מנכ"ל מכון גיאוקרטוגרפיה: "אין מחסור בדירות בישראל"
ד"ר רינה דגני טוענת: "הפאניקה בשוק הנדל"ן מיותרת" ומרגיעה: "מלאי הדירות צפוי לעלות"; לדבריה, השוק מבצע תיקון חד כלפי מעלה במחירים לעבר הרמה המקורית שאליה צפוי היה להגיע בכל מקרה
יתרה מכך, דגני טוענת כי בתקופה הקרובה צפוי מלאי הדירות לעלות, כאשר דירות של משקיעים ישוחררו בהדרגה ויתווספו להיצע הדירות בשוק. טענתה של דגני יוצאת דופן, נוכח טענות גורפות אודות מחסור מצטבר בהיצע קרקעות לבנייה ומלאי דירות מצומצם, ואודות בצורך דחוף לשיווק קרקעות לבנייה, בעיקר במרכז הארץ.
דגני מגבה טענותיה באמצעות בדיקה שהיא מציגה, על פיה במהלך שנת 2009 נחתמו 102 אלף עסקאות למכר דירה, בזמן שבמלאי הדירות היו כ-12 אלף דירות – כלומר היצע של 114 אלף דירות בסך הכל. מנתון זה מסיקה דגני כי השוק מתאים עצמו להיקף הביקושים, בין אם הדירות בידי הקבלנים ובין אם עברו לידיים פרטיות.
"ההסבר לכך פשוט, אם בעבר מלאי הדירות היה בעיקר בידי הקבלנים, הרי שכיום הוא נמצא בחלקו הגדול בידי המשקיעים שבשנה וחצי האחרונות הפנו את ההון שבידיהם מהבורסה לנדל"ן", היא טוענת.
לטענתה, בכל שנה במהלך שבע השנים האחרונות נבנו בישראל כ-32-30 אלף דירות. הגידול של משקי הבית בישראל בכל אחת מארבע השנים האחרונות היה כ-32 אלף יחידות במגזר היהודי ו-8,000 במגזר הלא יהודי. "זהו בדיוק המלאי המצוי כיום בשוק, כאשר חלק מהדירות כבר נבנו וחלקן בשלבי בנייה מתקדמים", אומרת ד"ר דגני.
על אף שנראה כי מלאי הדירות בשוק הנדל"ן מצוי במגמת ירידה בשלוש השנים האחרונות, טוענת דגני שיש להסתכל על התמונה הכוללת, ממנה עולה כי את החוסר שלכאורה נוצר במלאי הדירות, תפסו עסקאות רכישה רבות שנעשו על ידי משקיעים. לדבריה, המשקיעים יצרו לכאורה תחושה של מחסור בדירות שאינו קיים. זאת משום שהדירות שנרכשו על ידם מוצאות כיום למכירה ומהוות חלק בלתי נפרד מהמלאי הקיים בישראל.
אז מדוע בכל זאת עולים מחירי הדירות? "בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בממוצע בכ-45%, ורשמו עלייה של למעלה מ-30% רק בשנים 2009-2008. בממוצע עולה מחיר הדירות בישראל בכ-4% בשנה, ובעשור אמור היה מחיר הדירות לעלות בכ-40% בקצב קבוע", קובעת דגני.
את עליות המחירים של השנים האחרונות היא תולה בקיפאון שהיה בשוק הנדל"ן בעשור האחרון, במהלכו לא עלו המחירים בקצב הרגיל ובמקרים מסוימים אף ירדו. "כעת השוק מבצע תיקון חד כלפי מעלה, לעבר הרמה המקורית
כמו כן היא מציינת כי למגמה זו הצטרפו גם קבוצות הרכישה שהזניקו את הביקושים, וכן המשקיעים שנטשו את שוק ההון ועברו להשקיע בנדל"ן, על רקע הריבית הנמוכה בשוק המשכנתאות.
המשקיעים הם שמעלים את מחירי הדירות על פי דגני: "משך תקופה ארוכה יחסית נרכשו עשרות אלפי דירות על ידי משקיעים, כאשר הקונים הקלאסיים, משפחות וזוגות צעירים, ישבו על הגדר והחליטו להמתין ולא לרכוש דירות עקב המשבר הכלכלי והחשש מאבטלה. את הדירות הפנויות הנבנות כיום רכשו המשקיעים והם עדיין לא משחררים אותן לשוק. בנוסף, מרבית הדירות שרכשו עדיין בשלבי בנייה, וחלק עדיין מצפים לגזור קופון שמן יותר על הדירות שרכשו, בשל צפי לעליית מחירים. לאחר שהגורמים הללו יתפוגגו, מחירי הדירות יפסיקו לעלות ויתייצבו".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם