הקול הכפול של האוצר: מדווח על ירידה - ובונה על עלייה במחירי הדירות
האוצר מתעקש: שוק הנדל"ן מתקרר, העלאות הריבית מיותרות - מגמת הירידה במחירים מתעצמת. אך משרד האוצר כנראה לא מאמין לעצמו: בתחזית ההכנסות הרשמית של המשרד, הצפי הוא דווקא לזינוק של 42% בהכנסות ממס רכישה ו-35% מכל מיסי הנדל"ן עד 2012
לכאורה, ניתן להניח מנתונים אלה כי האוצר צופה ששוק הנדל"ן ימשיך במגמת הירידה, ואף כותב כי על השוק עובר "תיקון חלקי" לעלייה החדה במחירים שנרשמה ב-2009.
ואולם, בתחזית ההכנסות הרשמית של משרד האוצר, הכלולה בתקציב הדו שנתי, המשרד צופה דווקא כי שוק הנדל"ן יוסיף לרתוח: צפי האוצר הוא לזינוק של 42% בהכנסות ממס רכישה עד 2012 - תוספת של 1.7 מיליארד שקל בהכנסות ממיסי נדל"ן ב-3 שנים.
בדברי ההסבר בתקציב מודגש כי העלייה בהכנסות ממיסי נדל"ן צפויה כתוצאה מעלייה בשווי העיסקאות בשוק הנדל"ן, כלומר עלייה הן במספר העיסקאות והן במחירי הדירות. על כן, מתברר כי בניגוד להצהרות האוצר על רגיעה בשוק הנדל"ן ועצירת הזינוק במחירי הדירות - תחזית ההכנסות הרשמית דווקא מבוססת על המשך הגאות ועליות המחירים בשוק.
סקירות האוצר השוטפות על שוק הנדל"ן שונות מאוד מהתחזית הרשמית של הכנסות המדינה ממסים. אתמול טען משרד האוצר - לאור הצניחה בביקושים בחודש ספטמבר, גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד (שהיה "חודש חגים") - כי "ניתן להניח שהעלייה החדה במחירים ב-2009, שלא לוותה בעלייה דומה ברמות השכר, פועלת לריסון הביקושים". זאת, לדברי כלכלני האוצר, "בנוסף להשפעת העלאות הריבית של בנק ישראל והקשחת תנאי המימון ללווים על ידי המפקח על הבנקים".
עוד הוסיפו באוצר כי "משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן ממשיך לרדת ל-25.5% בלבד מהעיסקאות, לעומת 32% באוגוסט אשתקד. הירידה בולטת במיוחד באזור
על פי נתוני האוצר, מחירי הדירות החדשות ירדו בספטמבר ב-1.4% לעומת החודש הקודם ו-ב2.7% לעומת ספטמבר אשתקד (מחיר ממוצע של דירה חדשה ירד לכ-1.05 מיליון שקל).
מנגד, נתוני השמאי הממשלתי, המתייחסים הן לדירות יד-שנייה והן לדירות חדשות, מורים כי מחירי הדירות דווקא עולים. גם לפי נתוני הלמ"ס - המשמשים בהחלטות הריבית של נגיד בנק ישראל, סטנלי פישר, מחירי הדירות בבעלות עלו; ב-1.3% באוגוסט, ב-22% בשנה וב-53% ב-3 שנים, זאת עקב המחסור בדירות והריבית הנמוכה.
פערי ההשקפה בין האוצר, שלכאורה צופה הצטננות בשוק הנדל"ן, לבין בנק ישראל - שצופה עלייה במחירי הדירות ובשכר הדירה בשנה הבאה - גרמו לחילוקי דיעות קשים בין הגופים.
בעוד שהנגיד מזהיר כי דרושה העלאת ריבית של כ-1% בשנה כדי למנוע בועת נדל"ן ואינפלציה גבוהה, תוקף האוצר את תחזית בנק ישראל לעלייה חדה במחירי הדירות - ומתנגד בתוקף להעלאות הריבית. זאת גם על רקע השפעתה של העלאת הריבית על שערי המט"ח והפיחות בדולר.
עם זאת, בפועל בונה האוצר על זינוק של 35% במיסי הנדל"ן. לפי תחזית האוצר, סך ההכנסות של הממשלה ממיסי נדל"ן יגיעו לשיא של 6.4 מיליארד שקל בשנת 2012, זאת לעומת 6.1 מיליארד ב-2011, 5.78 מיליארד שקל ב-2010 ו-4.74 מיליארד שקל ב-2009.
מס הרכישה, המהווה מדד למספר הדירות הנמכרות, יזנק על פי תוכנית האוצר ב-42% בתוך 3 שנים, ויגיע לשיא של 4.1 מיליארד שקל בשנת 2012, לעומת 3.6 מיליארד ב-2010 ו-2.9 מיליארד דולר בלבד בשנת 2009.
גורמים באוצר מסבירים את הסתירה בכך שמס הרכישה מוטל על רכישת דירות חדשות ויד-שנייה (בבעלות). מחירי הדירות בבעלות עלו בשיעור חד (22% בשנה) - בניגוד למחירי הדירות החדשות, שירדו בכ-3% בשנה.
תחזית ההכנסות לשנתיים הבאות מבוססת על מחירי דירות גבוהים (מול הממוצע בעבר) ועל גידול ניכר במספר עיסקאות הנדל"ן, עקב הצמיחה המהירה והצורך הבסיסי בדיור. מכאן שצירוף מחירי הדירות הגבוהים עם העלייה במספר העיסקאות בשנתיים הבאות - יביא לעלייה חדה בשווי עיסקאות הנדל"ן ובהכנסות ממיסי נדל"ן בשנתיים הבאות.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם