זיכרון דברים: הסכנות שאורבות בדרך לחתימה
אפילו אם אתם להוטים לסגור עיסקה, חתימה על זיכרון דברים עשויה לרדוף אתכם זמן רב. המסמך התמים מחייב ממש כמו חוזה, והפרטים שאתם לא יודעים על הדירה שברצונכם לרכוש עלולים לעלות לכם עשרות אלפי שקלים
"רק תחתמו", הוא יסביר, "זה לטובתכם, כך תוכלו להבטיח לעצמכם את הדירה (או את המכירה - תלוי באיזה צד אתם).
"זה לא מחייב, אבל זה מיועד להבטיח את הזכויות", הוא יבהיר ויוסיף כהנה וכהנה הבטחות.
בתחושת הקלה שהנה אפשר ללכת לישון הלילה בלי לעיין במודעות מכירת הדירות בעיתון, אתם חותמים - ומשוכנעים שבכך הבטחתם לעצמכם את השקט הנכסף.
שנתכם אמנם איננה נודדת באותו הלילה, אולם למעשה ייתכן שהבעיות רק התחילו - שכן חתימה על זיכרון הדברים בלחץ האירועים ולא לאחר בדיקה מקיפה של הזכויות והמשמעויות המשפטיות והאחרות, עשויה לגרום יותר נזק מתועלת ולקשור אתכם להתחייבויות שלא הייתם לוקחים על עצמכם בעיניים פקוחות.
הטעות הרווחת היא לראות בזיכרון הדברים מסמך בלתי מחייב. זיכרון דברים הוא חוזה לכל דבר ועניין, הנחתם על ידי שני הצדדים לעיסקה וכולל פרטים הנוגעים לטבעה, כדוגמת פרטי זיהוי הנכס, פרטי זיהוי הצדדים (המוכרים והקונים), מחיר הנכס ומועד מסירת החזקה.
למעשה, גם אם במסמך כזה חסרים פרטים מסוימים, החיוניים לצורך ביצוע העיסקה - הרי שבעיני המחוקק, הם ניתנים להשלמה ואינם פוגמים בתוקפו של המסמך. זאת שכן לא מדובר בחוזה ארעי אלא בחוזה מחייב, וככזה הפרתו עלולה להוביל לתוצאות קשות מאוד.
בכל חתימה יש צד שמרוויח, אשר המידע השלם בידו, וצד שמפסיד - זה שידיעת כל הפרטים עשויה להוביל לבקשתו לסגת מהעיסקה. צד זה מסתכן בתביעה לקיום
כך, חתימה על זיכרון דברים - שהוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין - עשויה להוות עילה בידיו של מתווך לדרוש מכם את דמי התיווך, גם אם העיסקה לא יצאה בסופו של דבר אל הפועל. במקרים חמורים יותר אתם עלולים למצוא את עצמכם מחויבים למכירה או לרכישה של הנכס.
כשמדובר בדירה, יש לזכור כי ייתכן שמדובר בנכס החשוב והיקר ביותר שתחזיקו בו, ולכן בטרם אתם מתקשרים בעיסקה כה משמעותית, מן הראוי שתהיה לכם שהות לבצע את כל הבדיקות והבירורים הראויים.
בגלל אופיו הלא פורמלי כביכול של מעמד החתימה על זיכרון הדברים, נוטה הקונה לחתום על המסמך בטרם הוא מודע לשלל ההיבטים הנוגעים למצבו המשפטי והתכנוני של הנכס. חסך זה במידע עלול להתגלות כקריטי ולהוביל בסופו של דבר לבקשה לביטול העיסקה, אלא שבמקרה כזה עשויה החתימה להתגלות כצעד שקשה להיחלץ ממנו.
במקרה אחר, כאשר לא קיימות בעיות תכנוניות או משפטיות או שבעיות אלה כבר ידועות לשני הצדדים, הנושאים והנותנים עלולים לחתום בטרם לובנו הפרטים הקטנים הנוגעים לביצוע העיסקה - אשר יכולים בסופו של דבר להוביל לפיצוץ המשא ומתן ולבקשתם לביטול העיסקה.
כדי למנוע חוסר נעימות מסוג זה, יש להפנים כי חתימה על זיכרון דברים היא שלב סופי - ולא אבן דרך במשא ומתן. רק לאחר שלובנו פרטי העיסקה והוצפו הבעיות והפרטים הנוגעים לנכס, ניתן לגשת למעמד החתימה, המהווה למעשה את ביטוי הרצונות של שני הצדדים בלשון שאיננה משפטית, אך מחייבת לא פחות מחוזה רגיל.
"חוק החוזים" אימץ לעצמו את חובת ניהול המשא ומתן בתום לב. כלומר, לא רק חוזה יש לקיים בתום לב, אלא גם את המגעים שהובילו בסופו של דבר לכריתתו. על המוכר לדעת שאם סיכם עם מישהו עיסקה - גם ללא זיכרון דברים - יהיה זה חוסר תום לב לקיים במקביל משא ומתן אינטנסיבי, הכולל משלוח של טיוטת הסכם, עם שלושה רוכשים פוטנציאליים לדירתו.
למעשה, במקרה שהמוכר חפץ לנהל משא ומתן סימולטני, עליו לציין זאת במפורש בטיוטת ההסכם שמשוגר אל הקונה או אל עורך דינו, כדי לנהוג ביושר ולהבהיר את מצב העניינים.
"מניסיוני מצאתי כי כשהצדדים מנהלים משא ומתן ענייני, רציני, כן והוגן, הם מחויבים לעיסקה לא פחות מאשר צדדים שחתמו על זיכרון דברים שאיננו שלם או כולל את פרטי העיסקה באופן שישקף הסכמה לכל פרטי העיסקה", אומרת עו"ד נורית פיש, מומחית לדיני אישות ומקרקעין, שאיננה ממליצה לחתום בכל מקרה.
"אל תמהרו", מדגישה פיש, "בדקו היטב, רצוי בסיוע עורך דין, את הנתונים המלאים בכל הרשויות שבהן יכול להיות מידע עדכני ורלוונטי בנוגע לעיקולים ולשעבודים שעלולים לרבוץ על הנכס.
בטרם תתקשרו בהסכם מחייב, בדקו את הרישום בטאבו, בחברה משכנת, במינהל מקרקעי ישראל, במחלקת ההנדסה של העירייה ובעוד מקומות שבהם מסתתר מידע רלוונטי לזכויות בדירה. "הקונה עלול לגלות שהמוכר הטעה אותו או הציג מצגים לא נכונים או חסרים - לעתים בכוונה ולעתים בלי שהמוכר עצמו היה מודע לכך".
לדבריה, "במרבית המקרים הקונים לא בודקים את רישום הזכויות במינהל מקרקעי ישראל או אם יש מגבלות בחוזה החכירה, והם אף לא יודעים אם הנכס משועבד - ואם כן, מה גובה החוב הרובץ עליו. בעיות נוספות עלולות להתעורר במקרה שמתברר כי הנכס מעוקל, או כאשר רשומות עליו הערות של כונס נכסים או הערות בגין הפקעות עתידיות".
נושא נוסף אשר ייתכן ששני הצדדים לא יהיו מודעים לו הוא חובת תשלום או היטלי השבחה ופיתוח, העשויים להוות חלק מעיסקת המכירה. במקרים אחרים רשומות לגבי הנכס הערות בגין צווי הריסה, או שבתיק הבניין בעירייה קיימת תכתובת בעניין חריגות בנייה או צווי הריסה בגין בנייה ללא היתר. אם יש ספק - אין ספק; וכדי להסיר חשש מלבכם ולהגיע למעמד החתימה בלב שלם, מומלץ לבדוק את כל האפשרויות הנזכרות מעלה ברשויות הרלוונטיות.
כמו הקונה, גם המוכר נוטל סיכון בזמן החתימה על זיכרון הדברים. לעתים בעת העברת הזכויות יידרש המוכר לשלם היטל השבחה שאותו לא הביא בחשבון בעת החתימה על זיכרון הדברים - היטל שאת עלותו היה מעדיף להשית על הקונה. במקרים אחרים היה יכול לדרוש תמורה נוספת עבור זכויות בנייה שלא נוצלו.
"במכירה כדאי להתייחס גם לסוגיות של עיתוי, העשויות להשפיע על גובה המסים שמשלמים בעת המכירה", מוסיפה פיש ומציינת: "במקרים רבים דרך זו מסייעת להימנע מתשלום מס שבח, המשולם בגין ההפרש החיובי בין מחיר הרכישה של הנכס על ידי המוכר למחיר המכירה שלו". אי לכך, המתנה לעיתוי האופטימלי עשויה אמנם לדחות את מכירת הדירה בחודשים או בשנים - אך היא עשויה לחסוך עשרות אלפי שקלים ואף יותר.
"ככלל, אינני ממליצה לחתום על זיכרון דברים, גם אם באתם לדירה שוב ושוב וכעת ברצונכם 'לסגור עניין'", מדגישה פיש, "אם החלטתם סופית לרכוש את הדירה, החליפו ביניכם פרטים וכן את מספרי הטלפון של עורכי הדין, שיסגרו עבורכם את העיסקה". חתימה כלאחר יד עלולה להיות עסק יקר - ועדיף לסבול מעוד כמה לילות ללא שינה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם