בדקנו: מתי כדאי לקנות דירת יד שנייה - ולא דירה חדשה?
הפולנים אולי מעדיפים "חדש מהניילון", אבל יש אזורים שבהם דווקא דירות מיד שנייה הן המבוקשות והיקרות יותר. היתרונות: אפשרות של כניסה מיידית, תוספות כמו מטבחים או פשוט ההיסטוריה
בשנים האחרונות הולכת ונשחקת ההנחה הרווחת כי דירה חדשה היא בהכרח יקרה יותר מדירה משומשת במיקום דומה. מתברר כי יש לא מעט מקרים שבהם דירה מיד שנייה היא מבוקשת יותר - גם בהשוואה לדירה חדישה עם מחסן, חניה, שכלולים טכנולוגיים ומפרט גבוה.
3 פרמטרים אינם ניתנים לשינוי כשמדובר בדירה: אמנם נהוג לומר "מיקום, מיקום, מיקום", אבל גם שטח הדירה (ברוב המקרים) והקומה שבה היא ממוקמת הם בגדר עובדה מוגמרת. השיקולים הללו חלים הן על דירה חדשה והן על דירה משומשת. אולם לסל השיקולים שמשפיע בסופו של דבר על מחיר הדירה מתווספים גם שיקולים הקשורים למצאי הנכסים בשכונה, למצבם הפיזי ועוד.
בדיקה שערך מעריב עסקים בסיוע חברת אלדר שיווק, המשווקת פרויקטים חדשים של נדל"ן, ובעזרת אתר יד,2 מתווכי דירות וגורמים נוספים בשוק מראה כי יחסי המחיר בין דירה חדשה לישנה באותה עיר - ובמקרים רבים באותה שכונה - משתנים בפערים משמעותיים. מתברר כי מיעוט התחלות הבנייה של דירות חדשות, לצד הזמינות המיידית למגורים או התשואה המיידית להשקעה, יצרו באזורים מסוימים עדיפות מובהקת לדירות מיד שנייה.
בשכונות רבות בישראל שבהן בוצעה בנייה בשנים האחרונות היטשטש הפער בין דירה חדשה לדירה מיד שנייה. במקרים רבים מדובר בדירות חדשות שנרכשו בשלבי הבנייה ומוצעות למכירה מיד לאחר המסירה, עוד בטרם אוכלסו, או לאחר שבעליהן התגוררו בהן תקופה קצרה. במקומות הללו קיים יתרון מובהק לדירות מיד שנייה על פני דירות חדשות: הרוכשים מעדיפים לרכוש דירה זמינה למגורים - והמוכרים חוגגים.
ברחוב אסירי ציון בשכונת נווה גן שבפתח תקווה הוצעה לאחרונה דירה מיד שנייה בת 5 חדרים בקומה החמישית, ששטחה 145 מ"ר ומחירה 1.63 מיליון שקל. המוכרים קיבלו עד מהרה את המחיר המבוקש וסיפרו למעריב עסקים כי "זו דירה מושקעת עם שני מקומות חניה בפרויקט שאוכלס לפני חצי שנה, ואף אחד עדיין לא התגורר בה".
לעומת זאת, באותו הרחוב נמכרה דירה בת 5 חדרים חדשה לגמרי בפרויקט "גן המושבות" של קרסו נדל"ן, בשטח 135 מ"ר ובקומה עשירית, תמורת 1.56 מיליון שקל. בהמשך הרחוב מוצעת דירה בת 5 חדרים ששטחה 125 מ"ר עם מרפסת ששטחה 14 מ"ר בפרויקט שבנייתו הסתיימה לפני פחות משנה.
עבור הדירה, הנמצאת בקומה ה14- מתוך 22 קומות בפרויקט שהפיתוח הסביבתי בו טרם הסתיים, מבקשים בעליה 1.78 מיליון שקל. לשאלה מדוע המחיר גבוה ממחיר דירה חדשה השיבה הבעלים: "זו דירה בפרויקט חדש שמתגוררים בה פחות משנה, עם ריצוף ומטבח משודרגים, מערכת מיזוג אוויר ושתי חניות מקורות. הדירה מוכנה לכניסה מיידית - ולכן יש לה יתרון על פני דירה מקבלן".
לדברי רוני כהן, המשנה למנכ"ל אלדר שיווק, מדובר בתופעה מוכרת המאפיינת שכונות חדשות ומבוקשות בנות כ10- שנים. "לא פעם שוק הדירות מיד שנייה יקר יותר בשל סיבות כמו
בשכונות קריית השרון בנתניה, שנהנתה מבנייה מאסיבית ומביקוש ניכר בעשור האחרון, הקבלנים נאלצים להתמודד עם שוק של דירות משומשות שנכנסו לשוק לפני שנים ספורות ועם פרויקטים שהפכו למותג שכונתי בשוק המקומי. ברחוב קלאוזנר בשכונה נמכרה לאחרונה דירה בת 5 חדרים חדשה בפרויקט I-PARK של חברת רוטשטיין. הדירה, הממוקמת בקומה השמינית ושטחה 137 מ"ר עם 20 מ"ר של מרפסת ומחסן, נמכרה ב1.42- מיליון שקל.
בחלקה הדרומי של אותה שכונה מוצעת בימים אלה דירה בת 5 חדרים מיד שנייה בפרויקט "דנקנר בשרון". הדירה ממוקמת בקומה השישית, שטחה 135 מ"ר עם מרפסת של 20 מ"ר. היא אוכלסה לפני 3 שנים, ובעליה דורש עבורה 1.6 מיליון שקל.
"זו דירת מיני-פנטהאוז מושקעת - ויש מה לדבר על המחיר", אומר הבעלים. את העובדה שהמחיר גבוה בהשוואה לדירה חדשה הוא מסביר במיקום הבניין ובמוניטין של הפרויקט: "הדירה שלי נמצאת בפרויקט שידוע כי הוא כמה רמות מעל האחרים. בנוסף, יש הבדל משמעותי בין החלק הצפוני של השכונה לחלקה הדרומי, שהוא מבוקש יותר".
שכונת פסגת אונו נהנית גם היא מ"שוק יד שנייה חדיש", לאחר שבשנים האחרונות נבנו בה פרויקטים חדשים. למשל, ברחוב האגוז מוצעת למכירה דירה מיד שנייה בת 4 חדרים בקומה תשיעית, ששטחה 128 מ"ר, תמורת 2 מיליון שקל. לעומת זאת, ברחוב שלמה המלך נמכרה לאחרונה דירה בת 4 חדרים חדשה בפרויקט "אונו הירוקה". הדירה, ששטחה 117 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר בקומה השביעית, נמכרה ב1.67- מיליון שקל.
אך המגמה שמאפיינת בשנים האחרונות את השכונות החדשות שונה לחלוטין בשכונות הוותיקות, שבהן הבנייה החדשה מציבה סטנדרטים חדשים ביחס לבנייני המגורים הישנים בשכונה. בשכונות הללו כל בנייה חדשה היא בגדר ברכה לרוכשים, ומחירי הדירות החדשות גבוהים יותר.
למשל, ברחוב הרצל במרכז ראשון לציון, המתאפיין בעיקר בבנייה ישנה. "אלה בניינים מיושנים בני 30 שנה ובהם 5-4 קומות. המחיר הממוצע שם לדירה בת 4 חדרים הוא 1.05 מיליון שקל. אין באזור כמעט בנייה חדשה, לכן מחירי הדירות החדשות גבוהים 1.4 - מיליון שקל בממוצע", מסבירה עופרה קונס, זכיינית אנגלו-סכסון בעיר.
ברחוב זה מכרה לאחרונה חברת צרפתי דירה בת 4 חדרים בפרויקט "צרפתי סנטרל" ב1.44- מיליון שקל. מדובר בדירה ששטחה 105 מ"ר עם מרפסת של 14 מ"ר בקומה ה.14- מי שיבקש לרכוש דירה משומשת בת 4 חדרים באותו אזור יחסוך יותר מ300- אלף שקל - אך ייאלץ להתפשר על דירה בקומה נמוכה יותר ועל בנייה מיושנת.
לדוגמה, בימים אלה מוצעת למכירה דירה משומשת בת 4 חדרים ברחוב הרצל. הדירה ממוקמת בקומה הרביעית ושטחה 97 מ"ר, והיא מוצעת למכירה ב1.1- מיליון שקל. ברחוב סמוך מוצעת למכירה דירה ששטחה 120 מ"ר בקומת קרקע בבניין בן 3 קומות ב1.15- מיליון שקל.
גם ברמת השרון, אחת הערים המבוקשות בישראל, אין עודף של בנייה חדשה. בהתאם, הפער בין מחיר דירה חדשה לישנה מגיע למאות אלפי שקלים. בפרויקט "צמרת אלון" של חברת ישראלום שברחוב יבנה נמכרה לאחרונה דירה בת 4 חדרים ב2.12- מיליון שקל. השטח של הדירה, הממוקמת בקומה החמישית, הוא 108 מ"ר עם מרפסת ששטחה 13 מ"ר. לעומת זאת, באותו הרחוב מוצעת דירה בת 4 חדרים מיד שנייה, גם היא בקומה החמישית ובשטח דומה (כ110- מ"ר), ב1.85- מיליון שקל - פער של יותר מ250- אלף שקל.
שתי הדירות, החדשה והישנה, ממוקמות על גבול השטחים החקלאיים המקיפים את העיר. במרכז העיר, שם הבנייה ישנה יותר, הפער בין המחירים גדל: ברחוב סוקולוב במרכז העיר מוצעת למכירה דירה משומשת בת 4 חדרים ששטחה 100 מ"ר, בקומה שנייה (מתוך (3 עם מעלית, ב1.6- מיליון שקל.
הפערים בין חדש לישן בשוק המגורים מיטשטשים עוד יותר כשמדובר בדירות המיועדות לשימור, המהוות כיום שוק נדל"ן בפני עצמו, הפונה בעיקר לקהל רוכשים אמיד מצומצם יותר.
לצד טכנולוגיות הבנייה החדישות והמתקנים והפינוקים שמציע שוק הדירות החדשות מקבלן, קיים ציבור רוכשים שתר אחר נכסים היסטוריים וישנים בעלי מאפייני בנייה וארכיטקטורה שהולכים ומתמעטים, ובכלל זה דירות בבנייני באוהאוס מחודשים בעיצוב נקי.
אחרים מחפשים דירות בבניינים בסגנון אקלקטי מתחילת המאה הקודמת, או בתים ערביים מקושתים עם תקרות גבוהות, חללים גדולים וקירות עבים. מדובר בנכסים ששוק המגורים החדש לא יכול להציע להם תחליף - ובמובן זה הם "חד-פעמיים".
לרוב הרכישות בשוק הזה אחראים רוכשים בעלי גחמות רומנטיות-היסטוריות ותודעה אסתטית מפותחת. גם ייחוסו ההיסטורי של הנכס, כמו אירוע בעל משמעות שהתרחש בו או אישיות היסטורית שהתגוררה בו, מהווים שיקול בקביעת המחיר.
באזורי מגורים ותיקים יותר בערים כמו ירושלים ותל אביב-יפו הנכסים המיועדים לשימור מהווים חלק בלתי נפרד מהשוק. הדירות עצמן משווקות במקרים רבים לאחר ששוחזרו ועוצבו מחדש - ומחירן גבוה בהרבה ממחירן של דירות חדשות או דירות משומשות "רגילות".
"הבתים היפואיים האותנטיים עם הקשתות, הקירות העבים והציורים על המרצפות נמצאים בעדיפות הראשונה של רוכשי הדירות למגורים באזור, ולכן באופן טבעי הם יקרים יותר", מסבירה אלינור קוריאט, הבעלים של אבן-פינה תיווך אישי, "בדרך כלל מי שמחפש נכס המיועד לשימור הוא גם מי שמתכנן לגור בו. אלה נכסים יקרים, שדמי השכירות שלהם לא מניבים תשואה גבוהה בשל מחירם הגבוה".
בשוק המגורים היפואי ניצבים בערבוביה כל סוגי הנכסים - בתים מהתקופה העותמאנית לצד פרויקטים חדשים של מגורים - ובטווח יש בניינים פשוטים משנות ה60- וה.70- רחוב יהודה הימית הארוך, שיוצא מנמל יפו הישן, מדגים את יחסי המחירים בשוק הדירות ביפו. ברחוב מוצעת למכירה בימים אלה דירה ששטחה 70 מ"ר עם מרפסת של 10 מ"ר בפרויקט מגורים חדש, שעדיין נמצא בשלבי בנייה, תמורת 1.25 מיליון שקל.
במרחק כמה דקות הליכה משם מוצעת למכירה דירה מיד שנייה ששטחה 70 מ"ר, בקומה השלישית בבניין עם חניה שאוכלס לפני 3 שנים, ב1.15- מיליון שקל. "במקרה הזה הפער קטן יחסית, כיוון שהפרויקט החדש יאוכלס רק בעוד שנתיים, וגם הדירה המשומשת חדשה יחסית", קוריאט מסבירה.
עצם המעבר מ"משומש" ל"עתיק" מקפיץ את רמות המחירים, ודירה מיד שנייה בבניינים היסטוריים משומרים - בייחוד אלה המשקיפים לנמל ולים - היא כבר יקרה יותר. למשל, ברחוב יהודה הימית מוצעת למכירה דירה ששטחה 40 מ"ר עם מרפסת, בבניין משומר מהתקופה העותמאנית, ב1.25- מיליון שקל.
לא רחוק משם, באותו רחוב, מתבצע בימים אלה תהליך שיפוץ ושימור של בניין בן 4 קומות מתקופת המנדט עם תקרות גבוהות, חלונות גדולים ומרפסות בסגנון של פעם, ללא חניה. הפרויקט צפוי להסתיים בעוד כשנתיים. זו אולי הסיבה שהבעלים דורשים רק 850 אלף שקל עבור דירה ששטחה 50 מ"ר בבניין.
בפרויקט המנזר הארמני שברציף העלייה השנייה ב' שופצה כנסייה ארמנית בת 800 שנה שעדיין מצויה בשימוש, ומשני צידיה נבנו אגפים חדשים. מחירי הדירות בשילוב החדשישן הזה, שעוצב על ידי אילן פיבקו, הם כ50- אלף שקל למ"ר, וכיום מוצעת שם למכירה דירה ששטחה 220 מ"ר המשקיפה לים ב2.5- מיליון דולר - כמעט 10 מיליון שקל.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם