ראשי » עסקים » בארץ » כלכלה בארץ

אז מה עושים עכשיו? התרופות למכת הנדל"ן

להקצות קרקעות לצעירים, להעניק הקלות במסים, להגדיל את מעורבות הממשלה - או שאולי כלל אין פתרון בזק? מומחים בתחום הנדל"ן מייעצים: כך ניתן להקל את מצוקת הדיור של הזוגות הצעירים

nrg מעריב | 20/7/2011 10:21

תגיות: מחאת הדיור,נדל"ן

"להסב בנייני משרדים למגורים ולהעניק פטור ממע"מ למשכירי דירות"

"לבעיה חריגה נדרשים פתרונות חריגים", כך טוען נשיא התאחדות הקבלנים נסים בובליל בהתייחסו למצוקת הדיור ולמחאה על מחירי הדירות והשכירות. "הפתרון האמיתי הוא כמובן הגדלת היצע הדירות, אבל לרשות הממשלה עומדים גם פתרונות מיידים, שניתן להעביר באמצעות החלטות ממשלה", הוא טוען.

לדבריו, המצב הקיצוני דורש כמה פתרונות, גם כאלה שבראייה עירונית או כלכלית רחבה אינם אופטימליים בטווח הרחוק. פתרון אפשרי שמעלה בובליל הוא הסבה של מבני משרדים ותעשייה זעירה לדיור להשכרה, פעולה שיכולה להוסיף אלפי מ"ר של שטחי מגורים להשכרה באופן מיידי.

עם זאת, פתרון מסוג זה מעלה מיד את שאלת קיומן של תשתיות מתאימות למגורים. "פתרונות למחר בבוקר הם אף פעם לא מושלמים, אבל זה עדיין עדיף על-פני מצב שבו לאנשים אין איפה לגור".

פתרון נוסף הוא להעניק לבעלי הדירות פטור ממע"מ על ההכנסה מדמי שכירות, שיביא בחלק מהמקרים להוזלה של עד 16%. " ישנם לא מעט בעלי דירות שמחזיקים הרבה דירות ומוגדרים כעוסקים

מורשים מחויבים במס. ברגע שיפחיתו את המע"מ הם יוכלו להוזיל את דמי השכירות מבלי שתיפגע הכנסתם", הוא מסביר.

מעבר לכך, טוען בובליל, יש לבטל את שורת צעדי המיסוי האחרונים שנקט האוצר כי אלה מרחיקים את רוכשי הדירות להשקעה ומעודדים את בעלי הדירות להשקעה למכור אותן. "זו החלטה מגוחכת שחייבים לעצור - זו התשתית שעליה בנוי שוק הדירות להשכרה. ככל שיצטמצם מספר הדירות להשכרה, כך יעלו מחירי השכירות".

במקביל הוא טוען שיש לקדם בנייה להשכרה במסגרת החוק לעידוד השקעות הון. "יש להוציא קרקעות לבנייה להשכרה באזורי ביקוש ללא מחיר מינימום תוך הגדרת פרמטרים, כמו משך זמן תחזוקת המבנה, גודל הדירות וההטבות ליזמים שיבנו להשכרה". בובליל סבור כי אם הממשלה מעוניינת לסייע למעמד הביניים, עליה להכיר בהחזרי המשכנתה כהוצאה מוכרת. "זה פתרון שקיים בכל העולם וגם כאן הוא עלה, אבל משרד האוצר מתנגד כי זה פוגע בהכנסותיו. ברשות הממשלה ארגז הכלים, אך היא לא מקבלת את ההחלטות".

נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל. פתרונות חריגים יח''צ ארנה פרי

"הממשלה צריכה לחזור להתערב בשוק הדיור, אבל באופן מידתי"

שר האוצר לשעבר אברהם (בייגה) שוחט חושב שאחד הפתרונות למשבר הדיור הנוכחי הוא התערבות ממשלתית. "הממשלה ברחה לפני למעלה מעשור ממעורבות בשוק הדיור, והיא חייבת לחזור ולהתערב, אבל במידתיות", הוא טוען.

לדברי שוחט, הממשלה דבקה עד כה במדיניות שלפיה אסור לה להיות מעורבת. "כשיש כשל שוק הממשלה חייבת להתערב. מנגד, אני לא רוצה שתהיה התערבות שתחזיר אותנו לשנות ה-50 - אז הממשלה שלטה בבנייה".

הוא מפרט כמה צעדים שיש לנקוט להגדלת ההיצע ולהורדת מחירי הדיור: "יש לבצע הקצאה של מחיר למשתכן. המדינה תקצה קרקע והיזם יבנה דירות במחיר מסוים; היזם ייקח למשל נתח של 200 יחידות דיור וייעד 100 מתוכן במחיר מופחת למשתכנים צעירים", אמר שוחט.

שר האוצר לשעבר מדגיש גם שהמדינה חייבת להגדיל את היצע הקרקעות באזורי הפריפריה. "תל-אביב היא עיר יקרה, וקשה להוריד בה את המחירים", אומר שוחט. "אולם בנתניה, שוהם, מודיעין פתח תקווה, חדרה, רמלה ולוד - שם יש מספיק עתודות קרקע".

שוחט מסביר כי שורשי משבר הנדל"ן קשורים במחסור בהיצע. "נראה כי ב-8-9 השנים האחרונות נפח הבנייה לדיור היה מתחת לצרכים הרגילים. אלה נובעים מהגידול הטבעי של האוכלוסייה, מגידול הביקושים של זוגות צעירים ומהעלייה מחו"ל". "נוסף לכל אלה התפתחה ב-3 השנים האחרונות תופעה לא מבוטלת של קניית דירות להשקעה מצד יהודים חו"ל, מספר שהגיע להערכתי ל-5,000-6,000 דירות בשנה. הדבר גרם להורדת מלאי הדירות".

השר לשעבר התייחס גם לשאלת אחריות בנק ישראל למצב: "עם נפילת שוק ההון והמשבר העולמי, מסלול ההשקעה לרכישת דירות הפך לאטרקטיבי בזכות הריבית הנמוכה והתשואה האפסית מצד אחד ובזכות המשכנתה הזולה מצד אחר. לא בכל המקרים בוצעו רכישות הדירות לצורכי השכרה ולכן נוצר מחסור", הדגיש.

"אסור לממשלה להישאר אדישה", מסכם בייגה.

בייגה שוחט. אסור להישאר אדישים. פלאש 90

"להקים ועדה בין-משרדית בשיתוף הציבור"

מלי פיליפסבורן, שהובילה את המחאה הציבורית נגד מחירי הדיור בשנות ה-80, תומכת גם במחאה בגלגולה הנוכחי.

"ארגון נפגעי המשכנתאות ומחוסרי הדיור בישראל הוקם עקב הפגיעה בהצמדה ובהחזרים של גובה המשכנתאות בגלל האינפלציה של שנות ה-80. המחאה גדלה והוקמו אוהלים בכל רחבי הארץ", היא מספרת. "למאבק יש והיתה הצלחה גם בנושא המשכנתאות וגם בנושא מחוסרי הדיור. חשוב לי לומר שאני מתרגשת מכך שקמים חבר'ה מכל הקצוות ומוחים - כל מחאה היא מבורכת".

עם זאת, הפעילה הוותיקה מודה שנושא הדיור מורכב ולא ניתן למצוא לבעיה פתרונות פלא. "זו לא בעיה נקודתית אלא מקיפה, ולכן זה לא יהיה רציני לשלוף תשובה מהשרוול. מתבקשת כאן חשיבה רצינית. אי אפשר למקד את המחאה בנושא אחד, ויש לדרוש הקמה של ועדת בין-משרדית רצינית שתכלול לא רק את נבחרי העם אלא את הציבור עצמו. הציבור חייב יהיה להיות שותף לקבלת ההחלטות. יש בעיה קשה, וכל פעם מטייחים אותה. הציבור לא רוצה להיות מטומטם יותר", היא טוענת.

לדבריה, עד להקמת ועדה שתדון בנושא יש להמשיך למחות. "צריך לעשות רעש ולא להרפות. חייבים לעלות לירושלים ולהמשיך את המחאה על כל רבדיה בכל הקשור בנושא מחירי הדיור, להפסיק לקטר ולצאת לרחובות".

"ייתכן שהבעיה אינה קשורה לוועדות לתכנון ובנייה"

"אני לא מאמין בפתרונות בשיטת הסופרטאנקר", כך אומר לעסקים פרופ' אמיר ברנע מהמרכז הבינתחומי בהרצליה, שמונה על-ידי שר הפנים אלי ישי לעמוד בראש הוועדה להסרת חסמים בענף הבנייה.

פרופ' ברנע מוסיף: "שר הפנים אלי ישי צלצל אליי וביקש לפעול למען הסרת החסמים. מוניתי לעמוד בראש הוועדה ואשלים תוך כמה חודשים דו"ח שימליץ על צעדים להסיר חסמים הקיימים בהליך התכנון". לדבריו , "הוועדה תחליט אם החסמים הללו - מחסור בכוח אדם, בירוקרטיה ועוד - הם אכן הבעיה בוועדות לתכנון ובנייה או שישנם חסמים אחרים. נבדוק אם הליך התכנון יעיל. הוועדה דנה בחסמים בהליך תכנון ואישור בנייה והיא תגיע בקרוב למסקנות לגבי תקנים".

ברנע הוסיף ואמר כי "ייתכן שהבעייה אינה נוגעת לתחום הוועדה לתכנון ובנייה, אלא לנושאי תחבורה, תשתיות ועוד. יש עוד נושאים רבים לטיפול. מלבדי, בוועדה כולם אנשי מקצוע. עד סוף הקיץ אסיים את העבודה".