נדל"ן - 2010 שנה של יציבות
אחרי ה"הוריקן" של ,2009 באי.בי.אי צופים כי השנה הבאה תהיה רגועה בהרבה. בתחום המשרדים מסתמנת נטייה לירידות מחירים. שוק המגורים נותר עדיין בגדר תעלומה
בהתאם לכך, שנת 2010 הוכרזה כ"שנת שבתון" עוד לפני שהחלה, ומי שיבקש לחלץ תחזית קיצונית של פריחה או קריסה יתקשה למצוא גורם בענף שיספק לו תחזית כזו או אחרת. גם התחזית של אנליסט הנדל"ן שי ליפמן מאי.בי.אי מציירת תמונה דומה ורגועה יחסית, שמביאה בשורות חדשות ומעניינות דווקא בתחום הנדל"ן המסחרי בשנה הבאה.
במהלך השנתיים האחרונות החליפו קניוני ישראל לא מעט ידיים - כתוצאה מכסף "משוחרר" של חברות נדל"ן וגופים פיננסים מול לחץ גובר למימוש אצל חלק מבעלי הקניונים.
לדברי ליפמן, השנים האחרונות אופיינו בתפוסות שנשקו ל-,100% כאשר בחלק גדול מהקניונים רשימות המתנה להשכרת שטחים ותופעת תשלום "דמי פינוי" תפסו מקום הולך וגדל בענף. השנה האחרונה אופיינה בעיקר בירידה בפדיונות ובהיחלשות של מגזר האופנה הישראלי, התופס נתח משמעותי משטחי הקניונים. בכלל זה ניתן לציין רשתות כמו ילדותי, אירית וג'אמפ שקרסו ורשתות כמו פוקס וקסטרו שדיווחו על ירידה במכירות.
"נכון שחלקה של ההכנסה מפדיון בחוזים אצל החברות הוא לא משמעותי", מסביר ליפמן, "אבל היקף ויציבות הפדיון הוא פרמטר חשוב ועיקרי בקביעת מחירי השכירות לקראת חתימה על חוזה. ירידה בפדיונות או אי-יציבות הקשו על החברות להעלות את דמי השכירות".
קניון, כידוע, הוא לא רק מצבור שטחים המושכרים לבעלי עסקים, אלא מכלול של דברים הדורשים מחשבה בכל הקשור למיתוג ולמבצעים משותפים. בתקופת השפל נחלצו בעלי הקניונים לעזרת השוכרים תוך השתתפות כספית במבצעי שיווק ופעילויות מיוחדות.
להערכת ליפמן, השנה הקרובה לא תפתור את בעלי הקניונים מסיוע לשוכרים, במיוחד במקומות שבהם החליפו הנכסים ידיים, והבעלים החדשים עושים מאמצים להעלות את התשואה מהנכס, תוך תחרות קשה על לבו של הצרכן.
לדברי ליפמן, נקודת אור בתחום היא כניסתן של הרשתות הזרות לתחום האופנה, דוגמת H&M ו-.GAP "מדובר ברשתות בינ"ל שיכולות לשמש מוקד למשיכת קהל. הרשתות מאופיינות בסניפים גדולים, ובל חלק מהקניונים יהוו תחליף לרשתות בתי הקולנוע שנעלמות מהקניונים אל עבר מתחמי 'הסינמה סיטי' למיניהם".
שוק המשרדים מהווה את אחד המדדים העיקריים למצבו של הסקטור הפרטי בישראל. צפיפות בשטחי משרדים מעידה על התרחבותן של חברות במשק מגדולות עד קטנות. אם בתקופת השפל של השנים 2004-2002 עמדו בנייני המשרדים ריקים והוצעו להשכרה במחיר אפסי, הרי שבין השנים 2007-2005 גבר הביקוש ועמו העלייה בדמי השכירות.
המחצית השנייה של 2008 כמו גם תחילת 2009 ציננו שוב את שוק המשרדים. גורמים רבים בענף מנסים לציין את שנת 2009 ככזו המשחזרת את דפוס עליית המחירים של תקופת השפע. בפועל, טוענים באי. בי.אי, שוק המשרדים רחוק עדיין מעליות מחירים.
"ישנם כיום אלפי מטרים פנויים להשכרה, גם בבנייני משרדים במרכז תל אביב וחברות רבות מתקשות לשווק את השטחים הללו. עדות נוספת לכך היא שאנחנו גם לא רואים את יזמי הנדל"ן המניב רצים לבנות עוד בניינים ורואים בשוק הזה השקעה טובה לטווח הקרוב", טוען ליפמן.
לדבריו, להבדיל מהמשבר הקודם בתחילת שנות ה-- 2000 כמעט ואין התחלות בנייה משמעותיות ולא עומדים כאן בניינים מוכנים שלוחצים את המחירים כלפי מטה. "להערכתנו בשל ההאטה שאפיינה את המשק בתקופה האחרונה, מחירי השכירויות נמצאים במגמת ירידה שצפויה להימשך. השוק מגיב בדך כלל באיחור של עד שנתיים למצב המשק".
ליפמן מסביר כי החברות ששוכרות שטחים גדולים מנצלות את המצב ללחוץ על בעלי הנכסים להורדה בשכ"ד ושוכרים אחרים זוכים להנחות, פריסת תשלומים או הנחה בדמי הניהול. באי.בי.אי מעריכים כי תשואות ההיוון על הנכסים צפויות לעלות.
העלייה במדד מתחילת השנה צפויה למתן את ירידת השווי עקב העובדה כי הרוב המוחלט של החוזים צמוד למדד. כמו כן מעריכים כי החברות יתקשו לשמור על התפוסות
שוק המגורים היה ונשאר החידה הגדולה בעבור רב הציבור. על פי נתוני האוצר, בסוף 2009 משלימים מחירי הדירות עליית מחירים של 36% מתחילת .2008
תיאוריית "בועת הנדל"ן" שצמחה בעקבות אותן עליות ועל רקע משבר הסאב-פריים בארה"ב, נבלמת לפי שעה באמצעות הסברים שונים: הורדת הריבית, מלאי דירות מצומק, גידול ביכולת הקנייה של הצרכן וכן היסטוריה המעידה כי עליות המחירים של השנתיים האחרונות הן "תיקון" שביצע השוק כלפי מעלה אחרי עשור של ירידות.
ליפמן, כמו רבים אחרים בענף, לא מצפה לשום התרחשות דרמטית בענף. "אני מעריך שזה ינוע בין יציבות מחירים לאחוזים בודדים לכאן או לכאן. נושא ההיצע והביקוש הוא נושא מרכזי. ההחלטה של שר השיכון להציף את השוק הקרקעות והקריאות שלו לציבור להמתין כי מחירי הדירות ירדו בעתיד ישפיעו גם הן".
לדבריו, כשבוחנים את עליית המחירים בפרספקטיבה רחוקה יותר מגלים כי עליית המחירים במשק הישראלי לא התאפיינה במגמה אחת בולטת של עלית מחירים מתמשכת, כפי שקרה בארה"ב, אלא בתבנית של מחזור כלכלי.
עליית המחירים בשנתיים האחרונות באה על רקע קיומם של גורמי רקע רבים התומכים בקיומה של מגמת מחירים עולה בנדל"ן למגורים: מצבם של רוכשי הדירות השתפר, היצע הדירות למגורים הלך ופחת עד לרמת שפל, והריבית המוניטארית ירדה לרמה כזו, שהיא מפנה יותר ויותר מקורות כספיים מנכסי השקעה או חסכון פיננסיים להשקעה בנדל"ן. נוסף לכך, מחירי השכירות התייקרו ונראה כי יש המעדיפים לרכוש דירה ולהחליף את כספי השכירות בתשלומי משכנתה.