בועת הנדל"ן: מוכרים פוטנציאל - שבדרך כלל לא ממומש
כולם חולמים על "פינוי בינוי" - ומוכרי הדירות מנצלים את המצב. די בהתעניינות ראשונית של קבלן, הצעת מחיר בסיסית או סתם רמיזה ל"פוטנציאל פינוי בינוי" כדי להקפיץ את מחיר הדירה במאות אלפי שקלים. אז מה אם בשטח התהליך לקבלת אישור ארוך ומייגע, ורק 5 פרויקטים ברחבי הארץ בוצעו
הרחש המתעצם סביב פרויקטי ה"פינוי בינוי" באזורים הוותיקים של העיר הפך בתים מטים לנפול ודירות שיכון ישנות למכרה זהב, לפחות בעיני בעליהם.
המושג "פינוי בינוי" שעד לאחרונה היה זר לציבור הרחב והיה ידוע בעיקר למבינים בלבד או לפקידים במשרד השיכון, הפך לשיחת היום בחדרי מדרגות בין דיירי בניינים, שמריחים הזדמנות נדל"נית שלא כדאי לפספס.
לעיתים די בהתעניינות ראשונית בבניין מצד קבלן או יזם כדי להצית את הפנטזיה של בעלי הדירות כי הבניין הישן יהפוך לבניין מגורים מודרני עם מעלית, חניה, מחסן וכל התוספות. גם דרך החתחתים המובילה לביצוע פרויקט שכזה, לא מצליחה לבלבל אותם והם משוכנעים שהם מחזיקים במכרה זהב שטרם התגלה.
"הנושא של "פינוי בינוי" חלחל היטב לבעלי הנכסים הישנים - מחירי דירות השיכון הישנות הכפילו את עצמם באזור, במקרים רבים ללא הצדקה. קשה מאד למצוא נכסים כאלה למכירה ומי שמוכר זה בעיקר מי שאין לו ברירה", מספרת גילה גומא, מסניף השרון של רשת התווך אל הנכס, המתמחה בעיקר ביישובים קדימה, תל-מונד ואבן יהודה.
"מדובר לא אחת בדיירים ותיקים שלא תמיד יודעים להעריך את הסיכון או הסיכוי לביצוע הפרויקט אבל הם הבינו, עקרונית, שיש כאן פוטנציאל". היא טוענת. בכל שכונה ותיקה או רצף של "דירות רכבת" משנות ה50- וה60- נדמה שהמוטו השולט היום בשוק הדירות הוא "הישן הוא החדש החדש".
צפריר ורטנפלד מתיווך תילן בהרצליה, טוען שרק בשנתיים האחרונות זינקו מחירי הנכסים הישנים בכ30%- ובחמש השנים האחרונות, מדובר בהכפלה של המחיר ויותר. כך למשל, מחירה של דירת שיכון קטנה, בשטח של 60 מ"ר בשיכון דרום הרצליה, עמד על 100-120 אלף דולר.
"היום מבקשים על דירה כזו 300-320 אלף דולר", טוען ורטנפלד. לדבריו, "כשאני פונה אל המוכרים ואומר להם שהמחיר מוגזם הם טוענים שזה אוצר שיהיה שווה הרבה כסף - אם יהיה פה "פינוי בינוי" תקבל דירה חדשה וגדולה".
"הציפיות ליציאת הפרויקט לפועל וקבלת דירה חדשה גורמות באופן מיידי לדרישה מוגזמת של מחירים חדשים מופרזים עבור הדירות הישנות במתחם היום", טוען ליאור נבון, מנהל התפעול של אל הנכס.
לטענתו, הדיירים, שמודעים למחירי השוק, מגלמים את הציפיות ל"פינוי בינוי" במחיר החדש שהם מבקשים היום עבור הדירה הישנה ודורשים עבורה בסביבות 900 אלף שקל.
בעיר רמת גן ישנם לא מעט בניינים ישנים שמחוזרים על ידי חברות בנייה ויזמים, חלקם נמצא בתהליך חידוש וחיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38 (חיזוק המבנה נגד רעידות אדמה) אבל כמעט כולם שואפים למצוא את היזם שיסייע להם להגשים את חלומם להמיר את הדירה הישנה בחדשה. במקרים רבים מתגלה כי תוכנית ה"פינוי
"הבעיה שהיום כל אחד שיש לו חתיכת בלוק חושב שהוא מבין בנדל"ן", טוען איציק גולד, זכיין אל הנכס ברמת גן. לדבריו, תופעה שהופכת לשכיחה יותר ויותר היא פנייה יזומה של ועדי הבתים ליזמים בניסיון לעניין אותם במתחם הבניין.
"קוראים ליזמים ומבקשים מהם הצעת מחיר. מי שמוכר את הדירה מציג בפני הקונה ניירת של הצעת מחיר, כאילו התחיל כבר תהליך, למרות שאין שום דבר עדיין - ומעלה את המחיר ב-25%-30%", מספר גולד.
כך למשל בבניין בן 40 שנה ברחוב קריניצי בעיר מוצעת בימים אלה דירת 3.5 חדרים למכירה. מחירה הריאלי של הדירה, בהתאם לעיסקאות אחרות באזור אמור להיות בטווח של 1.2-1.25 מיליון שקל. זה לא מונע מבעליה לדרוש מחיר של 1.5 מיליון שקל, בשל גילו של הבניין והפוטנציאל הגלום בו לטענתו.
"כולם רוצים לעשות "פינוי בינוי" וזה כבר יוצר תופעה של מאכערים שמחפשים את בעלי הדירות שעדיין לא מכירים את הפוטנציאל כדי לקנות ולמכור ועל הדרך לעשות רווח" אומר גולד וטוען, "בפועל במקרים רבים הפוטנציאל הוא אפסי. גם הרשויות התחילו לבלום את זה אחרי תקופה ארוכה של עידוד, בין היתר בגלל בעיות של היעדר תשתיות מתאימות, צפיפות ומצוקת חניה".
גם בחלקים הישנים של תל אביב מבינים את הפוטנציאל. המתווכת דליה ברוזוזה, זכיינית אל הנכס במרכז העיר, הייתה מעורבת בלא מעט פרויקטי "פינוי בינוי". "תוכניות מהסוג הזה מקפיצות את מחירי הנכסים ב25%-30%- אבל יותר מכך, גם הרוכשים משתכנעים שאכן הפוטנציאל שווה את המחיר הגבוה", טוענת ברוזוזה.
כבר זמן רב מדברים למשל על תוכנית "פינוי בינוי" ברחוב טאגור ברמת אביב. התוכנית מתקדמת בעצלתיים וצפויות עוד שנים רבות עד לביצועה, אך כל זה לא מנע מזוג מוכרים לבקש עבור דירת 3 חדרים ישנה בשטח של 85 מ"ר מחיר של 2.2 מיליון שקל, במקום 1.8 מיליון שקל.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם