המחירים הלוהטים במנהטן שולחים את מתעשרי ניו יורק דווקא להארלם
הסתכלו מה קורה בניו יורק - ותבינו לאן צועדת תל אביב. "אנשים מוכנים לשלם כל מחיר כדי להחזיק במפתח לדירה בעיר הזו", אומרים משקיעי נדל"ן בניו יורק. מצד שני, נוצרות הזדמנויות חדשות במקומות שאיש לא תיאר לעצמו - בהארלם, למשל
פישמן, דמות מוכרת מאוד בשוק ההון הישראלי, העלה הילוך בשנה האחרונה בתחום ההשקעה בנדל"ן בחוף המזרחי בארה"ב, באמצעות קרן השקעות הנדל"ן גאיה. גם שותפו לניהול הקרן, אמיר ירושלמי, שנחת בתפוח הגדול במחצית השנייה של שנות ה-90, לא זוכר תחושה חזקה כל כך של ביטחון בעיר.
גם המספרים מעידים על כך: ניו יורק מדורגת בין 10 הערים הבטוחות בארה"ב שאוכלוסייתן מונה יותר מחצי מיליון תושבים. המיקום הזה בדירוג מרשים אף יותר בהתחשב בכך שבניו יורק מתגוררים כ-9 מיליון תושבים. די לבדוק את מספר מקרי הרצח כדי להבין את גודל השינוי: ב-1990 נרשמו בניו יורק 2,245 מעשי רצח; ב-2009 צנח המספר לנמוך ביותר בכל הזמנים - 466 מקרים בלבד.
נהוג לקשר בין הירידה בפשיעה לבין הפעילות המוגברת של ראשי הערים, בעיקר רודי ג'וליאני אבל גם קודמו דיוויד דינקינס ויורשו מייקל בלומברג. לעומת זאת, מחברי רב המכר והבלוג המצליח "פריקונומיקס", סטיב לויט וסטיב דבנר, מצביעים על גורם נוסף שהביא לירידה בפשיעה: בתחילת שנות ה-70 הותרו ההפלות בארה"ב בעקבות פסיקת בית המשפט העליון, ולויט ודבנר טוענים בספרם כי פסיקה זו מנעה את לידתם של פושעים רבים לעתיד.
אבל לתחושת הביטחון בניו יורק יש עוד הסברים: התפוח הגדול הופך יותר ויותר לעיר של עשירים בלבד. בעלי הכנסות נמוכות פשוט נדחקים החוצה, כי אינם יכולים לעמוד ביוקר המחיה של העיר - אמירה שבקלות אפשר לייחס גם לתל אביב היום. בכלל, אפשר להביט היום על ניו יורק ולראות מה יקרה עוד מעט אצלנו.
למעשה, בשל יוקר הנדל"ן רבע מרוכשי הדירות היום בניו יורק הם זרים - זרים עשירים: מדרום אמריקה, מרוסיה, מסין. ניו יורק נחשבת לעיר הבטוחה בעולם, לא רק לתושביה האמריקאים אלא גם לעשירי העולם שמחפשים פינה בטוחה על הגלובוס.
גם אם היו מתאמצים, ספק אם פישמן וירושלמי היו יכולים למצוא מקום מרכזי יותר במנהטן לשכן בו את משרדי גאיה. המגדל שבו שוכנים משרדי החברה מגרד משמאל את אולם הקונצרטים מהנחשבים בעולם, קארנגי הול, ומימין - את המוסד הקולינרי הנודע בית התה הרוסי. בלוק אחד מאחוריהם שוכן מוזיאון המטרופוליטן, ושני בלוקים לפניהם - הסנטרל פארק.
גאיה שאחרי משבר הסאב-פריים האמריקאי הולכת על המודל הכי בטוח של השקעות נדל"ן: לא שכונות רפאים בקליפורניה או בלאס וגאס שנבנו בעשור האחרון למטרות השקעה בלבד, אלא דירות ובתים באזורי מגורים של אנשים אמיתיים, שיוצאים בבוקר לעבודה, מגדלים ילדים ומנהלים חיי משפחה אמיתיים. המודל הזה לא בהכרח תואם את חתך האוכלוסייה במנהטן היקרה - אבל הוא מאפשר להם להביט על הסביבה הרחבה יותר של האזור, כמו ניו ג'רסי, קונטיקט וגם הארלם הסמוכה. כן, הארלם.
אנשי עסקים, עורכי דין, כלכלנים וכל מי שלמרות הכנסתו הגבוהה מתקשה או לא רוצה לשלם מיליוני דולרים עבור דירת שני חדרים במנהטן - כל אלה מחפשים בשנים האחרונות אלטרנטיבות. חלקם נדדו לוויליאמסבורג ולפארק סלופ בברוקלין, שחוו צמיחה גדולה; אחרים עברו לצדו השני של נהר ההדסון לערים כמו הובוקן וג'רסי סיטי שבניו ג'רסי.
המעבר של אותה קבוצה יוצר תגובת שרשרת: מגדלי יוקרה נבנים על כל שטח פנוי, כדי להכיל את נדידת התושבים הגדולה; מחירי הנדל"ן מזנקים, והאוכלוסייה הוותיקה שמבקשת לנצל את המחירים הגבוהים מפנה את מקומה לטובת יזמים עסקיים ורוכשים פרטיים. הרשתות הגדולות, חנויות האופנה ובעלי המסעדות מזהים גם הם את הפוטנציאל הגדול ופותחים עסקים באזור.
כל אלה - שינוי הרכב האוכלוסייה, מגדלי היוקרה והעסקים היוקרתיים - דוחפים
"המכה שספגה הארלם במשבר האחרון היתה הקשה ביותר, כי שם היה ההיצע הגדול ביותר", מסביר ירושלמי. "הרבה יזמים נכנסו לאזור ב-2005 וב-2006, וכשהתחיל המשבר הם די נתקעו. אני הגעתי לעיר לפני 13 שנה, ובאותה תקופה קנינו כמה דירות ברחוב 100 בצד המערבי. אנשים לא הבינו אז מה אנחנו עושים. מאז אנחנו רואים שבכל שנה הגבול זז צפונה. היום אנחנו מסתכלים במאקרו ובוחנים בעיקר את האזור שבין הרחובות 120 ל-160, בצד המערבי. גם אוניברסיטת קולומביה שבונה עוד קמפוס, בית החולים של אוניברסיטת קולומביה, הסיטי קולג' - כל אלה מרוכזים שם באותו אזור".
בין פעילויותיה רוכשת גאיה בניינים ישנים, משפצת אותם ומוכרת יחידות דיור מחודשות. ירושלמי מספר כי עיקר ההזדמנות היא בקנייה של נכס ובהשכרתו - כתוצאה מכך שמחירי הדירות ירדו באופן ניכר, לעומת תשלומי השכירות שנותרו כמעט ללא שינוי.
"אם ב-2005-2007 דיברנו על תשואה שנתית של 4%-5% מהשכרת נכס, היום התשואה היא 8%-10%", הוא אומר. "צריך לזכור שבסופו של דבר אנשים לא מתגוררים ברחוב, אך בשנתיים האחרונות רכישת דירה ירדה לעדיפות נמוכה, בין אם אתה אדם פרטי או יזם עסקי. מנגד, שוכרים תמיד יש. אם ב-2006 משקיע שרצה לרכוש דירה יכול היה לקבל מהבנק מימון של עד 100% משווי הנכס, היום הוא כבר צריך להביא חלק משמעותי בעצמו, ואם הוא יזם עסקי, עליו גם להוכיח שיש לו ניסיון מוצלח בניהול נכסים. הקושי להשיג מימון הוריד באופן משמעותי את מחירי הנדל"ן באזור, ולכך יש להוסיף את הנכסים שנמצאים בכינוס ולבנק יש אינטרס להיפטר מהם בזול".
הסיבות שמציין ירושלמי, בעיקר הקושי בקבלת מימון לרכישת בתים והנכסים הרבים שהגיעו להליכי כינוס, חוצים אזורים ומשותפים לניו יורק כולה. מדוע אם כך מחירי הנדל"ן במנהטן הסמוכה חוו ירידה מתונה בהרבה מהארלם? בין השאר בגלל התחלות הבנייה הרבות שידעה הארלם בשנים שלפני פרוץ המשבר - בניגוד למנהטן, שנחשבת בשנים האחרונות לרוויה מבחינת פרויקטים חדשים ולכן מצאה את עצמה עם פחות פרויקטים תקועים.
כמו כן ניתן לציין את החוסן הכלכלי של תושבי מנהטן, שגם בשנתיים הקשות העדיפו לשמור על הנכס ולא להתפשר יותר מדי במחיר. וגם, כפי שמסביר ירושלמי, העובדה שגם היום יש מי שמוכנים לשלם מחירי שיא - ובלבד שיוכלו להחזיק במפתחות לדירה במנהטן. "יש היום לא מעט משקיעים ישראלים, אירופאים, יפנים וערבים, שמוכנים לשלם לא מעט כסף ולא ממש מחפשים תשואה גבוהה, ובלבד שהנכס שהם קונים יהיה במנהטן", הוא מסביר.
מבחינה זו תל אביב מזכירה מאוד את מנהטן: מחירי הדירות בה מאמירים בשנים האחרונות, ורק בשנה האחרונה דווח כי המחירים בעיר זינקו ב-30%. על כל קשיש שמפנה דירה בתל אביב, מסתער יזם שמתכנן להקים מגדל; ואם לא מגדל, אז בית דירות מרווח שכל דירה בו נושקת לתעריפי מנהטן - ומסננת משפחות וצעירים שלא מסוגלים לעמוד במחיר.
בנקודות מסוימות נדמה כי תל אביב אף יקרה באופן יחסי ממנהטן. בגאיה מציינים כמה הבדלים מהותיים בתהליך רכישת הדירה בארץ לעומת ארה"ב: ראשית, בגלל פערי השכר בין הישראלים לאמריקאים, הישראלי זקוק לכ0100 משכורות כדי לרכוש דירה בארץ, בעוד שהאמריקאי הממוצע זקוק רק ל-36 משכורות; בנוסף, בארה"ב נהוג לשלם את רוב הסכום (90%) רק עם הכניסה לנכס, בעוד שבארץ עיקר התשלום נעשה כבר בשלבים הראשונים, בעיקר כשמדובר בקבוצת רכישה, ותהליך הבנייה עשוי להימשך מספר שנים; בניו יורק גודל הדירה הנקוב הוא נטו - אך בתל אביב הוא ברוטו וכולל את שטח חדר המדרגות, המעלית ועוד; במקרים רבים הדירות בניו יורק נמכרות על תכולתן, אך בארץ מקרים כאלה נדירים מאוד; ועוד הבדל מהותי: בניגוד לארץ, הריבית על המשכנתה בארה"ב היא הוצאה מוכרת במס.
מקומת הגג הפתוח של בניין היוקרה ברחוב 120 והשדרה החמישית אפשר לראות את קו הרקיע המפורסם כל כך של מנהטן. כמו אלומת אור שמאירה למרחוק, בעת שמותחים רגליים על מיטות השיזוף הפזורות לאורך הגינה רחבת הידיים, אפשר לראות בעיקר את קומותיהם העליונות של גורדי השחקים עוצרי הנשימה. מן העבר השני משקיפים צריחיהם המפורסמים של המבנים הגותיים של אוניברסיטת קולומביה הסמוכה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם