פרויקט מסלול: כל הדרכים לקחת משכנתא
רצים לדירה - פרויקט מיוחד: המשכנתא שאתם לוקחים היום תלווה את חשבון הבנק שלכם בעשורים הקרובים. למרות הרתיעה הטבעית מהחישובים המסובכים, כדאי להכיר היטב את המסלולים האפשריים ואת השיקולים השונים בבחירת המשכנתא המתאימה לכם ביותר
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: אטיאס: ''אי אפשר לפתור מחסור של עשור בשנה"
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: מהצד השני של הכביש: אזורים זהים, מחירים שונים
◄ רצים לדירה - פרויקט מיוחד: תאגיד המיחזור: למה כדאי למחזר את המשכנתא
בהנחה שאת המשוכה הראשונה כבר עברתם ולמרות המחירים הנוסקים החלטתם לקנות דירה, רוב הסיכויים הם שאין בידיכם מלוא הסכום הנדרש כדי לבצע את הרכישה בעצמכם. ככל הנראה תאלצו לקחת משכנתא - הלוואה הניתנת כנגד משכון נכס, שאותה מעניקים בדרך כלל לצורך רכישת דירה.
כך, בתמורה לסכום כסף משמעותי - שאותו היה לוקח לכם שנים ארוכות מאוד לחסוך בעצמכם - אתם מקבלים את האפשרות לקנות דירה בעצמכם ולהחזיר את ההלוואה לאורך 15-25 שנה בדרך כלל.
המשכנתא מעניקה ביטחון ומאפשרת להשיג פיסת אדמה - או לפחות מרצפות ותקרה , שאותם תוכלו לכנות "שלכם", במקום להמשיך ולהיות שוכרים-נוודים. נותן המשכנתא נהנה גם הוא מביטחון: במקרה שלא תעמדו בתשלומים, אתם צפויים למסור לידיו את הנכס.
מדובר לא רק באחת ההכרעות החשובות ביותר שתחליטו בימי חייכם, אלא ככל הנראה גם בהכרעה הכלכלית המשמעותית ביותר. לפיכך להרכב המשכנתא, לאופן הצמדתה, לתקופתה ולאופן פירעונה יש משקל רב, ועבודת תחקיר מעמיקה, הכוללת כיתות רגליים והיעזרות במומחים למשכנתאות, היא כמעט תנאי הכרחי לקבלת החלטה כזו.
עוד לפני שאיתרתם את דירת החלומות שלכם, מוטב שתשאלו את עצמכם כמה כסף עומד לרשותכם, אומרת נאוה ראובן מאגף אשראי קמעונאי ומשכנתאות בבנק הפועלים.אולם גובה המשכנתא שאתם יכולים ללוות איננו משקף בהכרח את כושר ההחזר שלכם, והגורם המהותי שיש להביא בחשבון הינו כושרו של התא המשפחתי לעמוד בהחזר המשכנתא.
"מדובר בניתוח אינדיבידואלי של כל משפחה", אומר אייל ליבוביץ', מנכ"ל משותף של T-I-M מומחי משכנתאות, המציין כי לרוב ההחזר החודשי עומד על 25%-30% מהשכר נטו. המשמעות של שיעור גבוה יותר היא חיי צמצום ורף שקשה לעמוד בו.
גורם אחר שאותו יש להביא בחשבון הוא
"ההחזר החודשי המומלץ הוא זה שיאפשר לכם שגרת חיים בריאה ונוחה ויקדם אתכם בבטחה להחזר מלא של המשכנתא בתום תקופת ההלוואה", אומרת ראובן. "מומלץ להעריך את סך ההכנסות וההוצאות החודשיות הממוצעות לאורך תקופת ההלוואה".
כאשר זוג צעיר בתחילת דרכו לוקח משכנתא ומתחייב לתקופת החזר ארוכה, מומלץ שישלב במשכנתא תמהיל הכולל כמה מסלולי משכנתא והטבות, אשר יספקו לו מענה למצבים שונים בעתיד. פיזור נכון יכול לתת ללווים יציבות יחסית בהחזר החודשי מצד אחד - ומצד שני גמישות בפירעון חלק מההלוואה ללא קנסות.
לשם בחירת התמהיל, יש להכיר את האפשרויות העומדות לרשותכם:
המסלול הפופולרי ביותר בישראל כיום הוא מסלול הפריים. במסלול זה גובה ההחזר צמוד לריבית הפריים הבנקאית, המשתנה על רקע שינויים ברמות הריבית שבנק ישראל מכתיב ולפי מצב השוק. הסיבה לכך שמסלול זה מועדף על רוכשי הדירות היא סביבת הריבית הנמוכה, שהופכת את ההחזר החודשי - כמו גם את גובה ההלוואה - לנמוכים יותר.
כך ניתן, לדוגמה, לקבל כיום משכנתאות בריבית פריים מינוס 0.5% עד פריים מינוס 0.8%, ובמקרים מסוימים אף הלוואות בתנאים טובים יותר. המשמעות של מספרים אלו היא ריבית שנתית של 2.2%-2.5% או אפילו 2.15%.
מחירה הנמוך של המשכנתא נובע מריבית בנק ישראל, שעומדת כיום על 1.75%. המרווח הבנקאי גבוה יותר בכ-1.5%, דבר שמעמיד את ריבית הפריים במערכת הבנקאית על 3.25%. לאור התחרות, רמות הפחתת הריבית בין הבנקים מגיעות לערכים שצוינו לעיל. "הבנקים עושים מאמץ עליון להפסיק את מתן ההנחות", מציין ליבוביץ'.
למרות האטרקטיביות של מסלול הפריים, המאפשר יתרון נוסף של פירעון מוקדם ללא קנסות, הרי שישנו סיכון בלקיחת המשכנתא במסלול זה. הסיבה לכך נעוצה בהפכפכות של גובה ההחזר, התלוי בגובה ריבית הפריים. בעוד שהריבית עומדת כיום על 1.75%, לא סביר שהריביות יישארו ברמה כזאת לאורך 10, 15 או 20 השנה הקרובות. כדי להקטין את הסיכון ואת התנודתיות, מומלץ לקחת חלק מההלוואה במסלולים אחרים.
"כאשר ריבית הפריים תעלה, היא תייקר את ההחזר החודשי - דבר שעלול לכאורה לפגוע ביכולת הלווה לעמוד בנטל התשלום", מחדד ליבוביץ', הסבור עדיין כי מדובר באלטרנטיבה הטובה ביותר: "צריך להביא בחשבון שבהלוואה במסלול הפריים הקרן 'ננגסת' מהר יותר, כך שבסוף נשלם הרבה פחות כסף מאשר בהלוואה צמודה למדד". יש לציין כי אמנם ניתן "להיחלץ" ממסלול הפריים ללא קנסות ובמידת הצורך להחליף את מסלול ההלוואה - אך הרעה משמעותית בסביבת האינפלציה והריבית תהפוך גם אופציות אחרות ליקרות הרבה יותר.
במסלול זה הריבית משתנה בכל פרק זמן קבוע, לפי הריבית הממוצעת הנהוגה בבנקים למשכנתאות. תחנות השינוי הניתנות הן בכל שנה, שנתיים, שנתיים וחצי, 5 ואפילו 7 שנים. ניתן לקבל ריביות של כ-2.5%, וככל שהתקופה ארוכה יותר - כך הריבית גבוהה יותר.
במשכנתאות אלו ההלוואות צמודות למדד וניתן לסלק אותן ללא קנסות בתחנות השינוי - למעט במסלול המשתנה בכל שנה, שבו ניתן לסלק ללא קנסות בכל עת. מסלול זה מתאים למי שיודע בוודאות תאריכים עתידיים של כניסת כסף מכל מקור שהוא.
בניגוד למסלול הפריים הפופולרי בקרב הלקוחות, מסלול הריבית המשתנה פופולרי בקרב הבנקים למשכנתאות. אלו סבורים גם הם כי הריבית נמוכה באופן היסטורי ומעוניינים להבטיח כי במקרה של עליית שיעורי הריבית הנגבים בשוק המשכנתאות, הם ייהנו מעלייה בהכנסות. אי לכך לקוחות המבקשים להאריך את הזמן בין תחנות השינוי נדרשים לשלם פרמיה גבוהה יותר.
מדובר במסלול שבמסגרתו סכום התשלום איננו קשור במדד כלשהו, ולפיכך איננו משתנה לאורך כל תקופת ההלוואה. מכאן שהסיכון שהבנק לוקח על עצמו הינו גדול יותר, כיוון שהוא חשוף להפסדים הנובעים מעליית שערי הריבית או מזינוק במדד המחירים, העשויים לשחוק את שווי ההלוואה שלו.
אם כן, מצד אחד הריבית במסלול זה היא הגבוהה ביותר ועומדת על 5%-6.5%, וישנה תלות גבוהה כמובן באורך תקופת ההחזר; אך מצד שני, אם אתם צופים - כפי שצופה חלק גדול מהאנליסטים - כי ריבית הפריים תעלה בצורה חדה או כי השיעור הממוצע של העלייה במדדי המחירים יעלה מעל ל-3% בשנה, הרי שמדובר בעיסקה משתלמת.
מלבד הריבית הגבוהה, חיסרון נוסף של מסלול זה הוא שסילוק ההלוואה בדרך כלל מחייב את הצרכן בתשלום קנס. אם אתם בכל זאת מעוניינים בהלוואה כזו, מומלץ לעבור בין כמה בנקים ולקבל הצעות מחיר, ובמסגרתן יש להביא בחשבון לא רק את גובה הריבית, אלא גם את גובה הקנס במקרה של פדיון מוקדם, ולבדוק מה האפשרות לפטור
אם אתם מסוגלים לספוג תשלומים גבוהים יחסית ומעוניינים לסיים את תשלום המשכנתא בתוך תקופה קצרה, תוכלו ליהנות מלקיחת הלוואה קצרת מועד לתקופה של עד 7 שנים, הניתנת בריבית קבועה וצמודה למדד בשיעור של 2%־2.5%.
מלבד הריבית האטרקטיבית המובטחת לכל תקופת ההלוואה, הרי שקיצור תקופת המשכנתא מקצר למעשה גם את זמן ההצטברות של הריבית, ובכך מקטין את הסכום הסופי שאתם משלמים לבנק המשכנתאות. אי לכך, קביעת משך המשכנתא והרכבה הינה מלאכה עדינה שצריכה להיעשות תוך התחשבות בשינויים עתידיים אפשריים בגובה ההלוואה, כמו גם ביכולת ההחזר של המשפחה.
אם אתם מסוגלים לספוג תשלומים גבוהים יחסית ומעוניינים לסיים את תשלום המשכנתא בתוך תקופה קצרה, תוכלו ליהנות מלקיחת הלוואה קצרת מועד לתקופה של עד 7 שנים, הניתנת בריבית קבועה וצמודה למדד בשיעור של 2%־2.5%.
מלבד הריבית האטרקטיבית המובטחת לכל תקופת ההלוואה, הרי שקיצור תקופת המשכנתא מקצר למעשה גם את זמן ההצטברות של הריבית, ובכך מקטין את הסכום הסופי שאתם משלמים לבנק המשכנתאות. אי לכך, קביעת משך המשכנתא והרכבה הינה מלאכה עדינה שצריכה להיעשות תוך התחשבות בשינויים עתידיים אפשריים בגובה ההלוואה, כמו גם ביכולת ההחזר של המשפחה.
ברכותינו, סיימתם לקבוע את תמהיל ההלוואה ואתם מוכנים לצאת לדרך, להיכנס לדירה ולהתחיל לחיות עם משכנתא. אחד הדברים החשובים ביותר שניסיתם להבטיח לעצמכם הוא שתוכלו לחיות איתה בשלום לאורך זמן, וגם לאור שינויים עתידיים בגובה ההכנסה ובגודל המשפחה ולאור פרטים קטנים כמו מועד קבלת המשכורת.
על פי הוראות בנק ישראל, הבנק חייב לתאם עימכם את המועד הנוח לכם, שבו תרד הוראת הקבע של המשכנתא. האפשרויות הקיימות הן ב-1 בחודש, ב-10 בו או ב-15 בחודש.
לצורך קבלת החלטה מושכלת בנושא, יש לשים לב לשורה של אלמנטים - למשל, מתי נכנסות המשכורות של בני הזוג ומתי יורדים החיובים של כרטיס האשראי - כדי לוודא שבכל מקרה יישאר בחשבון סכום שיבטיח את תשלום ההלוואה.
"אם ההכנסות מעבודה אינן קבועות והמשכורת איננה מתקבלת בתאריך קבוע, מוטב לקחת טווח ביטחון, כך שההלוואה תרד כמה ימים לאחר התאריך המשוער של קבלת המשכורת", אומר ליבוביץ'.
אגב, כפי שמומלץ ללקוח בעל יכולת כלכלית לקצר את תקופת ההלוואה שלו, כך הוא יכול לצאת נשכר מתשלום ההלוואה בלוח סילוקין של "קרן שווה", הכדאי הרבה יותר מ"לוח שפיצר".
בעולם המשכנתאות קיימים שני סוגים עיקריים של לוחות סילוקין שלפיהם נקבע אופן ההחזר, והנפוץ שבהם הוא לוח שפיצר. בשיטה זו משקללים את הריבית והקרן לאורך כל התקופה ומחלקים את כל ה"חבילה" במנות שוות, כאשר כל תשלום זהה לקודמו למעט השינויים במדדים הרלוונטיים.
לעומת זאת, בלוח סילוקין המבוסס על שיטת הקרן השווה, הלווה משלם בכל חודש מנות שוות של הקרן לפי התקופה שהוא בחר, ובנוסף משלם את הריבית על היתרה הבלתי מסולקת. מכאן, ככל שזמן הפירעון חולף - הריבית שמשלם הלקוח הולכת וקטנה, כיוון שגובה ההלוואה הולך וקטן ואיתו גם התשלומים.
החיסרון במסלול זה טמון בכך שהתשלומים החודשיים מתחילים בסכום גבוה יותר ומסתיימים בסכום נמוך. בכך למעשה הם אינם תואמים את השינויים בתוואי ההוצאה וההכנסה של רוב המשפחות, אשר סובלות מהוצאות כבדות ומהכנסות מעטות בתחילת תקופת המשכנתא ונהנות מהכנסות גבוהות (יחסית) ומהוצאות קטנות יותר עם התבגרות המשפחה בשלבים מאוחרים יותר של ההחזר.
למרות שהתכוננתם, חשבתם ותכננתם קדימה, הרי שהחיים לא תמיד הוגנים ולעתים אתם עשויים להיתקל בהפתעה לא נעימה, כגון פיטורין או מחלה שגורמת להיעדרות ממושכת. אירועים אלו נושאים עימם, מלבד חוסר נעימות, גם ירידה בהכנסה המשפחתית.
אם אתם נתקלים בבעיה כזאת, מומלץ לנקוט גישה פרו אקטיבית ולמהר לפנות לבנק. "כאשר הלווה עמד בהתחייבויותיו הקודמות, סביר להניח שהבנק יאשר הפסקה זמנית של הגבייה, לרוב ל-3 חודשים. במקרים חריגים ניתן לבקש דחייה למועד ארוך יותר", אומר ליבוביץ'.
שימו לב שאי-כיבוד הוראת הקבע משמעו כי החוב צובר ריביות ועמלת אי-כיבוד. במצב כזה מוטב לפנות למחלקת הגבייה של הבנק ולבקש לסלק את יתרת החוב. אם אין כסף זמין שניתן להפנות למטרה זו, ניתן לבקש שהחוב ייפרס לתשלומים בכרטיס האשראי. סביר להניח שאם הלווה התנהג באחריות עד כה ועמד בהתחייבויותיו, יסכים הבנק לפרוס את יתרת החוב ולסייע ללקוח.
כחלק מהסכם המשכנתא, הלקוח מחויב ברכישת ביטוח חיים המבטיח כי הבנק יקבל את כספו גם במקרה של מוות. לקוחות רבים בוחרים שלא לעשות את ביטוח החיים דרך הבנק אלא בחברות חיצוניות. במקרה זה על הלקוח לוודא באופן עצמאי שהביטוח תקף - אי-כיבודו עלול להכניס את המשפחה למצב מסוכן, במקרה שחלילה יהיה צורך להפעיל את הפוליסה ויתברר כי זו בוטלה.
הבנק אף עלול, בעקבות ביטול הפוליסה, להעמיד את כל יתרת החוב של המשכנתא לפירעון מיידי.
בניגוד לרכישת חולצה או מכנסיים באחד מסניפיה של רשת גדולה, משכנתא היא מוצר המותאם באופן אישי לצרכיו של הלקוח - וניתן להמשיל זאת לתפירה של חליפה המותאמת למידותיו של הרוכש.
אלא שכאן לא די בעינו הטובה של חייט מיומן ובסרט מדידה, ונדרשת עמידה זהירה על מצבכם הפיננסי הנוכחי כמו גם לאורך הדרך. את אחת מההחלטות החשובות בחייכם מוטב שלא תחליטו תוך קפיצה פזיזה למים; התמהמהו, למדו את הנושא, וחשוב מכל - התייעצו עם גורם מקצועי ובלתי תלוי, אשר הידע והניסיון שלו לא יסולאו בפז. בהצלחה
אישור עקרוני - ניתן ללקוחות המציגים לבנק פרטים לגבי נכס ספציפי שהם עומדים לרכוש, והוא כולל סכום משכנתא, מסלול וריבית מאושרים, בתוקף ל-12 יום.
ביטוח - כחלק מתהליך קבלת המשכנתא וכאחת הבטוחות בהלוואה, הלווים מתבקשים לבטח את עצמם בביטוח חיים ולבטח את הנכס בביטוח נכס.
גרירת משכנתא - תהליך הנדרש בדרך כלל כאשר לווה מבקש למכור את דירתו הנוכחית המשועבדת לבנק, מבלי לסלק את ההלוואה הקיימת ולשעבד במקומה נכס אחר. התהליך כפוף לאישור הבנק.
דוח שעבודים - ניתן על ידי רשם המשכונות ומציין אם יש או אין שעבודים רשומים על שם האדם הנבדק. הבנק זקוק לכך כדי לוודא שהזכויות החוזיות בנכס לא משועבדות.
הון עצמי - סך כל המקורות הכספיים שבידי הרוכשים (לא כולל הלוואות). הבנקים דורשים הון עצמי מכל לווה, והוא נקבע בהתאם למכלול התנאים בכל בקשה.
ועדה עליונה לחריגים - ועדה של משרד הבינוי והשיכון, המתכנסת מעת לעת כדי לדון בערעורים של זכאי משרד השיכון בנוגע לזכאותם.
זכאות - הבנק מעמיד לזכאי משרד השיכון הלוואות לדיור מכספי הממשלה או הבנק, בתנאים שנקבעו על־ידי הממשלה ובהתאם לתעודת הזכאות האישית של כל זכאי.
חוזה רכישה - חוזה בין הלווה לבין הבעלים או החוכר של נכס מקרקעין, או בעל הזכויות החוזיות לכך. את חוזה הרכישה יש להציג לבנק בתהליך קבלת המשכנתא.
טאבו - לשכת רישום מקרקעין, שם מתקיים רישום זכויות קנייניות במקרקעין. המקרקעין בארץ מחולק לאזורים, ולכל אזור יש לשכת רישום נפרדת.
ייפוי כוח נוטריוני - ייפוי כוח בלתי חוזר, שלפיו מייפה הלווה את כוחו של הבנק לחתום בשמו על כל מסמך שבאמצעותו ניתן לשעבד את הנכס, במקרה שהלווה לא יעשה כן.
כושר החזר - היכולת של לווה לעמוד בהחזר החודשי של המשכנתא לאורך זמן. נבחן על בסיס ההכנסות של הלווה ואומדן ההוצאות השוטפות שלו. מדובר באחד המבחנים הבסיסיים בתהליך קבלת משכנתא.
לוח שפיצר - לוח סילוקין הבנוי מתשלומים תקופתיים שווים, הכוללים החזרי קרן ותשלומי ריבית.
מיחזור משכנתא - פירעון משכנתא קיימת באמצעות הלוואה חדשה. יכולה לחול עליו עמלת פירעון מוקדם.
ערבות חוק מכר - תפקידה להבטיח את הכספים ששילם הקונה למוכר דירה חדשה מפני מצב שבו המוכר לא יוכל למסור את הדירה לרוכש בשל עיקול, צו פירוק וכדומה.
פרי פסו - שעבוד בדרגה שווה של נכס לשני גורמים שונים. בעת מימוש הנכס תחולק התמורה בין בעלי המשכנתאה לכיסוי החוב, באופן יחסי ליתרות החוב.
צמוד מדד - משכנתאות מסוימות צמודות למדד המחירים לצרכן, שמפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בריבית קבועה או משתנה.
קרן - סכום ההלוואה ללא תשלומי הריבית.
ריבית פריים - מדובר בריבית בסיסית. הלוואה בריבית זו אינה צמודה ונושאת ריבית אשר משתנה מדי חודש.
שמאות - הערכת ערך הנכס, שקובע שמאי המקרקעין שאושר על־ידי הבנק. מהווה בסיס לאישור האשראי בכלל ולשיעור המימון בפרט.
תעודת זכאות - תעודה שניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון, המקנה לבעליה את הזכות לקבל הלוואת זכאות או סיוע בשכר דירה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם