באלה הידיים: כך תבנו בית פרטי
מי שמחליט לבנות את ביתו במו ידיו צפוי לגלות את הפערים הגדולים במחירים שמציעים הספקים ובעלי המקצוע. מחקר שוק והכנה מוקדמת יכולים לחסוך עשרות אלפי שקלים ועוגמת נפש
עבור רובם המכריע זו הפעם הראשונה (וכנראה האחרונה), וכל טעות בדרך עלולה לעלות להם בכסף רב ובשינוי בלוחות הזמנים. זהו פרויקט יזמי לכל דבר ועניין הדורש אורך רוח, יכולת עבודה מול בעלי מקצוע רבים תוך קבלת החלטות תקציביות, תכנוניות ועיצוביות, כמו גם מוכנות וגמישות לבלתי צפוי.
לא בכדי נחשב פרויקט שכזה למעין מפעל חיים עבור משפחות רבות. במשך שנים תומחרה עלות הבנייה של בית או דירה סטנדרטיים בסכום עגול של 1,000 דולר למ"ר (כיום, עם שחיקת הדולר מול השקל, סביר שהסכום נוטה ל-1,500 דולר למ"ר). הסכום אמור לשקף את עלות הקמת הבית (לא כולל עלות המגרש( - מהקמת השלד, דרך עלות החומרים ועד הגמר. אף שרמת חומרי הגלם משתנה מבית לבית ונמתחת על פני קשת רחבה של מחירים, עלויות הבסיס של הקמת המבנה אמורות להיות דומות.
עסקים שישי התלווה למשפחת כץ שהחלה לאחרונה בהקמת ביתה בשכונת נחלת יהודה החדשה בראשון לציון. המסע של משפחת כץ נמצא בתחילתו - לאחר רכישת המגרש וטרם הבנייה בשטח. אולם כבר בשלב זה נחשפים פערי המחירים, שעלולים להסתכם במאות אלפי שקלים, והדילמות המלוות אותם.
ביקשנו לסקור את הצעות המחיר שקיבלה המשפחה מבעלי המקצוע השונים ולעמוד על ההבדלים. כדי לגשש את דרכנו בערפל הסמיך של התחום גייסנו את ישראל פסטרנק, מנכ"ל מרכז הבנייה הישראלי ומנהל מכללת בילדינג, המלווה בכל שנה 1,200 משפחות הבונות את בתיהם בעצמם.
הנכס: הנכס של משפחת כץ הוא בית בשטח בנוי של 260 מ"ר, המורכב מ-200 מ"ר של בנייה מעל הקרקע ומ-60 מ"ר מרתף על מגרש ששטחו 310 מ"ר. בחצר גדרות בטון ובריכת שחייה קטנה שגודלה 3X7 מטר וכן חניה לכלי הרכב.
השלד הוא בסיס המבנה של הבית המורכב מבטון, מבלוקים ומברזל, והוא כולל גם ממ"ד ומרתף. הצעות הקבלנים מתייחסות לאותה תוכנית בינוי, ובחלקן הופיעו מרכיבים נוספים כמו איטום המרתף, משטח בטון לחניה או בניית הגדר. במקרה הזה בודדנו את מרכיב בניית שלד המבנה כדי ליצור בסיס השוואתי (המחירים שהוצעו אינם כוללים מע"מ, וכך בבדיקה כולה).
ההצעה הראשונה היתה 450 אלף שקל, השנייה עמדה על 410 אלף שקל, השלישית - 389 אלף שקל, הרביעית - 390 אלף שקל והחמישית - 415 אלף שקל. הפער המקסימלי בין ההצעות: 61 אלף שקל לא כולל מע"מ (כ-72 אלף שקל כולל מע"מ).
ממה נובע הפער? פסטרנק טוען כי "בשלד המבנה יש מרחב גדול מאוד ליצירת פערים. כבר בשיטת החישוב יכולים להיווצר פערים שבין מטר אדריכלי ומטר קבלני. לתוכנית האדריכלית יש להוסיף שטחים כמו גרמי מדרגות או תוספות לגג, שאינם באים בה לידי ביטוי. מספיק שכל אחד מהקבלנים מחשב את זה אחרת וכבר נוצר פער בתמחור העבודה".
מרכיב נוסף שמשפיע על גובה המחיר הוא כוח העבודה: "מרכיבי בניית השלד מתחלקים למרכיבים של עלות חומר, עלות עבודה ורווח קבלני. כל קבלן גוזר את הרווח שלו בצורה אחרת. כך למשל, פעם פועלים מהשטחים ופועלים זרים ביצעו את העבודה - היום אין לא את זה ולא את זה. אם לקבלן יש צוותים קבועים, שהוא נדרש לשלם להם גם תשלומים קבועים אחרים, העלות אחרת", הוא אומר.
בנוסף מסביר פסטרנק כי מה שלא מופיע בהצעה לא פחות חשוב ממה שכן מופיע בה: "כשבונים בית פרטי
בשכונת נחלת יהודה למשל תוכנית בניין העיר (תב"ע) מחייבת בניית גדרות בגובה מסוים, תוספת של כמה עשרות אלפי שקלים. קבלן רציני צריך לבקש את כל התוכניות וגם את התב"ע - כדי לראות מה הרשות מחייבת לבצע".
בהצעה של משפחת כץ ציין רק קבלן אחד את מחיר יציקת גדרות הבטון - 42 אלף שקל. גם עבודת היציקה של בריכת השחייה תומחרה רק בחלק מההצעות וברמות מחירים שנעו בין 30 ל-60 אלף שקל.
האלומיניום בבנייה מהווה את המרכיב השלישי מבחינת עלות וכולל אלמנטים של הצללת פתח הבית ובידודו: חלונות, תריסים, רשתות, מסגרות אלומיניום (פרופילים) ומסילות. הבית המתוכנן של משפחת כץ כולל 25 פתחים בגדלים שונים עם פרופילים מדגם קליל 7000, הנפוץ מאוד בשוק. להלן ההצעות: הצעה ראשונה - 95 אלף שקל, הצעה שנייה - 104 אלף שקל, שלישית - 109 אלף שקל, והרביעית עמדה על 148 אלף שקל.
ממה נובע הפער? מעבר לכך שישנם קבלנים יקרים יותר ויקרים פחות חשוב לזכור שיש מרכיבים המשפיעים על המחיר. פסטרנק מסביר כי "התוכנית האדריכלית חייבת לכלול רשימה שכוללת כל חלון ופתח. חשוב לזכור כי לכל חלון יש תפקיד שונה והוא יכול לכלול פרופיל שונה, סוג שונה של זכוכית, מרכיבי הצללה שונים וחומרי איטום שונים. מלבד זאת, יש מרכיבים נוספים כמו מרכיבים חשמליים. לכן המכרז חייב לכלול את כל הפרמטרים".
אינסטלציה היא לכל הדעות אחת המערכות החשובות בבית. מעבר לזרימה ולניקוז של מים שהיא מספקת לנו, כל פגיעה או פיצוץ בצנרת גורמים לרוב לנזק סביבתי ולעוגמת נפש. בבית המתוכנן של משפחת כץ יש 3 מערכות של חדרי שירותים ומקלחת, עם אסלות תלויות וכיור. כמו כן, הוא נדרש לשתי נקודות מים במטבח (כיור ומדיח) ולמשאבת מים במרתף.
ההצעות מקבלני האינסטלציה לא כוללות כלים סניטרים ומע"מ. ההצעה הראשונה עמדה על 50 אלף שקל, השנייה על 56 אלף שקל, השלישית הציעה 60 אלף שקל והרביעית - 72 אלף שקל.
ממה נובע הפער? 3 מערכות אינסטלציה קיימות בבית: האחת, זו שבתוך הבית ומוציאה מים נקיים; השנייה, מערכת דלוחין ושופכין המנקזת את המים המשומשים; והשלישית, מערכת חיצונית המחברת את הבית לרשת העירונית. "ישנם הרבה דגשים בדבר תוכנית אינסטלציה, אחד הדברים הבסיסיים הוא נספח סניטרי לתוכנית האדריכלית, שאותו דורשות הרשויות, אשר אמור להראות כיצד המים מתנקזים לתשתית העירונית", אומר פסטרנק.
"חייב להיות תכנון מפורט של מה בדיוק צריך. זה מתחיל בצנרת: ישנו מגוון רחב של צינורות מחומרים שונים ובמחירים שונים. מעבר לכך יש כאן עניין של תכנון מחוץ לבית. אם אין תכנון, האינסטלטור נאלץ לתכנן בעצמו את מערכת המים בבית - מספיקה עוד שוחת ביוב שהוא מוסיף כדי לייקר את העלות באופן משמעותי".
בנושא האינסטלציה אומר פסטרנק כי "מדובר בתחום אפור שאנשים מציעים בו מחירים בשמים. לרוב ברגע שמשפחה באה עם בקשה כזאת אנחנו עושים השוואה בסיסית. במקרה זה - זו טעות לשלם יותר, וברגע שיורדים לעומק המפרט מבינים את זה".
במשפחת כץ לא ממש בקיאים ברזי הצנרת, ולכן ביקשו לשכור מהנדס אינסטלציה. המחירים נעו בין 3,000 ל-6,000 שקל. לדברי פסטרנק, "השכר נקבע לפי מצב הרוח, התחרות בשוק היא גבוהה וזה עניין של מו"מ וירידה לפרטים".
תפקידו של המהנדס הוא לתכנן את כל מערכות הבית כך שיתפקדו בצורה היעילה ביותר. "הוא ממקם מרכזיית מים אחת או שתיים בבית ואמור לתכנן את המערכת כך שהצינורות לא יעברו במקומות מרכזיים מדי, כדי לצמצם את הפגיעה במקרה של פיצוץ בצנרת", מסביר פסטרנק,
"בנוסף הוא זה שקובע את קוטרי הצינורות כך שיעניקו את כמות המים המספקת. פעם היו מתכננים את המערכות הללו בטור, כך שאם נפתח ברז נוסף זרם המים היה נחלש. היום כבר מקובל שהמערכת עובדת במקביל והצינורות מחוברים ישירות למרכזיית המים. חיבור בטור קל יותר לביצוע", הוא אומר.
15 דלתות פנים אמורות להיות בבית של משפחת כץ. הם החליטו להיצמד לדלת פורניר שמצאה חן בעיניהם, דלת עץ ללא חלון. מדובר במוצר מדף שמחירו משתנה מחנות לחנות. המשפחה בדקה את המחירים (כולל משקוף) ב-4 מקומות שונים ומצאה פערים גבוהים: במקום אחד - 1,250 שקל, בשני - 1,450 שקל, בשלישי - 1,800 שקל וברביעי - 2,000 שקל. כאשר מכפילים ב-15 (מספר הדלתות הרצויות) מתקבל פער של 11,250 שקל.
אחד משני בעלי המקצוע החשובים בבניית בית הוא הקונסטרוקטור, שמוכר גם כמהנדס שלד או כמהנדס אזרחי. על-פי חוק, כיום משפחה לא יכולה להגיש תוכנית לאישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לפני ששוכרת את שירותיהם של שני בעלי מקצוע - הקונסטרוקטור והאדריכל.
הקונסטרוקטור אמור לתכנן את המבנה כך שיהיה חזק, יציב ובטיחותי ויעמוד בלחצים השונים המופעלים עליו לאורך השנים. עוד לפני שמתחילה העבודה הוא מקבל נתונים על סוג הקרקע ועל הרכבו - תנאי הכרחי ליצירת התכנון המתאים והנכון.
גם במקרה הזה שכרם של מהנדסי השלד משתנה: 4 מהנדסים שונים עברו תחת ידיה של משפחת כץ וזו דרישתם בעבור תכנון המבנה: הראשון - 4,500 שקל, השני - 5,600 שקל, השלישי - 6,000 שקל והרביעי - 8,000 שקל.
ממה נובע הפער? פסטרנק מדגיש כי "יש כל מיני שיטות תכנון ויש מהנדסים שמרנים יותר ושמרנים פחות. זה עניין שנתון לפרשנות, אם ניתנת תוכנית ל-4 קונסטרוקטורים שונים מקבלות 4 תוכניות שונות. ההבדלים נובעים מכמויות הבטון והברזל, מטווחי בטיחות שונים ומשיקולים נוספים, וזה מוביל להבדלים של עשרות אלפי שקלים במחיר השלד".
רבים טוענים כי החשוב מבין בעלי המקצוע הוא האדריכל, שמתכנן את מראה המבנה וכיצד ישרת את המשפחה. בני המשפחה קיבלו 4 הצעות: הנדסאי אדריכלות שביקש 17 אלף שקל ו-3 אדריכלים שביקשו 35 אלף שקל, 48 אלף שקל ו-54 אלף שקל.
ממה נובע הפער? פסטרנק מציין כי "17 אלף שקל זה סכום נמוך ביותר שלא רק מבזה את המקצוע, גם מבטיח עבודה חלקית והיעדר רווח למי שמגיש אותה. אדריכל בכל מקום מתוקן בעולם הוא הצומת המרכזי של הפרויקט, הגורם שאצלו הכול מתנקז. בישראל, לעומת זאת, הוא הפך לעוד בעל מקצוע. אם יש משהו שצריך להשקיע בו זה אדריכל".
הוא ממליץ: "לשלם סכום מכובד ולדרוש בהתאם את כל היכולות שלו. לרוב מקובל לסכם על 'פיקוח עליון', פיקוח לא צמוד שלפיו האדריכל מגיע לשטח בעיקר בשלב החשוב של בניית השלד ועוד כמה פעמים במהלך הבנייה".
המודד יבצע 4 מדידות לאורך הבנייה: הראשונה והגורלית היא עבור התוכנית האדריכלית והעמדת הבית. משפחת כץ קיבלה הצעות מ-3 מודדים עבור המדידה הראשונה, ואלה דרשו 750 שקל, 1,500 שקל ו-2,000 שקל.
פסטרנק מציין כי "על בסיס המדידה הראשונה מתחיל האדריכל את תכנון הבית. נהוג לסיים את כל 4 המדידות מראש לפי מחיר של 1,200-1,000 שקל למדידה, אין שום סיבה להחליף מודד או לשלם עבור כל מדידה בנפרד".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם