מרכז מאקרו: מחירי הדיור עולים - אך לא מדובר בבועה
"הממשלה מנסה למצוא פתרונות קסם להורדת מחירי הדיור, ללא כל הבנה בסיסית בשוק הנדל"ן בישראל". מדוח שהוגש לחברי הכנסת מטעם מרכז מאקרו לכלכלה מדינית, עולה כי מחירי הדיור בישראל מצויים במגמה מתמשכת של עלייה כבר 3 עשורים. זאת בעקבות הגידול באוכלוסייה והשיפור במצבם הכלכלי של התושבים
הדוח מציג ניתוח מפורט של שוק הנדל"ן כיום בישראל. הדוח מציג את הגורמים השונים שהביאו לעלייה במחירי הדיור, בוחן האם ישנה בועה בתחום הנדל"ן למגורים בישראל, וממליץ לממשלה כיצד עליה לפעול.
הממצא החשוב ביותר העולה מן הדוח הוא כי עליית המחירים אינה תופעה חולפת, אלא מגמה, וכי מחירי הדיור בישראל מצויים במגמה מתמשכת של עלייה כבר 3 עשורים.
כמו כן, רמת המחירים הנוכחית קרובה לרמה ששררה בשוק הנדל"ן בתחילת שנות האלפיים, לפני המשבר הקודם, ולכן לא ניתן להסיק שקיימת בועה בשוק הדיור.
הדוח מפרט את הגורמים לעליית מחירי הדיור ומגלה כי אלו ממשיכים ועולים בעיקר משום שבישראל קיימים פערים עצומים בין היצע לביקוש בשוק הדיור. נוסף על כך הצהרות חוזרות ונשנות של חברי ממשלה בדבר הורדת מחירי הדיור יוצרות אפקט הפוך ולמעשה רק מגדילות את הפערים הקיימים.
בבחינת גורם הגידול בביקוש, מצביע הדוח על שני אלמנטים עיקריים. האחד הוא הגידול הטבעי של אוכלוסיית ישראל, שהינו אחד הגבוהים בעולם המערבי (כ-1.8% לשנה). הגידול הטבעי גורם לכך שכמות משקי הבית החדשים בשנה גדולה ממספר יחידות הדיור הגמורות - פער של כ-70 אלף יח"ד בעשרים השנים האחרונות.
האלמנט הנוסף הוא השיפור במצב הכלכלי של ישראל, אשר במהלך השנים האחרונות, למרות המשברים הכלכליים, המשיך התמ"ג בישראל לצמוח, והביא להגדלת ההכנסה הפנויה ואת היכולת לרכוש נכסי נדל"ן.
בבחינת גורם מיעוט ההיצע, מצביע הדוח על של שני חסמים עיקריים. הראשון הוא המונופול של מנהל מקרקעי ישראל על הקרקע והשני הוא הליכי התכנון והבנייה המסורבלים.
לדברי זיו רובין כלכלן במרכז מאקרו לכלכלה מדינית, "מנהל מקרקעי ישראל, שמתפקד דה-פקטו כבעלים הבלעדי כמעט של קרקע במדינה, מפשיר קרקעות לבנייה למגורים בכמות קטנה מאוד ובטפטוף, מתוך שאיפה למקסם את מחירי הקרקע. הפשרת הקרקעות האיטית והמוגבלת היא הגורם העיקרי למספר הנמוך של התחלות בנייה למגורים, ובעקבות זאת למספר הנמוך של דירות חדשות שנכנסות לשוק הדיור כל שנה.
בתחום חוקי התכנון והבנייה ישנה בעיה של התמודדות הקבלנים עם מערכת בירוקרטית
"כל הנתונים מצביעים על עליית מחירי הדיור בישראל", מסכם רובין. "אולם, לא מדובר בבועת נדל"ן כפי שמקובל לחשוב, אלא בכוחות שוק לגיטמיים. הממשלה מנסה למצוא פתרונות קסם להורדת מחירי הדיור, ללא כל הבנה בסיסית בשוק הנדל"ן בישראל.
הרי הפתרונות אותן מעלה הממשלה יגרמו לאפקט הפוך, ולהגדלת הפערים בין ההיצע והביקוש. על הממשלה לפעול להקצאת קרקעות נוספות לפיתוח בדגש על מגורים, במקביל נדרש להשלים את הרפורמה בהליכי התכנון והבנייה כדי להאיץ ולהקל על הקבלנים והיזמים בפיתוח ובבניית פרויקטים חדשים.
את כל הפעולות הללו יש לבצע בשקיפות מוחלטת ותוך כדי שיתוף פעולה עם היזמים והקבלנים כדי להוריד את חששותיהם מרמות המחירים העתידיות. נוסף על כך יש לשקול הזרמת תמריצים או בניית מערכת ערבויות כדי לעודד את היזמים ולהוריד את רמות הסיכון אותן הם לוקחים בפרויקטים של בנייה למגורים".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם