הרפורמה והכיס שלך: שאלות ותשובות
ראש הממשלה בנימין נתניהו הציג אתמול את התוכנית שלו לפתרונות משבר הדיור; עסקים בדק איך זה ישפיע עלינו; שאלות ותשובות
שורת הצעדים שהוצגו במסיבת העיתונאים אתמול לא תביא לשינוי מיידי בשוק הדירות בארץ. הצעדים מתמקדים במהלך של הגדלת היצע הקרקעות לבנייה וזירוז התוכניות הנמצאות כיום במוסדות התכנון, במטרה להגדיל בסופו את היצע הדירות בארץ. אך שינוי בשיטת המכרזים, הוספת מכרזים לבנייה ולהשכרה ובניית מעונות סטודנטים - כל אלה צפויים להניב פירות רק בעתיד.
גם אם באופן תיאורטי ניתן להתחיל בתוכניות מיד, הרי שבניין מגורים ממוצע בארץ מוקם תוך שנתיים וחצי, כך שגם הפתרונות שמציע ראש הממשלה יתבטאו בשטח בעוד כמה שנים. עם זאת, הניסיון מלמד כי להבטחות הממשלה בנושא הדיור יש אפקט פסיכולוגי, שייתכן שתהיה לו השפעה חלקית על השוק. הוא עשוי לגרום לירידת מחירים מינורית בטווח הקרוב ולהמתנת רוכשי דירות עד שההיצע בשוק יגדל, בהתאם להבטחת ראש הממשלה.
כיצד ישפיעו הצעדים על מחירי השכירות?
בשוק השכירות, כמו בשוק הדירות למכירה, רמות המחירים נקבעות לפי היצע וביקוש. לכן עד שלא יגדל בפועל היצע הדירות לשכירות רמות המחירים לא יירדו. שוק השכירות מנקז אליו כיום גם משפחות שאינן מסוגלות לרכוש דירה, והלחץ עליו גבר בשנים האחרונות ככל שעלו מחירי הדירות. לכן גם במקרה זה הצעדים שהכריז עליהם ראש הממשלה לא יביאו לירידות מחירי השכירות מיד.
המהלך של בנייה להשכרה, שהכריז עליו ראש הממשלה, יידרש לעמוד במבחן הכדאיות הכלכלית של היזמים. אם אכן ייצא אל הפועל יהפוך שוק השכירויות בישראל לנגיש והולם יותר למגורים, ואם היצע הדירות להשכרה יגדל באופן משמעותי, תורגש בעתיד גם ירידת מחירים.
מהו דיור בר השגה ומדוע הוא לא נמצא בסל הפתרונות?
דיור בר השגה הוא למעשה דיור ממשלתי/מוניציפלי לאוכלוסיות נזקקות. במסגרת זאת מוקמים מתחמי מגורים שכלל הדירות בהם או חלקן מוגדרות כ"דיור בר השגה", ומחירי הקנייה והשכירות שלהן נמצאים בפיקוח הרשות המקומית; היא גם זו שמגדירה את הקריטריונים לשימוש בדיור זה.
דיור בר השגה נולד בחלק מהרשויות המקומיות, בהן תל-אביב, אולם חוק התכנון והבנייה בישראל אינו מכיר בו, ועל כן נכון להיום לא ניתן לאשר תוכניות מסוג זה במוסדות התכנון. לדברי השר אריאל אטיאס, במשרד השיכון מתגבש תזכיר חוק בנושא שאמור לקבוע קריטריונים אחידים לדיור מסוג זה בכל הארץ.
האם דיור בר השגה יספק את המענה המתבקש למשבר הדיור?
גם כשיתאפשר לקדם תוכניות מסוג זה, הן ייתנו מענה חלקי, שיתמקד בעיקר באוכלוסיות החלשות. מיעוט הקרקעות השייכות לרשויות במרכז הארץ, כמו גם החובה ליצור כדאיות כלכלית ליזמים שיקימו את המתחמים, לא יאפשרו הקמת שכונות שלמות של דיור מוזל במרכז הארץ. לכן גם מה שייבנה יהווה נתח קטן יחסית מהבנייה הכללית ולא יהווה גורם משמעותי בהורדת מחירי הדיור.
האם שינוי שיטת המכרזים ל"מחיר למשתכן" יתרום לירידת המחירים?
בעיקרון כן. לפי השיטה החדשה, במכרז יזכה היזם שיציג את מחירי הדירות הנמוכים ביותר ולא זה שיציע את המחיר הגבוה ביותר עבור הקרקע. עם זאת, הממשלה תתקשה להנהיג מכרזים מסוג זה בערי הביקוש במרכז הארץ, משום שיש לה אחיזה רופפת בקרקעות העירוניות במרכז.
אילו פתרונות מעשיים מוצעים לתושבי גוש דן?
רוב הקרקעות המיועדות למגורים בערים הללו פרטיות. תוכניות שקודמו על קרקעות פרטיות - הכוללות אלפי יחידות דיור - אינן נמצאות בסדר העדיפויות של ועדות הדיור הלאומיות (וד"לים), שמתמקדות בתוכניות בינוי על קרקעות מדינה.
האם ועדות התכנון הלאומיות שיזם בנימין נתניהו יבטיחו בנייה מואצת?
6 ועדות הדיור הלאומיות אמורות להפחית את הנטל של הוועדות המחוזיות ולסיים את תהליכי האישור לתוכניות בינוי שנמצאות בצנרת הביורוקרטית, ולוח הזמנים שלהן קצוב לכמה חודשים בלבד. עם זאת, גם במסלול המזורז יידרשו הוועדות להתמודד עם סוגיות דומות לאלה שעיכבו את התוכניות במסלול הרגיל, כמו בעיות תשתית, שטחים ירוקים והתנגדויות. בעיה נוספת היא שטרם אושרה סופית הקמת הוועדות, וגם לאחר אישורה תידרש הממשלה למנות את חברי הוועדה, דבר שיגרום לעיכוב נוסף.
האם תוכנית בינוי שאושרה בוד"ל תאפשר להתחיל מיד בבנייה?
לא. לאחר אישור התוכנית בוועדה היא מופקדת חזרה בוועדה המקומית ונכנסת למסלול הסופי, הכולל בין היתר הצגה של תוכניות אדריכליות מפורטות וקבלת היתר. מדובר בתהליך שאורכו משתנה בהתאם לרשות המקומית ויכול להימשך שנה וחצי ויותר. זו גם הסיבה שהעלייה בשיווק הקרקעות לבנייה בשנה וחצי האחרונות לא באה לידי ביטוי בשטח.
מהו אותו "קרטל" שמדבר עליו נתניהו בקשר לקרקעות המדינה?
מינהל מקרקעי ישראל מחזיק ב-93% מהקרקעות בארץ ומנהל אותן (80% קרקעות מדינה ו-13% קרקעות של קק"ל). בהתאם לכך המדינה היא זו השולטת במדיניות השיווק ובמחירי הקרקע.
האם הרפורמה המתוכננת במינהל מקרקעי ישראל תשפיע על מחירי הדירות?
האזרח הפשוט אינו מרגיש היום את ההבדל בין חכירת הקרקע ל-49-99 שנה לבין בעלות מלאה על הדירה. לכן אין לכך השפעה על מחירי הדיור. הרפורמה במינהל אמורה להפוך את הארגון למקצועי יותר ובעקיפין לנהל מדיניות שיווק קרקעות נכונה יותר. על בעלי הדירות ושוכריהן אין לכך השפעה ישירה.
האם ניתן לפקח על מחירי השכירות?
פיקוח על מחירי השכירות של בעלי דירות פרטיים אינו אפשרי מכמה סיבות: הוא מנוגד לעיקרון של שוק חופשי; מהלך אגרסיבי מסוג זה עלול לייצר תגובת שרשרת שתביא לקריסת ענף הנדל"ן תוך השפעות מרחיקות לכת על המערכת הבנקאית. כמו כן, אין דרך לאכוף פיקוח מעין זה.
שר האוצר יובל שטייניץ טוען שיוחזרו לשוק 140 אלף דירות. כיצד זה יעזור?
הדירות האלה אמורות, לפי שטייניץ, להתווסף לשוק הנדל"ן באמצעות שינויים במערכת המסים שיגרמו לדירות להיות לא כדאיות עבור בעליהן, והם ימכרו אותן. במקביל נערך צעד דומה להרחיק משקיעים שמעוניינים למכור דירות להשקעה ולעודד את מי שמחזיק בדירות להשקעה למכור אותן.
הפוטנציאל התיאורטי של דירות המוחזקות כעת להשקעה
אם אני סטודנט, כיצד ישפיעו עליי הצעדים הללו?
התוכנית של בנימין נתניהו מציעה שני פתרונות לסטודנטים: הנחה של 50% בנסיעה בתחבורה הציבורית בכל הארץ והקמת 10,000 דירות סטודנטים במעונות באזורי הקמפוסים. ההערכה היא שההנחה בנסיעה בתחבורה הציבורית אינה משמעותית מספיק כדי לגרום לרבבות סטודנטים לעקור מגוש דן. ולגבי הוספת המעונות, בארץ קיימים 28 קמפוסים, בהם כ-30 אלף מיטות מסובסדות במסגרת מעונות. תוספת של 10,000 יחידות דיור אכן תהיה משמעותית.
אולם התוכנית תשמש את הסטודנטים העתידיים. כדי לבצע אותה תידרש הממשלה לאתר קרקעות מתאימות, להוציא מכרזים ולקדם תוכניות במוסדות התכנון - רק אז ייצא הפרויקט לפועל. בכל מקרה, מדובר בתהליך שייארך כמה שנים.
אז האם יש פתרון מיידי לבעיית מחירי הדיור?
פתרון היסוד של הבעיה הוא הגדלת ההיצע. ניסיונות נקודתיים של משרד האוצר ליצור הטבות מס לעידוד מכירת דירות ישפיעו, אם בכלל, רק בשוליים. כל שינוי מהותי בשוק הנדל"ן יתבטא בשטח רק כעבור כמה שנים, ועד אז נמשיך לשלם מחירים גבוהים.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם