"תוכנית נתניהו - צעד שנבע מפאניקה ולא יפתור את בעיית הדיור"
יזמי הנדל"ן ספקנים לגבי יעילות ההפחתה במס שבח: "לרוב הבעיה היא לא המחיר - אלא בעיות תכנוניות וחסמים לבנייה". היזמים לא מאמינים שהנחה תדרבן קבלנים לסיים בניין בפחות מ-30 חודשים: "זה אתגר שאי אפשר לעמוד בו - אפשר לחכות למעלה משנה כדי לקבל היתר בנייה"
גרופמן אינו היחיד שסקפטי: כרגע נדמה שגם יזמים וקבלנים גדולים שהקימו בישראל אלפי דירות, נרגשים יותר מעצם התערבותו האישית של נתניהו בנעשה בשוק ופחות ממה שיש לתוכנית להציע - ולא מצליחים לראות את הבשורה הגדולה שהיא מביאה.
"אני מרוצה קודם כל מכך שראש הממשלה התערב בעניין", אומר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת צ.מ.ח המרמן, "זו פעם ראשונה שאנחנו רואים שהוא נוקט בצעד מעשי. זה צעד שנעשה קצת בפאניקה ואם הוא לא יהיה חלק מחבילת צעדים רחבה יותר - לא יהיה לו משקל", הוא טוען.
המרכיב הראשון בתוכנית מדבר על הפחתה משמעותית בתשלום מס שבח (לתקופה מוגבלת) במטרה לעודד בעלי קרקעות פרטיים לבנייה להוציא אותן למכירה. "יכול להיות שפה ושם יש לו פוטנציאל. אבל חוק מס שבח הוא מאוד מורכב ומסובך. רק היום שמעתי בעל קרקע שאמר לי במסגרת ניהול מו"מ: 'הקרקע שכבה 50 שנה, שתשכב עוד 50 שנה'", אומר גרופמן. "אני לא רואה איך השינוי הזה עובר בסופו של דבר לצרכן. היצף שוק הדירות לא יגיע מהטבה במס שבח".
מעבר לכך, טוענים חלק מהקבלנים, גם הקרקעות הפרטיות אינן חפות מחסמי בנייה. "ברוב המגרשים הפרטיים שנתקלנו ולא נמכרו, הבעיה לא היתה המחיר. יש הרבה מגרשים פרטיים שיש בהם בעיות תכנוניות וחסמים לבנייה ואני לא מכיר הרבה מגרשים שאפשר לקנות ומיד להתחיל לבנות", אומר גיא גינדי, מנכ"ל משותף של חברת גינדי החזקות.
"יש מעט מגרשים פרטיים לבנייה מסיבית שאפשר להתחיל לבנות עליהם מיד ולא חסרות דוגמאות לבעיות: אם זה 700 יחידות בשכונת בבלי בתל אביב שכדי לבנות עליהן צריך לבצע פינויים של פולשים, או מקרים כמו מגרשים בנווה צדק או מתחם אסותא שבמשך תקופה ארוכה היו שם הליכים משפטיים כנגד התוכניות. כך שהנחה במס שבח לא תציף את השוק בקרקעות", טוען גינדי.
תמריץ נוסף על פי התוכנית הוא הנחה של 15% במחיר הזכייה בקרקעות המשווקות על ידי המדינה לקבלנים, ובתנאי שאלה יתחייבו לסיים את הבנייה בתוך 30 חודשים. לטענת הקבלנים מדובר באתגר שכמעט ואי אפשר לעמוד בו במצב העניינים הנוכחי בשוק הנדל"ן.
"קיצור לוח הזמנים דורש 3 פרמטרים", טוען אברהם קוזניצקי, יו"ר חברת הנדל"ן מנרב, "קבלן שיזדרז לבנות, כוח האדם - שהיום חסר מאד בענף - וקבלת היתרי בנייה וטופס אכלוס. אתה יכול היום לחכות למעלה משנה כדי לקבל היתר בנייה ועוד פרק זמן נוסף כדי לקבל טופס אכלוס לבניין".
קוזניצקי מוסיף כי "אם היו יכולים למצוא דרך לקצר את לוח הזמנים, אין ספק שזה היה נותן דחיפה. אבל אני חושב שרוב הקבלנים יתייאשו ויגידו: 'מה זה יעזור אם אקצר בחודש חודשיים את הבנייה אבל אצטרך להמתין יותר משנה להיתר בנייה?' ידם של קבלנים קצרה, כולם נעזרים במאכערים כדי לקדם את התהליכים - ואתה נתקע מול קיר אטום. אנחנו בנינו בעבר אלפי יחידות דיור בדרום אפריקה והיינו מקבלים היתר תוך 24 שעות. זה עבד מצוין", טוען קוזניצקי.
לדברי גרופמן, "כולנו,
לטענת פייגלין, שוק הנדל"ן במצבו הנוכחי מהווה תמריץ מספיק טוב ליזמים לבנות ולמכור דירות. "אני מבטיח לך שהחברה שלי תשתדל ממחר בבוקר לרוץ כמו משוגעים כדי להתחיל לבנות מהר, אבל אנחנו רצנו עד היום כמו משוגעים. השוק היום הוא כל כך טוב, שקיבלתי השנה פרמיה של 20% על הדירות שמכרנו, שזה הרבה יותר משמעותי מהנחה של 15% במחיר הקרקע", הוא מסביר.
"בתקופת גל העלייה של שנות ה-90, אריק שרון, שהיה אז שר השיכון, נתן תמריץ - על כל דירה שבנית תוך 14 חודשים - קיבלת 25 אלף שקל לדירה", נזכר פייגלין. "הוא לקח וניהל את מוסדות התכנון ומינה ועדות תכנון מזורזות שעקפו את הפקקים והתכנסו יום יום. אנשים עבדו במשרה מלאה".
לטענת היזמים, גם בתור תוכנית שא מורה להוות פתרון מיידי, זו פספסה את הבעיות הבוערות שפתרונן עשוי להשפיע על המצב בתוך פרק זמן קצר. אחת מהסיבות שהביאו להתארכות משך תקופה הבנייה היא המחסור בעובדים זרים, בעיקר סינים, המתמחים בעבודות רטובות. בשנים האחרונות התארך משך הבנייה מ-24 חודשים בממוצע ליותר מ-30 חודשי בנייה, ומצוקת העובדים באתרי הבנייה מחריפה בגלל שמקוצצת מכסת העובדים הזרים בענף.
לטענת גרופמן, "מצד אחד ממשלת ישראל נחלצת ומנסה לזרז את הבנייה, אבל באופן מעשי יש הקצבה לפחות מ-7,000 עובדים . מעבר לעובדה שזה מייקר את הבנייה, בכל אתרי הבנייה שלנו יש מחסור בעובדים ואנחנו לא מסוגלים להתמודד עם לוחות הזמנים", הוא טוען.
קוזניצקי מוסיף כי אחד מהצעדים המשלימים לתוכנית חייב להיות הוספה של עובדים לענף. "אין עם מי לעבוד. אם היו עוד 5,000 עובדים זרים, זה היה תורם לא רק לעבודות הבנייה אלא גם לקבלני המשנה".
צעד נוסף וראשון במעלה, טוען גרופמן, יהיה לתת סבסוד לדירות קטנות לזוגות צעירים ולמשפחות מעוטות הכנסה. "אלה שנמצאים במצוקה אמיתית. צריך לתת להם משכנתאות בריבית מסובסדת. אני מדבר על משכנתא בריבית קבועה של 3%-2%. זה דבר שייתן להם מוטיבציה לרכוש דירה מבלי להכניס אותם לסיכון של עליית ריבית".
לטענת פייגלין, הפתרון למצוקת הדיור הוא זירוז הבנייה באמצעות ייעול מוסדות התכנון. "חסרים מאות תקנים של אנשי מקצוע במוסדות התכנון ברחבי הארץ. ישנן 6 ועדות מחוזיות ואין שם אנשי מקצוע. כל מה שכפוף למינהל התכנון ומשרד הפנים זה דבר חולה מהיסוד. עד היום התייחסו לנושא מוסדות התכנון כדבר שולי. אנשים עובדים שם חצי בהתנדבות או ברבע משרה ולכן זה לא זז. בתקופת שרון היו הרבה ועדות שהתכנסו מדי יום ודנו ואישרו תוכניות".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם