אל תקנו חתול בשק: מה חשוב לדעת לפני שרוכשים דירה?
רכישת דירה "על הנייר" לא מסתכמת בבחירת אזור המגורים, בלקיחת משכנתא ובבחירת רהיטים לסלון. חשוב גם לדעת מי הקבלן שבונה, מה הרזומה שלו - ולהבין בדיוק את זכויותיכם מולו
בין החתימה על חוזה הרכישה לבין תהליך הקמת הדירה או הבניין שעוד קורם לו סיד ולבנים, עובר פעמים רבות פרק זמן משמעותי, שבמהלכו או לאחריו עשוי הרוכש לחוות מפח נכס. כדי לוודא כי הנכס שאתם רוכשים הוא אכן דירת החלומות שאתם רואים בדמיונכם, יש לעשות שיעורי בית. רכישת דירה היא ככל הנראה ההחלטה הפיננסית כבדת המשקל ביותר שתעשו בחייכם, וההשקעה של הקילומטר הנוסף עשויה וצפויה להשתלם.
כצעד מקדים לרכישת הדירה, ועוד לפני שעיינתם וירדתם לפרטי פרטיו של חוזה הרכישה, מומלץ להבין עם מי יש לכם עסק. ישראל היא מדינה קטנה ותתפלאו לגלות כמה קל לחשוף "לכלוך" או מחמאות על הגורם האחראי להקמת משכן הקבע שלכם.
מומלץ לבקר בפרויקטים קודמים, לדפוק על הדלת ולהתעניין אצל דיירים לגבי שביעות הרצון שלהם מהמוצר שמסר להם הקבלן. האם רמת הגימור היתה גבוהה? האם במקרה של בעיה או תקלה שהתעוררה
סביר להניח כי את רוב השאלות לא תצטרכו לגלגל לפתחם של הדיירים, והללו, במקרה שיענו להפצרותיכם, ישפכו את ליבם ויספקו את הפרטים הרלוונטיים. בשלב זה אין צורך לערב גורם מקצועי, והבירור צפוי לצרוך מכם בעיקר ערנות ועבודת רגליים, כאשר כל המרבה הרי זה משובח.
לאחר שווידאתם שהגורם המקים את הפרויקט בו חשקתם הינו גורם מקצועי ואמין, אתם מוכנים לעבור לשלב החתימה על החוזה. במידה והבניין עדיין לא הוקם, החוזה כולל למעשה תמונה של דירתכם העתידית על גודלה ורמת הגימור שהקבלן מחויב לה.
השפה בה מנוסח החוזה כמו גם היקפו מצריכים בשלב זה מעורבות של גורם מקצועי. "ניתן לערב ארכיטקט, מהנדס או שמאי ובנוסף לכך עורך דין", אומר העו"ד והמהנדס גדעון שפיגל, מנכ"ל ,Fair Solution ניהול סכסוכים עסקיים. "כך יכול הרוכש להבטיח כי גורם מקצועי המצוי בפרטים הטכניים, וגורם המוודא את זכויותיכם המשפטיות, יורדים לפרטים ומוודאים את זכויותיכם בעיסקה", הוא מוסיף.
לאחר שווידאתם כי ישנה הלימה בין הדירה שהקבלן תיאר לכם לדירה שמזהים בעלי המקצוע ששכרתם, כל שנותר לכם הוא לוודא כי היזם מספק לכם "גב“ במקרה של קשיים.
"משתנה נוסף שכדאי להביא בחשבון הוא קיומו של גורם פיננסי המלווה את הפרויקט", אומר עו"ד אסף סמואל שותף במשרד יעקב-סלומון-ליפשיץ ושות'. "יש לברר האם עיסקת המימון היא מסוג 'מימון סגור', מה שמבטיח את זכויותיכם, כיוון שהכסף הולך לחשבון מיוחד בו מנוהלים אך ורק כספים הקשורים לבנייתו של הפרויקט. מנגד, הבנק מנפיק לרוכש ערבות, אותה ניתן לממש במקרה שהפרויקט לא מצליח לבוא לידי גמר", הוא מציין.
אין חובה חוקית לעשות עיסקאות במימון סגור, אך במקרה שמדובר בקבלנים שפועלים בסדרי גודל משמעותיים, הרי ש"מימון סגור" אמור להיות עניין סטנדרטי, והיעדרו עשוי להעלות סימני שאלה. רכישת הדירה כמו גם בנייתה מתרחשות בשלבים, ולאחר כל שלב, בלוח הזמנים שנקבע מראש, אתם אמורים להעביר לקבלן סכום כסף הנדרש לצורך הבטחת זכויותיכם בנכס וכן לצורך השלמת הבנייה על ידו. גם כאן מומלץ להישאר עם היד על הדופק. ביקור באתר הבנייה בסמוך למועד התשלום יסייע לכם לאמוד את ההתקדמות וקצב הבנייה, ובעיקר להבין אם היא מתבצעת בהתאם להסכם.
"רוב הרוכשים אינם שולטים בדקויות של קצב התקדמות הבנייה, ומי שעושה זאת למעשה ב'שמם' הוא המפקח מטעם הבנק", אומר סמואל, "ישנה במידה רבה חפיפה בין האינטרס של הבנק ושל הרוכש הקטן. שניהם רוצים לראות שהכסף הולך לפרויקט ושהפרויקט בא אל סיומו לשביעות רצון כל המעורבים".
במקרה שאין ללקוח ערבות בנקאית או "הערת אזהרה" המבטיחה את זכויותיו בקרקע או בפרויקט, הרי שבמקרה שהקבלן לא הצליח לסיים את הבנייה, הלקוח עשוי למצוא את עצמו בבעיה ולעמוד בשורה אחת עם כל בעלי החוב שלו. אך ורק במקרה שבו מצד אחד אין לדייר ביטחונות, ומצד שני התנהלותו ועמידתו של הקבלן בלוח הזמנים איננה סבירה, מומלץ לו לשקול שלא להמשיך בהעברת התשלומים. בכל מקרה מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בנושא כדי לבדוק אם קיימת הפרת חוזה.
עם זאת, ברוב המקרים מרגע שהדייר חותם על לוח הזמנים אל מול הקבלן ומקבל ערבות מהבנק, הוא מחויב ללוח התשלומים שנקבע לו. הביטחון של הדייר הוא "ערבות חוק המכר" שהבנק מספק לו כנגד התשלומים שהוא מעמיד.
"במקרה כזה הדייר איננו תלוי ביזם. במקרה של קריסה פיננסית, חדלות פירעון או קשיים אחרים המונעים מהקבלן להשלים את המבנה ולהעביר את הנכס לידי הדייר, הרוכש רשאי, בתנאים מסוימים, לחלט את הערבויות המקבילות למעשה לסכומים ששילם", אומר סמואל.
כלומר, במידה שהקבלן אכן נקלע לקשיים לפני סיום הפרויקט, לבנק יהיה אינטרס להבטיח כי הפרויקט יושלם, שכן הבנק לא מעוניין לאבד את הסכומים ששילמו הדיירים, המבוטחים עלידי הערבות שסיפק להם.
לאחר שעברתם את מסכת הייסורים העיקרית הכרוכה בציפייה לדירה, כל אשר נותר לכם כעת הוא להמשיך ולהשלים עוד עשור או שניים של תשלומי משכנתא. אתם מוזמנים להתרווח, לרהט ולקבוע את צורתו הפנימית של הנכס בהתאם לטעמכם וליכולתכם הכלכלית.
עם זאת, במקרים מסוימים אתם עשויים לגלות כי גם בשלב זה טיבו של הנכס שנמסר לכם איננו כפי שנטען והוסכם עם הקבלן. במקרה שרמת הגימור אינה תואמת את המוסכם, הרי שזוהי אחריותו לתקן את הנזק.
"חוק מכר דירות מגדיר באופן מדויק מהו היקף המחויבות של הקבלן", אומר שפיגל ומציין כי התלונות הנפוצות נוגעות לליקויים הנוגעים לריצוף, איטום, חשמל ואינסטלציה. אחריות הקבלן משתרעת על שתי תקופות שונות. התקופה הראשונה קרויה תקופת הבדק, שמשתרעת לאורך שנה עד 5 שנים בהתאם לאופי הליקוי.
"כאן חובת ההוכחה מוטלת על כתפי היזם, אלא אם הוא מצליח להוכיח כי הנזק נגרם על ידי שימוש לא סביר של הדייר", אומר שפיגל. התקופה השנייה היא תקופת האחריות, בה מתהפך הגלגל וחובת ההוכחה עוברת לדייר, הנדרש להוכיח כי הליקוי או איההתאמה נובעים מתכנון או ביצוע לקוי של העבודות.
מומלץ תמיד להיעזר בבעל מקצוע כדי לעמוד על זכויותיכם ולהבין מהו טווח האחריות של הקבלן, וכך אולי לחסוך את ההוצאות של הזמן והכסף.
שוק הנדל"ן בארצנו רווי בקבלנים בגדלים וברמות יציבות שונות. לא כל הגדול נוצץ, ופעמים רבות, כמו במקרה חפציבה, אתם עשויים לגלות כי הקבלן המוכר שבונה את ביתכם נקלע לקשיים פיננסיים ואיננו יכול להשלים את הבנייה. במקרים כאלו גבול האחריות של הגורם המבצע המשלים את הבנייה ברור פחות.
בפרויקט "שירת ורדיה" שבחיפה, לדוגמה, נכנס בנק לאומי לנעליו של הקבלן שנקלע לחדלות פירעון והשלים במקומו את הבנייה. הדיירים עתרו לבית המשפט כנגד ליקויי בנייה שנתגלו בנכס, אולם זה פסק בסופו של דבר לטובת הבנק. לטענת בית המשפט, בנק לאומי, שבחר שלא למנות כונס נכסים והסכים להעמיד מימון להשלמת הבנייה, לא ייאלץ לשאת בעלויות ליקויי הבנייה שנתגלו. דיירי הפרויקט, שאמנם זכו בדירה למרות דרך החתחתים בה התנהל הפרויקט, נאלצו להתמודד לבדם עם העלויות הנובעות מליקויים אלו.
לסיכום, רכישת דירה איננה מסתכמת בהחלטה על אזור המגורים, בלקיחת המשכנתה ואף לא בקבלת המפתח לנכס. רק ידיעה שלמה ודקדקנית של הנכס שאותו אתם אמורים לקבל ושל הזכויות שאותן אתם אמורים לדרוש יכולה להבטיח כי דירת חלומותיכם לא תהפוך לסיוט של חייכם. החדשות הטובות: זה (בדרך כלל) בידיים שלכם.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם