הרפורמה בענף נדל"ן פוסחת על גוש דן
היצע הדירות החדשות עלה השנה בעשרות אחוזים, אך דווקא המצב באזור המבוקש במדינה עדיין בעייתי המסלול להאצת התחלות הבנייה לא כולל קרקעות פרטיות, שנמצאות ברובן במרכז הארץ
תמונת המצב של היצע הדירות הנמוך מעידה על בעיה עמוקה שמקורה בשנים של "הירדמות בשמירה". היצע הדירות הוא המפתח המרכזי לירידה במחירים בשוק המגורים, ונקודת המוצא אינה מבשרת טובות: קיים פיגור מצטבר של עשור בהיקף התחלות הבנייה ושיווק הקרקעות, שמגיע ל-60-80 אלף דירות לפי הערכות שמרניות. במקביל, מדי שנה בשנה מתווספים כ-40 אלף בתי אב למחפשי הדירות. המחסור בידיים עובדות פוגע גם הוא בענף, ומשך הבנייה של בניין ממוצע הוא לא פחות מ-25.6 חודשים.
מאז נכנס לתפקידו שר השיכון אריאל אטיאס, הוא הצהיר על מדיניות של הצפת השוק בקרקעות לבנייה, ואכן הדוח החצי שנתי של מינהל מקרקעי ישראל מעיד על עלייה משמעותית בהיקף שיווק הקרקעות למגורים בשנים האחרונות. בחודשים ינואריוני 2011 שיווק המינהל קרקעות להקמת 8,447 דירות חדשות, עלייה של 7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד ושל כ-81% יותר מהיקף הקרקעות לבנייה ששווקו בשנים 2006-2009.
על-פי נתוני המינהל, ב-2006 שווקו קרקעות להקמת 12,963 יח"ד, ב-15,365 2007 יח"ד, ב-2008 שווקו קרקעות להקמת 17,627 יח"ד וב-2009 20,577 יח"ד. בשנת 2010, המיוחסת כבר לכהונתו של אטיאס, שווקו 26,050 יח"ד.
במינהל מעריכים כי יעמדו ביעד השנתי של שיווק קרקעות לכ-25 אלף דירות, ומציינים כי כיום נמצאים בשלבי הכנה סופיים מכרזי קרקעות לבניית כ-6,000 יח"ד, כך שבסוף החודש יעמוד השיווק ב-2011 על כ-14,400 יח"ד, כ-58% מהיעד השנתי.
נוסף על כך, ישווקו קרקעות לכ-10,000 יח"ד נוספות בפטור ממכרז - כך שהיצע הקרקעות לבנייה חדשה יעמוד בשנה על כ-35 אלף דירות. עיסקאות בפטור ממכרז הן עיסקאות לבניית יח"ד נוספות על אלו שבחוזה החכירה המקורי, בעיקר בהרחבות במושבים.
ואולם, לא רק היקף שיווק הקרקעות הוא בעל חשיבות, כי אם גם מקומן של אותן קרקעות. רוב הקרקעות המשווקות נמצאות הרחק ממוקד הבעיה, גוש דן. בלב אזורי הביקוש - בערים תל-אביב, רמת גן וגבעתיים - האחיזה של המדינה רופפת ביותר, בין היתר משום שיותר ממחצית הקרקעות בערים הללו נמצאות בידיים פרטיות.
מבדיקה שערך עסקים עולה כי מאז תחילת השנה שווקו בתל-אביב קרקעות להקמת 136 דירות
מרכיב נוסף בהגדלת היצע הדירות הוא קידום אישור תוכניות בינוי להקמת מאות אלפי דירות, שתקועות שנים רבות בצנרת של מוסדות התכנון. השבוע אישרה הכנסת בקריאה ראשונה את תוכנית "הסופרטאנקר" של ראש הממשלה בנימין נתניהו להאצת הבנייה - שמטרתה ליצור מסלול "עוקף ביורוקרטיה" ולהאיץ את אישור תוכניות הבינוי.
במסגרת התוכנית החדשה יקודמו אישורי תוכניות בנייה בלוחות זמנים קצובים באמצעות ועדות משנה של הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה של משרד הפנים, וכן על-ידי ועדות דיור לאומיות (וד"לים) שיוקמו במסגרת הוראת שעה לתקופה של 18 חודשים.
לטובת התוכנית גיבש משרד השיכון רשימה של תוכניות בינוי, שנמצאות בהליכי אישור, להקמת 113 אלף דירות חדשות. התוכניות שנבחרו להיכלל ב"מסלול המהיר" לאישור נקבעו על-פי קריטריונים של היקפי בנייה והשלב שהן נמצאות בו. עם זאת, הוגדר כי התוכנית תתמקד בבנייה על קרקעות המדינה בלבד ולא בתוכניות המקודמות על קרקעות הפרטיות. המשמעות היא שתוכניות להקמת עשרות ומאות אלפי דירות באזורי הביקוש - כולל תוכנית הבינוי הגדולה במתחם פי גלילות שאמורה לכלול יותר מ-12 אלף יח"ד - לא יידונו בוועדות.
נשיא התאחדות הקבלנים נסים בובליל קרא במכתב שהעביר לראש הממשלה לשלב בהצעת החוק גם קרקעות פרטיות. בובליל הוסיף כי אמנם השוק הפרטי מחזיק בכ-7% מהקרקעות בלבד, אולם מדובר בקרקע שנמצאת ברובה בלב אזורי הביקוש והיא כוללת פוטנציאל לעשרות אלפי יחידות דיור. לראיה,
52% מהתחלות הבנייה ב-2010 היו על קרקעות פרטיות.
"להגדלת ההיצע במקרקעין אלו תהיה השפעה ישירה ומשמעותית על מיתון עליית מחירי הדיור". כתב בובליל והביא דוגמאות לתוכניות של בנייה על קרקע פרטית: 4,500 יחידות בקריית ביאליק, 6,000 יחידות בכפר סבא, 9,000 יחידות דיור בקריית מלאכי ו-12 אלף יחידות דיור בפי גלילות, ו-40% מהקרקע בפרויקט היא בבעלות פרטית. "אלה דוגמאות ספורות לתוכניות רבות שלא יוכלו להשתלב בדיוני הודל"ים, ולכן הן צפויות להתעכב ולהיפגע", טען בובליל.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם