אינם מצליחים, או אינם בטוחים שיוכלו, ליטול משכנתה בגובה המתאים. "גם השיח הציבורי על ירידת המחירים העתידית משפיע, ורבים חוששים'לצאת פראיירים' וחושבים להמתין מעט עד שהמחירים יירדו. בפועל מעטים היזמים שמוכנים להוריד מחירים, ולכן העיסקאות אינן נסגרות", טוען יצחק.
היזמים יעדיפו בשלב זה להציע מבצעים שווי ערך לכסף או מבצעי הנחה מגזריים, ובלבד שמחיר הדירה הרשמי לא ישונה במחירון החברה. כך למשל חברת גינדי החזקות, שקנתה את שמה בתחום שיווק הדירות, החלה לאחרונה להציע לקוני רשת שופרסל הנחה של 150 אלף שקל ברכישת דירה - מהלך יוצא דופן שהיה שמור עד אז רק לחברי מועדון הלקוחות של החברה.
ביריד דירות שהתקיים לפני כשבוע וחצי ברחובות הציעו 7 חברות יזמיות מאות דירות חדשות למכירה. כמעט כולן ניסו לפתות את הרוכשים במבצעים פיננסיים של דחיית תשלומים לשלב קבלת הדירה וכן בשדרוגים במפרט הדירה, אולם במהלך היריד לא נמכרה שום דירה.
הלחץ מתגבר בשוק השכירויות, וכאשר חוסר הוודאות מרחף מעל רוכשי הדירות הנטייה הטבעית היא לא להיכנס למחויבויות ארוכות-טווח. הציפייה לירידת מחירים מחזירה גם את מי שתכנן לרכוש דירה אל שוק הדירות להשכרה.
זכיין רי/מקס 100% מגבעתיים נועם דרסה מזהה שתי מגמות בשוק שבו הוא פעיל: האחת היא ירידה משמעותית בביקוש לדירות גדולות, והשנייה היא גידול בביקוש לדירות להשכרה. "כיום ישנן עיסקאות למכירת דירות קטנות ב-1-1.5 מיליון שקל. לגבי הדירות הגדולות אנחנו מרגישים עצירה. הציפייה לירידת מחירים גורמת למי שחושב לרכוש דירה גדולה להמתין, כיוון שכאשר מדובר בדירה ששווייה 2 מיליון שקל, הוזלה של 10% מביאה לחיסכון אבסולוטי של 200 אלף שקל - וזה המון".
הביקוש שנחלש לדירות לרכישה ניתב את עצמו אל שוק השכירות כפתרון זמני, והוא בא לידי ביטוי הן ברמות הביקושים והן בירידה בניסיונות המיקוח מצד השוכרים. "אנחנו שמים לב שעיסקאות שכירות נסגרות מהר יותר מבעבר וכמעט ללא ניסיונות מצד השוכרים להוריד את המחיר. זה מעיד שהפעם השוכרים באמת מתייחסים לנושא השכירות כפתרון זמני לטווח הקצר תוך ציפייה שרכישת דירה תהיה אפשרית בטווח הנראה לעין".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם