מציאה או המצאה? אם המחיר חלומי - הדירה כנראה סיוט
בלוחות הנדל"ן אפשר לתפוס דירות במחיר מציאה, אבל לפני שמתלהבים כדאי לבדוק - תמיד יש לכך סיבה טובה. בדקנו כמה "מציאות" כאלה וגילינו: לפעמים הסיבה היא מלחמת כנופיות בשכונה, לפעמים זו חירבה הרוסה ולפעמים סתם חנות אסורה למגורים
בתקופה שבה המשקיעים מחפשים דירות זולות להשקעה, כל מחיר נמוך גורר מתעניינים רבים המקווים לתפוס את המציאה הבאה: דירה זולה עם פוטנציאל להניב תשואה נאה מהשכרתה, או כנכס שיניב ברבות השנים רווח הון מעליית ערכו בשוק. ואכן, השוליים של השוק בכל עיר יודעים להציע גם את הזול ביותר.
אך מאחורי כל מחיר נמוך מסתתר סיפור. לפעמים נסיבות אישיות או מצוקה כספית רגעית הן שדוחפות את המוכר לרמות המחירים הללו, ולפעמים המחיר הנמוך עדיין נחשב מופקע ביחס למצבו ולמיקומו של הנכס. בסיוע אתר יד2 איתרנו דירות הזולות באופן חריג לעומת המקובל בשוק, במטרה לבחון אם הזול הוא תמיד יקר בסוף או שמא יש שכר למי שמשקיע בחיפוש אחר מציאות, והאם בשוליים נמצא המרכז של העתיד.
תל אביב יפו הוא המקום המבוקש ביותר בקרב המשקיעים. עם עליות המחירים הם כבר השלימו, והתשואה הנמוכה יחסית מהשכרה היא עובדה מוגמרת. החיפוש מתמקד כעת בנכסים זולים במקומות שעתידם עוד לפניהם, לפחות לפי חוש הריח של הרוכש. דירות זולות שמורות לרוב לאזורים הלא מפותחים של העיר או לחלופין לחללים מיקרוסקופיים, המיועדים למגורים של סטודנטים דחוקי תקציב, שגרים בשכירות.
הסכום "550 אלף שקל" לדירה ביפו נראה על פניו כמו מציאה. קריאת המודעה מגלה שמדובר בדירה בת 42 מ"ר ברחוב בן צדוק - רחוב קטן בצד המערבי של שדרות ירושלים. הנכס הוא למעשה חנות בקומת הקרקע שהוסבה לדירת מגורים, ללא חצר.
לטענת
לדברי יצחק דקל מסוכנות הומלנד, הפועלת באזור, מבנים ששימשו כחנות והוסבו לדירה הם תופעה נפוצה יחסית ברחובות שליד שדרות ירושלים ושוק הפשפשים. אך בפועל, טוען דקל, "אתה קונה חלל מסחרי שמבחינה משפטית אסור לגור בו, גם אם הארנונה שונתה למגורים. נכסים כאלה מושכרים בכ-2,000 שקל (תשואה של כ-4.3%, ע.א) בעיקר לסטודנטים שלומדים במכללת יפו. המחיר עצמו לא נחשב למציאה".
ראשון לציון היא אחת הערים הפופולריות ביותר בשנים האחרונות. הפרויקטים החדשים שהוקמו בה, בעיקר בחלקה המערבי, משכו אליהם משפרי דיור מקרב תושבי העיר וכן זוגות מערים אחרות במרכז, שביקשו להימלט מעליות המחירים במשולש תל אביב-גבעתיים-רמת גן.
מחירי הדירות בעיר עלו בעקבות זאת, ולכן מודעה המבשרת על דירה בת 70 מ"ר שמחירה 560 אלף שקל בלבד מעוררת עניין.
"לרציניים בלבד" נכתב במודעה למכירת הדירה, שנמצאת בקומת קרקע בבניין ישן בן 3 קומות. הדירה ממוקמת ברחוב עגנון שבשכונת רמת אליהו בעיר, ללא חניה או מעלית. "זו דירת עמידר ישנה שקיבלנו בירושה", מסביר בעל המודעה, "עד עכשיו התקשרו רק משקיעים - זה אזור שקונים בו להשכרה ולא למגורים. היא עומדת ריקה כבר כמה שנים ומצריכה שיפוץ מלא. אני מעריך שניתן להשכיר אותה ב-2,000 ומשהו שקל לחודש. מבחינת ניירת היא מסודרת, יש תיק מוכן אצל עורך דין - רק לבוא ולחתום. לגבי המחיר, לא פחות מ-530 אלף שקל".
לטענת עופרה קונס, זכיינית אנגלו-סכסון בעיר, מדובר במחיר שהוא הזדמנות. "אני מאמינה מאוד בשכונת רמת אליהו: היא נמצאת במקום אסטרטגי ליד כביש 4 במערב החדש של ראשון לציון, ומצויות שם כל התשתיות. היא קרובה לים ולאזורי הקניונים, לסינמה סיטי ולשכונות החדשות".
"כשאתה חוצה את הכביש, אתה מגיע לפערי מחיר מטורפים - ואין לי ספק שזה רק עניין של זמן עד שהיא תתחדש והמחירים בה יגיעו לרמה של השכונות שמסביב". לגבי מחיר השכירות, קונס מאשרת כי את הדירות באזור ניתן להשכיר תמורת כ-2,000 שקל לחודש.
את עיניהם של משקיעים רבים צדה לאחרונה מודעה המבשרת על מכירת דירה בת 3 חדרים ב-170 אלף שקל בלבד. "דירה חמודה עם נוף לים" בישרה המודעה - נשמע מבטיח. מדובר בדירה ששטחה 65 מ"ר הממוקמת בקומה השנייה בבניין ישן בן 3 קומות, ברחוב יד לבנים שבשכונת חליסה.
תושבי חיפה שמכירים את שכונת חליסה לא הופתעו מהמחיר הנמוך: מדובר בשכונה שהיא חלק מאשכול השכונות חליסה, תל עמל ונווה פז, שממזרח לעיר התחתית בחיפה. מדובר בשכונה מעורבת, הסובלת מחוסן חברתי נמוך ומונה עולים רבים ממגוון ארצות. בשכונה בתים ריקים רבים, אטומים בלבנים. בשנים האחרונות עלה שמה לכותרות בעקבות כמה מקרים של שימוש בנשק חם על רקע סכסוכים בין משפחות בשכונה.
לדברי כרמל עדה, בעליה של סוכנות התיווך כרמל סנטר, המחיר הנדרש אמנם נמוך - אבל הוא בהחלט מגלם את רמת הסיכון הגבוהה שבהשקעה. "צריך להביא בחשבון שדיירים באזורים כאלה הם מחתך סוציו-אקונומי נמוך מאוד", הוא מסביר, "ולכן קשה מאוד למצוא באזור דיירים טובים, שעומדים בתשלומים באופן קבוע".
"את הדירה ניתן להשכיר ב-1,000-1,200 שקל, וזה מראה על הנייר תשואה גבוהה (עד 8.5%) - אבל מדובר באמת ב'תנאי מעבדה'. בפועל יש לדירות כאלה נטייה לעמוד תקופות ארוכות בלי דיירים. למשקיע המתחיל מומלץ להגדיל את ההשקעה, להקטין את הסיכון ולהשקיע באזורים כמו הדר עליון, שהמחירים בהם מתחילים ב-300 אלף שקל אבל רמת הביטחון בהם גבוהה יותר".
קיסריה של חוף הים קנתה לעצמה מעמד כאחד היישובים היוקרתיים בישראל, ולכן הסכום 770 אלף שקל נראה תלוש ומסקרן. מדובר בדירה בת 75 מ"ר ברוטו (54 מ"ר נטו), בקומה ראשונה מתוך 3 ברחוב כביש התיאטרון שבשכונת נאות גולף.
עם הנתונים הבסיסיים הגיעה רשימת סופרלטיבים ארוכה: "שני חדרי שינה, שתי מרפסות, שני כיווני אוויר, מאווררת, צל בשיא החום כל היום, מזגן מרכזי, מקלחת, מכונת כביסה, בריכה וחדר כושר ל-6 בני משפחה". התמונות הקטנות המצורפות למודעה מראות דירה קטנה אך חדישה ומאובזרת היטב.
בירור קצר מעלה כי לא מדובר בדירה, כי אם ביחידת נופש במתחם הנופש "נאות גולף" - קומפלקס של 200 דונם שיועד במקור לדירות נופש להשקעה. המתחם כולל בניינים נמוכי קומה, לכל היותר בני 4 קומות, וחלק מהדירות משקיפות לים. עם השנים קיבל הפרויקט אינטרפרטציה של פרויקט מגורים, ולפני כשנה הוא אכן הוגדר על ידי רשויות המס ככזה - אולם מבחינת הרישום בטאבו, הנכסים במתחם עדיין מוגדרים כיחידות נופש.
לדברי אילת הלפרין מרי/מקס קיסריה, המחיר שבעלי הדירה מבקשים הוא סביר. כדוגמה היא מביאה דירת אחרת - בת 2.5 חדרים עם נוף לים, המיועדת לשיפוץ - שמוצעת למכירה בימים אלה ב-790 אלף שקל. "הדיירים משלמים כיום דמי ניהול של 1,200 שקל בחודש", אומרת הלפרין, "המחירים לדירות בנות 3 חדרים נעים בין 3,800 שקל ל-5,000 שקל (כולל דמי תיווך), ולדירות שני חדרים בין 3,300 שקל ל-4,500 שקל. מחירי השכירות צונחים ב-800-1,000 שקל למי שחותם על חוזה בתקופת החורף. חלק מבעלי הדירות משכירים אותן על בסיס יומי בקיץ, בעיקר לתושבי חוץ, תמורת 150-230 דולר ליום".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם