איך מבצעים פינוי-בינוי ותמ"א 38? מומחי עסקים ענו על השאלות שלכם
גרים בבניין ישן וחולמים על שיפוץ? מחפשים יזם להשבחת הנכס המתפורר שלכם? תמ"א 38 ופינוי-בינוי מבטיחות שדרוג לבעלי דירות, אבל לא כל בניין ישן הוא מכרה זהב. פאנל המומחים של עסקים ענה על השאלות שלכם - כדי לברר אם גם לכם יש כסף מתחת לבלטות
עם זאת, רק מעטים מודעים לקשיים ולחסמים הכרוכים בקידום וביצוע של הפרויקטים הללו, שנחשבים מורכבים וארוכי טווח. כדי לנסות ולפזר את הערפל גייסנו פאנל של 6 מומחים הפעילים בתחום, כל אחד מזווית מקצועית שונה, ופתחנו את קווי הטלפון ואת אתר nrg לשאלות הקוראים והגולשים.
מבול הפניות שנתקבלו אישר כי מידת העניין הציבורי בנושא היא גבוהה ביותר - עם זאת מתחזקת התחושה כי קיים חוסר בהירות בנוגע לקידום תהליכים והסרת החסמים בדרך. למשל, רבים רואים כל בניין ישן כמועמד טבעי לביצוע תוכנית מוצלחת - מה שרחוק מרחק רב מהמציאות.
◄ חברי הפאנל שהשתתפו בדיון: עופר אנגל, מנהל פיתוח עסקי בחברת אנגלאינווסט 38 (חברה יזמית, מקבוצת אנגלאינווסט שבבעלות היזם יעקב אנגל, המתמחה בביצוע פרויקטי תמ"א 38); עו"ד עופרה כהן, שותפה במחלקת הנדל"ן במשרד עורכי הדין עמית-פולק-מטלון ושות'; רו"ח אלי גורנשטיין, דירקטור וראש תחום מיסוי נדל"ן בפירמת רואי החשבון Deloitte בריטמן-אלמגור-זוהר; עו"ד איתיאל בן-פורת, הבעלים של חברת התחדשות אורבנית, המבצעת פרויקטי תמ"א 38 רבים במרכז הארץ ואחת מהבודדות שהשלימה ואכלסה פרויקט תמ"א 38; שמאי המקרקעין יעקב פז, המתמחה בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי ושגיא ניב, מנהל הפרויקטים של חברת וקסמן-גוברין-גבע, המתמחה בניהול פרויקטים וקידום פרויקטי פינוי-בינוי עבור דיירים.
במקרה של תוספת יחידות דיור, שמספרן לא עולה על שליש ממספר היחידות הקיימות, נדרשת הסכמה של 66% מבעלי הדירות בבניין (ש-66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם). אם מספר היחידות החדשות עולה על שליש, נדרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות.
כמו כן,
זו אכן בעיה מוכרת. תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית כלכלית לביצוע רק במקומות בהם ערכי הקרקע גבוהים, למשל בערים דוגמת תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה וערים נוספות הנהנות מביקושים גבוהים. בערי הפריפריה או ערים ושכונות בהן מחירי הקרקע והדירות זולים יותר, שווי זכויות הבנייה אל מול העלויות של ביצוע הפרויקטים הופכים אותם ללא אטרקטיביים עבור היזמים ולכן, לפי שעה, הם מתקשים ליהנות מהתוכנית.
ביצוע תמ"א 38 הוא עניין כלכלי. ככל ששווי הקרקע והדירות באזור המדובר נמוכים יותר, כך חבילת התמורות שיכול היזם להציע, צנועה יותר. על כן, בחלק מהמקרים, נדרשים הדיירים לשלם מכיסם עבור שדרוג משמעותי יותר, מעבר לחיזוק הבניין והתוספות הבסיסיות.
כעיקרון, תמ"א 38 אינה כוללת מבנים לשימור. עם זאת, לרשות המקומית יש אפשרות במקרים חריגים לאפשר ביצוע הפרויקט גם במבנים לשימור, על פי שיקול דעתה.
הסיכוי קלוש, מכמה טעמים. ראשית, כיוון שבעל הפנטהאוז - המחזיק בזכויות על הגג - ידרוש, סביר להניח, להיות שוב בדירת הפנטהאוז עם סיום הפרויקט. בכך הוא יהפוך את הפרויקט לפחות אטרקטיבי ליזם. שנית, אין זה מקרי שתמ"א 38 מבוצעת כיום בבניינים בני 4-2 קומות , שכן בבניינים גבוהים יותר, עלות השיפוץ יקרה יותר - בזמן ששווי הזכויות אינו משתנה לעומת בניין נמוך.
כן. למעשה התחלתם את התהליך הפוך ופניתם לעורך הדין. תתחילו מאיתור היזם המתאים וברגע שיימצא היזם ויחלו המגעים הראשונים, ניתן יהיה להשית עליו את שכר טרחת עורך הדין. כך מקובל בפרויקטים מסוג זה.
חלק מפרויקטי פינוי-בינוי הם פרויקטים המוכרזים על ידי משרד הבינוי והשיכון, וניתן לבדוק אילו פרויקטים נמצאים כיום בהליך תכנוני במשרד הבינוי והשיכון ככל שאלה מוכרזים על ידם. לגבי פרויקט ספציפי או אזור ספציפי ניתן לבדוק גם בוועדה המקומית לתכנון ובנייה האם החלו הליכים תכנוניים לפינוי ובינוי באזור מסוים או בשכונה מסוימת.
על מנת לבחון אם התמורות לבעלי הדירות ראויות, עליכם לפנות לשמאי מקרקעין אשר יערוך תחשיב שמאי והוא יבחן את התמורות שמציע הקבלן. בכל מקרה יש לבחון כל מקרה לגופו, ביחס למיקום הפרויקט, שטח הדירות החדשות, עלויות החיזוק והשיפוץ, עלויות הכרוכות בבניית תוספת השטחים לדיירים, ביצוע מעליות, המפרט הטכני וכו'. רק בבחינה מעמיקה של המשתנים הללו תוכלו לדעת אם התמורות ראויות.
לפני שתחתמו עם הקבלן, מומלץ לשכור שירותיו של עו"ד הבקיא בתחום - ורצוי בעל ניסיון בייצוג בעלי דירות במסגרת מיזמי תמ"א 38, שייצג אתכם במו"מ עם הקבלן. הוא זה שאמור לדאוג במסגרת החוזה למעטפת הביטחונות הראויה שעל הקבלן להעמיד לבעלי הדירות הקיימות.
במתחמים שונים נוצרים "גושי התארגנויות" אשר מושכים לכיוונים שונים, לדרכי פעולה שונות או להתקשרות עם גופים שונים - בין אם מדובר ביזמים, בחברה מנהלת או אפילו בעו"ד. אם התארגנויות שונות באותו המתחם התקשרו מול גופים שונים, סבירות מימוש התוכנית, גם אם תאושר תב"ע (תוכנית בניין עיר), הינה נמוכה עד אפסית.
ניתן למצוא תוכניות בניין עיר רבות של פינוי בינוי בערים שונות אשר לא מגיעות לכדי מימוש וזאת בשל חוסר יכולת של הדיירים להגיע להסכמה משותפת, או התקשרות של כל גוש התארגנות באותו המתחם עם בעלי עניין שונים.
חוק פינוי-בינוי מאפשר להגיש תביעה כספית כנגד דיירים המסרבים "סירוב בלתי סביר" לביצוע הפרויקט - וזאת במקרה שבו ישנו רוב של 80% מבעלי הדירות התומכים בפרויקט.
יזם יכול לקדם תכנון גם ללא חתימות הדיירים. הבקשה מצד היזמים מנסה לעגן את בעלי הדירות, כך שלא יפנו במקביל ליזמים נוספים, בזמן שהם משקיעים זמן ומשאבים בקידום התוכנית. במקרים רבים עובדים שני דיירים במקביל, כאשר כל אחד מהם - לעתים ללא ידיעה - מבצע החתמת דיירים עבור יזם אחר והפרויקט נתקע. בכל מקרה מומלץ לא לחתום או להתחייב ליזם לפני שמתייעצים עם עורך דין המייצג את מרבית הדיירים.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם