שלב השאלה הזהה: לקנות או לא לקנות דירה?
ח"כ כרמל שאמה-הכהן משוכנע שמחירי הדירות כבר יורדים - ובמהלך השנה תורגש ירידה בכל הארץ. היזמית ענבל אור, מכוכבות קבוצות הרכישה, דווקא משוכנעת שהביקוש ממשיך לגדול - והמחירים לא ירדו בקרוב
יו"ר ועדת הכלכלה של הכנסת | כרמל שאמה-הכהן
◄ גיל: 37
◄ מצב משפחתי: נשוי ואב ל-4
◄ עיסוק: ח"כ מטעם הליכוד, יו"ר ועדת הכלכלה
◄ מגורים: רמת גן
◄ נולד: רמת גן
◄ מוטו: "היגיון, רצון וחזון הם המתכון הנכון"
1. האם יש בועה בשוק המגורים בישראל - או שהמחירים נשענים על ביקוש אמיתי?
"מחירי הדירות והיקף האשראי לדיור מנופחים ומנותקים מכל פרמטר ריאלי במשק, כמו השכר הממוצע הריאלי, התל"ג וסך האשראי במשק. מכאן שאין ספק שאנחנו חיים בבועת מחירי דיור - שנופחה
2. המחירים בתל אביב ובמרכז גבוהים, אל תגורו בתל אביב! האם אתה מסכים או לא מסכים עם הטענה ומדוע?
"המחירים גבוהים מאוד, ואכן אין חובה לגור בתל אביב כשם שאין חובה לגור במנהטן. אם יש פן חיובי לבועה השלילית הזו, הרי שהוא פיזור האוכלוסייה לטבעות חיצוניות לתל אביב. הבעיה היא שהמחירים מנופחים גם מחוץ לתל אביב, כך שאין הרבה לאן לברוח מיוקר הדיור".
3. לאחרונה מורגשת רגיעה יחסית בקצב המכירות בשוק (אם כי רמת המחירים עדיין גבוהה) - האם אנחנו ניצבים בפני שינוי מגמה או שמדובר באפקט פסיכולוגי של הבטחות הממשלה?
"מגמת ירידת המחירים החלה בסוף השנה הקודמת. אין לי ספק ש-2011 תסתיים בירידת מחירי הדיור בכל חלקי הארץ, לרבות באזורי הביקוש. משפחות שנוטלות משכנתאות ענקיות בריבית משתנה או אפסית כדי לממן רכישת דיור במחירי שיא - משעבדות את עתידן במקרה הטוב".
4. האם הממשלה עושה די כדי לטפל במצוקת הדיור, או שהיא התעוררה מאוחר מדי?
"מבחינת טיפול לטווח קצר או בינוני, הממשלה הניעה מיומה הראשון רפורמות בסיסיות, כמו זו במנהל מקרקעי ישראל ובחוק התכנון והבנייה; אך הפירות יבשילו בעוד שנים. מי שפעל ראשון ובצעדים אמיתיים היה בנק ישראל".
5. האם ייקור מס הרכישה של דירה נוספת יבריח את המשקיעים ויוסיף להיצע הדירות?
"זאת היתה הצעתי לפני יותר משנה, ואני מברך את הממשלה על הצעד - גם אם נעשה באיחור. המשקיעים השתלטו על השוק בשנים האחרונות ודחקו את המשפחות הצידה. לפי גישתי, מדינה חייבת לספק דירות כקורת גג הרבה לפני שהיא מספקת דיור כמוצר השקעה".
6. האם קבוצות הרכישה הן פתרון לגיטימי להורדת המחיר - או הרפתקה מסוכנת ומיותרת?
"הן בהחלט פתרון לגיטימי, אך ברור שיש לבדוק אחרי מי הולכים - כמו שעושים כשרוכשים דירה מקבלן. יש טובים ויש רעים. מהלך ההסברה וההתאמה שעברו קבוצות הרכישה תורם לייצוב המסלול".
7. היזמים טוענים שעליות המחירים נובעות מעלייה במחירי הקרקעות ומרכיבים נוספים. בפועל, הם אחראים במידה רבה לעליות המחירים - והם המרוויחים מהביקוש הגדול של השנתיים האחרונות. האם אתה מסכים או לא מסכים עם טענה זו ומדוע?
"היזמים נהנים מעליית המחירים, אך השפעתם על המגמה שולית, אם בכלל. היזמים קיימים כדי להרוויח - ותמיד יפעלו להגדיל את שורת הרווח שלהם. עליית המחירים היא מהסיבות המוזכרות לעיל. ליזמים אין השפעה עליהן".
8. מתי, להערכתך, יורגש שינוי מגמה ומחירי הדירות יתחילו לרדת - האם זה עניין של שנה-שנתיים או יותר?
"מחירי הדיור כבר יורדים - והשאלה היא אם הבועה תתפוצץ או תתכווץ".
9. לו היה לרשותך תקציב מוגבל והיית נדרש לבחור, מה היית מעדיף: דירה בת 2 חדרים בתל אביב או דירה חדשה בת 4 חדרים בנתניה?
"כמשפחה עם 4 ילדים, אין ספק שהייתי מעדיף דירה בת 4 חדרים בנתניה להשקעה בעתיד, או רק דירות בעלות פוטנציאל לפינוי בינוי".
10. האם העלאת הריבית היא צעד נבון כדי לצנן את שוק הנדל"ן - או שהיא רק תדחה את הביקוש לשלב מאוחר יותר?
"זהו צעד נבון, אמיץ ויעיל לצינון הביקוש. שוק נדל"ן בריבית אפסית וללא היצע דומה לאדם שרץ בירידה לאחר שנטל חומרים ממריצים".
הבעלים והמנכ"לית של "אור סיטי" | ענבל אור
◄גיל: 34
◄מצב משפחתי: נשואה ואם ל־2
◄עיסוק: יזמית בתחום הנדל"ן ומארגנת קבוצות רכישה באמצעות חברת אור סיטי
◄מגורים: תל אביב
◄נולדה: באר שבע
◄מוטו: "כשעומד מולך קיר, שבור אותו ועבור דרכו"
1. האם יש בועה בשוק המגורים בישראל, או שהמחירים נשענים על ביקוש אמיתי?
"אין בועה. המחירים נשענים על ביקוש אמיתי שנובע ממחסור בהיצע בשוק. גם התחלות הבנייה הנוכחיות לא יענו על הביקוש שקיים, כי אין מספיק התחלות בנייה".
2. המחירים בתל אביב ובמרכז גבוהים, אל תגורו בתל אביב! האם את מסכימה או לא מסכימה עם הטענה ומדוע?
"המחירים גבוהים, אך אם אתה עובד בתל־אביב ואוהב לבלות בתל־אביב ויש לך אפשרות, הייתי ממליצה לגור במעגל השני סביב תל־אביב - רמת גן, גבעתיים, גני תקווה ופתח תקווה, שם המחירים סבירים יחסית".
3. לאחרונה מורגשת רגיעה יחסית בקצב המכירות בשוק (אם כי רמת המחירים עדיין גבוהה). האם אנחנו ניצבים בפני שינוי מגמה או שמדובר באפקט פסיכולוגי של הבטחות הממשלה?
"מדובר באפקט פסיכולוגי בלבד. בחודש נובמבר כבר היה גידול במכירות, ואני מניחה שקצב המכירות יגבר ככל שיעבור הזמן".
4. האם הממשלה עושה די כדי לטפל במצוקת הדיור, או שהיא התעוררה מאוחר מדי?
"לא רק שהממשלה אינה עושה די, היא גם צריכה לפעול אחרת לגמרי: במקום להפשיר שטחים לבנייה ולטפל בבירוקרטיה ברשויות המקומיות, היא רק מקשה על זוגות צעירים בהטלת מסים ובהגדלת ההון העצמי, ואף מעלה את הריבית במשק".
5. האם ייקור מס הרכישה של דירה נוספת יבריח את המשקיעים ויוסיף להיצע הדירות?
"אני לא חושבת. משקיע אשר קונה דירה מסתכל על תשואה לטווח הרחוק - ובטווח כזה תוספת של אחוז או שניים למחיר הדירה לא תהפוך את העיסקה ללא אטרקטיבית".
6. האם קבוצות הרכישה הן פתרון לגיטימי להורדת המחיר - או הרפתקה מסוכנת ומיותרת?
"מובן שקבוצות רכישה הן אלטרנטיבה נוחה וזולה יותר לרכישת דירה. הרפתקה מיותרת ומסוכנת היא סיסמה שהמציאו הקבלנים - והיא ריקה מתוכן. מארגני קבוצות ותיקים, שהוכיחו את עצמם ומסרו מפתחות ודאגו ללוות את הלקוחות שלהם לאורך כל הדרך, הוכיחו שאין בקבוצות שום סיכון. מובן שעדיף לפנות למארגנים מהסוג הזה".
7. היזמים טוענים שעליות המחירים נובעות מעלייה במחירי הקרקעות ומרכיבים נוספים. בפועל, הם אחראים במידה רבה לעליות המחירים - והם המרוויחים מהביקוש הגדול של השנתיים האחרונות. האם את מסכימה או לא מסכימה עם טענה זו ומדוע?
"עליית מחירי המגרשים נובעת ממחסור בהיצע של מגרשים, ולכן המרוויחים הגדולים הם בעלי המגרשים. טענת היזמים נכונה במקרה הזה".
8. מתי, להערכתך, יורגש שינוי מגמה ומחירי הדירות יתחילו לרדת - האם זה עניין של שנה-שנתיים או יותר?
"להערכתי, מחירי הדירות לא יירדו, אלא אם הממשלה תעבוד בצורה נכונה, תפשיר מגרשים ותטפל בבירוקרטיה - רק אז נוכל לראות מיתון במחירים. אני לא חושבת שזה יקרה בשנה-שנתיים הקרובות".
9. לו היה לרשותך תקציב מוגבל והיית נדרשת לבחור, מה היית מעדיפה: דירה בת 2 חדרים בתל אביב או דירה חדשה בת 4 חדרים בנתניה?
"זה תלוי בצרכים: אם מדובר במשפחה עם 2 ילדים או יותר, לא אמליץ לגור ב-2 חדרים אלא בנתניה; אם אתה רווק, עדיף דירה בת 2 חדרים בתל אביב; אם אתה משקיע, עדיפה דירה בת 2 חדרים בתל־אביב - שם המחירים יציבים לאורך שנים. בתל אביב יש מחסור גדול יותר בדירות".
10. האם העלאת הריבית היא צעד נבון כדי לצנן את שוק הנדל"ן - או שהיא רק תדחה את הביקוש לשלב מאוחר יותר?
"הצעד אינו נכון. לדעתי, הוא פוגע בשוק בצורה רוחבית. מי שהתקשה לקנות דירה עד היום, יתקשה יותר; ומי שלא - הריבית היא לא מה שיעצור אותו. בכל מקרה, לא נראה לי שזה מה שיוריד את הביקוש, שלא ממש השתנה. לפני 4 שנים הריבית היתה גבוהה - אך זה לא עצר את הביקוש".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם