השכן אקדמאי ומבוסס כלכלית? הדירה שלכם שווה יותר
מחקר חדש של השמאי הממשלתי מגלה: 75% מההבדלים בין מחירי דירות דומות הנמצאות בסביבות שונות נובעים מרמת ההשכלה ורמת ההכנסה של התושבים
המחקר שבחן מחירי נכסים ב-76 סביבות מגורים שונות, בדק את רמת ההשפעה של מאפייני האוכלוסיה על שווי נכסי מגורים (דירות, בתים צמודי קרקע, נחלות וכו'). המחקר בדק משתנים רבים, ביניהם: שטח הנכסים, רמת גמר הבנייה, גילם, הפחת הפיזי והתכנוני שלהם, והשווה בין מחירים של נכסים עם מאפיינים פיזיים שונים. בבדיקה נמצא פער של מאות אחוזים, עד פי 5 ואף למעלה מכך, בין נכסים עם מאפיינים פיזיים זהים.
תוצאות הניתוח שערך יצחקי, הצביעו על שני גורמים עיקריים שמשפיעים על רמת המחירים של נכסי מגורים: רמת ההשכלה ורמת ההכנסה החודשית של תושבי הסביבה. גורמים אלה מסבירים באופן מובהק ביותר את הפערים הגדולים שבין מחירי נכסי מגורים. שאר המשתנים הרבים שנבדקו נמצאו כבעלי קשר חלש או כחסרי קשר, כלומר הם אינם מסבירים את הפערים הנובעים במחירי הנכסים.
המסקנה העיקרית של המחקר היא, שבשונה ממוצרים אחרים, שבהם רמת התועלת מהמוצר נקבעת רק מתכונות המוצר עצמו, רמת התועלת (או רמת ההנאה) מנכסי מגורים מושפעת מאוד (עד כדי מאות אחוזים) ממאפייני האוכלוסייה, שמחזיקה בנכסים האחרים שבסביבה.
כך למשל, שווי ממוצע של דירת 4 חדרים בסביבה שבה אוכלוסיה ממוצעת הן ברמת השכלתה והן ברמת הכנסה הוא כ-713,000 שקל. אילו אותה דירה היתה ממוקמת בסביבה שבה רמת ההשתכרות בה גבוהה יותר, נניח 11,000 שקל לחודש, היה שווייה עולה משמעותית לכ-1,041,000 שקל, מחיר הגבוה בכ-45%.
לדברי יצחקי, השוק רואה באוכלוסיה מבוססת ומשכילה כנתון איכות עיקרי אשר יוצר ביקוש למגורים. כך למשל, שווי נחלה במושב שבו רמת השתכרות ממוצעת ורמת השכלה ממוצעת (כלומר 8,075 שקל לחודש בשנת 2008 וכ-21.5% אקדמאים) - נאמד ב-1.562 מיליון שקל. לדברי עורכי הסקר, אם רמת ההשכלה במושב תהיה גבוהה ב-10% (31.5% אקדמאים), שווי הנחלה יהיה גבוה בלמעלה מחצי מיליון שקל, ויגיע ל-2.12 מיליון שקל.
עוד קובע המחקר, כי ככל שהרמה הסוציואקונומית של האוכלוסיה בסביבת הנכס גבוהה יותר, כך ישתלם מהם סכום גבוה יותר של מסים מקומיים (כגון מיסי ועד בית, ארנונה, ועד שכונה) שמשמשים, בין היתר, לתחזוקת שטחים ומתקנים ציבוריים-משותפים.
השטחים הציבוריים יכולים להימצא בבניין המשותף (למשל חדרי מדרגות, מעליות, מבואת הבניין, גינון בחצר וכדומה) או בסביבה הקרובה (למשל גינות ציבוריות, דרכים, שרותים קהילתיים שכונתיים וכיוצא באלה). לפיכך קובע המחקר, בסביבה שתושביה מבוססים יותר מבחינה כלכלית יהיו בדרך כלל שטחים ציבוריים-משותפים רבים בבניין המשותף ובסביבה הקרובה, שתורמים לרמת רווחה ולתועלת מהנכסים הפרטיים, ותחזוקתם תהיה נאותה.
מנגד, בסביבה שתושביה מבוססים פחות או מעוטי יכולת, יהיה בדרך כלל מיעוט של שטחים משותפים-ציבוריים ותחזוקתם תהיה פשוטה או ירודה.
עוד קובע המחקר, כי רמת הביקוש לנכסי מגורים תהיה גבוהה יותר בסביבה שבה האוכלוסיה היא בעלת רמת מודעות גבוהה יותר לאיכות חיים ולאיכות סביבה. משתנה מסביר נוסף לשונות בשווי הנכסים הוא ממוצע מספר נפשות.
כמו כן, אוכלוסיה שנתפשת כ"איכותית" יוצרת לדברי יצחקי תדמית חיובית ומגבירה את הביקוש לנכסי המגורים, מתוך רצון של הצרכן למיתוג/שיוך לקבוצה יוקרתית יותר. באופן דומה, פוחת הביקוש לסביבה שנתפסת כ"חלשה". ביקוש זה משפיע לדבריו באופן ישיר על מחירי נכסי המגורים.
לסיכום קובע השמאי, כי בעקבות משתנים אלה, הפער במחירי נכסי מגורים דומים יכול להגיע עד לכדי 500% ומעלה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם