עוברים דירה, נשארים בבית
משפרי דיור רבים מבקשים לעבור לגור בדירה גדולה ומרווחת יותר - אבל באותה שכונה. הדרך: לרכוש דירה "על הנייר", להמתין לעליית הערך שלה עם אכלוס הפרויקט, למכור ולקנות נכס חדש
עליות מחירי הדירות בשנים האחרונות הפכו את ציבור "משפרי הדיור" (אלה שיש בבעלותם דירה) לנתח משמעותי מרוכשי הדירות בישראל, בעוד רוכשי הדירה הראשונה נותרים מאחור. מתברר שיותר ויותר בעלי דירות, ובהם רבים שרכשו את דירתם לאחרונה, מבקשים לבצע שדרוג מהיר ורוכשים דירה חדשה בשכונה שלהם.
פערי המחיר המצטמצמים שבין דירה קיימת (יד שנייה) לדירה "על הנייר" הפכו למקדם מכירות משמעותי עבור הרוכשים. מי שרכש דירה "על הנייר" לפני כ-3 שנים רשם מאז עליית ערך של מאות אלפי שקלים עם אכלוס הפרויקט - מה שמקרב אותו לדירה חדשה וגדולה יותר. וכך הופכת הדירה שאוכלסה רק לאחרונה כמקפצה לדירה החדשה הבאה, ופרויקטים חדשים רבים בישראל מאוכלסים על-ידי תושבי השכונה עצמה.
מאז נכנסה משפחת יהודה לשכונה "רחובות ההולנדית" של החברות אשדר ושיכון ובינוי בעיר רחובות, לפני פחות מעשור, הספיקו בני הזוג עזרא ואורלי "לעשות סיבוב" - לקנות דירה 3 פעמים ובמרחק עשרות מטרים זו מזו.
"בשנת 2002 נכנסנו כזוג צעיר לשכונה שהייתה אז בחיתוליה, רכשנו דירת 4 חדרים בקומה שישית בסכום של 650 אלף שקל", מספר עזרא, אב לשניים פלוס אחד בדרך.
5 שנים עברו עד שבני הזוג החליטו שהם רוצים לבצע שדרוג, ובשנת 2007 הם מכרו את הדירה ב-850אלף שקל ורכשו קוטג' חדש בשכונה ב-1.3 מיליון שקל. קצת יותר משנתיים מאוחר יותר החליטו בני הזוג לשנות אווירה ולמכור את הקוטג, שמאז גם מחירו עלה, ובשנה שעברה מכרו אותו ורכשו "על הנייר" דירת פנטהאוס בקומה שישית ובשטח של 170
כיום הם מתגוררים בשכירות בשכונה וממתינים להשלמת הפרויקט בקיץ הבא. "זו שכונה שמורכבת רק מזוגות צעירים, ובתי הספר והגנים בה גדלים כל הזמן. כולם מכירים את כולם בגלל הילדים. המצחיק הוא שבערך 70% מהרוכשים בפרויקט הם אנשים שאנחנו מכירים בשכונה, את הדירה לידי רכש מי שהיה שכן שלי בדירה הראשונה שרכשנו בשכונה," מספר עזרא.
לדבריו, מכירה של דירה קיימת בשכונה ורכישת דירה בשלב מוקדם של הפרויקט הייתה אחד השיקולים ברכישת הדירה החדשה. "ברור לי שהדירה שקניתי היום 'על הנייר' תהיה שווה עוד כמה מאות אלפי שקלים עם סיום הבנייה. גם אם השוק לא יתמיד במגמה הנוכחית, אני משוכנע שהמחיר לא יירד ממחיר הרכישה", הוא אומר.
רחלי בריזל, מנהלת השיווק של אשדר, מכירה את התופעה מקרוב: "אלה משפחות שהתרגלו לשכונה ועם השנים רמת ההכנסה שלהם עלתה, הם התקדמו בעבודה, אחרים מיחזרו משכנתה או סיימו לשלם אותה והתאפשר להם לשדרג," היא מסבירה.
בחברות הנדל"ן מייחסים חשיבות לפוטנציאל השיווקי של הדיירים בשכונה, ואלה מכותבים מבעוד מועד לפני שיוצאות לשיווק דירות חדשות. "בשיווק האחרון שלחנו גלויות לכל הדיירים שהודיעו להם על תחילת השיווק והעניקו להם עדיפות בבחירת הדירות. מתוך כ-100 דירות ששיווקנו בשכונה לאחרונה, 30%-40% נרכשו על ידי משדרגי דיור מהשכונה," טוענת בריזל.
בניגוד לעסקאות כלכליות בתחומים אחרים המונעות משיקולי רווח ותשואה, כאשר מדובר ברכישת דירה למגורים ההזדמנות הכלכלית מאפשרת אמנם לבצע את העסקה, אולם הרוכשים מעידים כי מה שהניע אותם לבצע את העסקה הוא הצורך בדירה גדולה יותר שנמצאת בשכונה בה הם גרים.
דן ומאיה צ'צ'יק, הורים לשלושה, רכשו בשנת 2002 את דירתם הראשונה בשכונת אחוזות הנשיא, המוקמת ומשווקת כבר 8 שנים על ידי חברת קרדן נדל"ן ברחובות. מדובר בדירת 4 חדרים בקומה רביעית מתוך 13 קומות בבניין חדש בשכונה.
"קנינו את הדירה 'על הנייר', לא היה אז כלום בשכונה. היו לנו אז שני ילדים והחלטנו לקנות את הדירה מתוך מחשבה שעוד כמה שנים נעשה מאמץ ונקנה דירה גדולה יותר באותו אופן," מספר דן, יועץ משכנתאות במקצועו.
לדירה ברחוב הכרמל בשכונה הם נכנסו בשנת ,2003 אבל עד מהרה ביקשו לעצמם דירה גדולה יותר בשכונה. "לפני שנתיים, בזמן שהילד השלישי היה בדרך, הגענו למסקנה שדירת 4 חדרים לא תספיק לנו. היה לנו מאוד חשוב להישאר בשכונה, זו שכונה עם אוכלוסייה איכותית, אקדמאית ברובה, מקום שטוב לגדל בו ילדים," מספר דן.
את דירת ה-4 חדרים שרכשו ב-850 אלף שקל מכרו בכ-1.4 מיליון שקל, ובשנה שעברה רכשו דירת 5 חדרים באותו הרחוב ובקומה 13 מתוך 26 קומות בסכום של 1.56 מיליון שקל - דירה שמחירה עלה מאז אל מעבר ל-1.8 מיליון שקל.
"כשיש לך נכס ואתה מבקש לשדרג לחדר נוסף הפער עומד על 250-200 אלף שקל", הוא מסביר וטוען כי הרכישה "על הנייר" בשלבי השיווק הראשוניים משתלמת. "מדובר בחיסכון שיכול להגיע ל-15% מהמחיר בהמשך הדרך. כמובן שהוא מגלם גם סיכון מסוים, לכן אני ממליץ לזוגות צעירים: תרכשו דירה על הנייר, אבל תבחרו בקבלן מוכר ויציב עם איתנות פיננסית," מסכם דן.
אבי רוזן, מנהל השיווק של חברת קרדן נדל"ן, ראה אין-ספור זוגות ששדרגו מדירות קטנות לדירות גדולות וחדשות יותר. "חלק מאותם זוגות מבקשים לנצל את השבחת המחירים שהייתה בשכונה ולקבל מחיר גבוה עבור הדירה - אין ספק שיותר קל להגיע לדירה גדולה בשכונה באמצעות מכירת דירה קטנה יותר מאשר לדירה ראשונה".
ובכל זאת, מכירת דירה ישנה ורכישת דירה על הנייר כוללות תקופת המתנה ממושכת עד השלמת הפרויקט. רוזן: "גם אם צריך לגור בשכירות תקופה מסוימת זה עדיין משתלם לרוכשים. מעבר לכך, הרוכשים מצליחים למכור את הדירות במועד שמתאים להם, לא תמיד מוצאים את הדירה לפני שקונים את הדירה החדשה. התהליך הוא כזה שהם רוכשים דירה לעוד שנתיים, ואת הדירה שלהם מוציאים למכירה רק חצי שנה ושנה מאוחר יותר. נכון שתיאורטית ההמתנה עם מכירת הדירה חושפת את המוכרים לסיכון כי מחירי השוק ירדו, אבל כשמדובר בשכונות מתפתחות הסיכון הוא אפסי, וגם אם יהיו סטיות הן לא מהותיות," הוא טוען.
המאבק להגדיל את שטח הדירה מאפיין באופן גורף כמעט כל משפחה בישראל, שבה התפיסה הרווחת היא חדר לכל ילד. "באופן כללי העדפות הצרכנים כיום הן לדירות גדולות ורחבות יותר. יש דרישה לחדר לכל ילד, חדר עבודה, חדר מחשב ועוד. איכות החיים עולה ואיתה גם הדרישות", מסביר עו"ד יעקב אטרקצ'י, בעלים משותף ומנכ"ל חברת אאורה ישראל.
לדבריו, בפרויקטים הכוללים מספר שלבים הבניינים החדשים קרובים מאוד לוותיקים יותר, דבר שעוזר בשדרוג בתוך תקופה קצרה יחסית בלי לעזוב את השכונה.
ביום מכירות שערכה אאורה ישראל למכירת פרויקט high "הגנים התלויים" ביהוד, מתוך 51 דירות שנמכרו 10 דירות היו עבור דיירים המתגוררים בשלב הראשון של הפרויקט. "הייתה משפחה עם שני ילדים שרכשה דירת 4 חדרים ב-1.1 מיליון שקל לפני כ-3 שנים 'על הנייר', בשלב הראשון של הפרויקט".
"מאז נולד ילד נוסף, וכעת הם מצפים לרביעי. הם נכנסו להתגורר בדירה לפני שנה וכעת, מאחר שהמשפחה גדלה, ביקשו לעבור לדירת 5 חדרים. הם חתמו ביום המכירות על חוזה לרכישת דירה ב-1.75 מיליון שקל, ואת דירתם הנוכחית, שמחירה עלה בתקופה זו, ימכרו כעת בסכום של
1.6 מיליון שקל", מסביר אטרקצ'י.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם