המשקיעים חוזרים לשוק הנדל"ן של ניו יורק
שנתיים אחרי משבר הסאב-פריים מחפשים מיליוני בתים בארה"ב קונה. רובם נחתכו בעשרות אחוזים, אבל מנהטן, כמו מנהטן, היא סיפור אחר. המוני משקיעים מצוידים בפנקסי צ'קים מחפשים מציאות - ולא מוצאים
מיאמי, לאס וגאס, פניקס, סן דייגו ועוד עשרות ערים ברחבי ארה"ב החליפו בשנתיים האחרונות את שוקי הנדל"ן המסורתיים של מדינות מזרח אירופה. אך ברקע ממשיכה לעמוד ניו יורק, חלומו הרטוב של כל איש עסקים, שמסרבת לשחק לפי כללי המשחק החדשים.
המספרים אמנם מצביעים על סוג של תופעה דומה גם בתפוח הגדול. דוח שפרסמה חברת הנדל"ן האמריקאית Brown Harris Stevens and Halstead Property, הראה ירידה של 24% בשווי הדירות שנמכרו בניו יורק ברבעון השני של 2009, לעומת התקופה המקבילה אשתקד. דוח אחר שפרסמה חברת התיווך Prudential Douglas Elliman הצביע על ירידה של 25.6% באותה תקופה. המגמה ברורה.
ניו יורק - מחפשים מציאות Bloomberg
גם אם מדובר במספרים שעדיין רחוקים מהצניחה החופשית של 50% ו-60% שאירעה בלא מעט ערים אחרות - עדיין מדובר בירידה בלתי מבוטלת בשווי הנכסים, גבוהה מספיק על מנת להצית את דמיונם של משקיעים רבים מכל העולם.
אלא שהמציאות, כפי שקורה לא פעם, מורכבת בהרבה. המספרים אמנם נכונים, אלא שמרוב מספרים לא רואים את היער. את הדירות המיותמות ואת מיעוט הרוכשים ברחבי ארה"ב החליפה בניו יורק תופעה הפוכה של ריבוי רוכשים ומיעוט דירות. את התורים ללחם ולמנה חמה, שאפיינו את המשבר הכלכלי החמור של 1929, מחליפים במשבר הנוכחי בניו יורק תורי הרוכשים הפוטנציאליים, בעלי הכיסים המנופחים מכסף, שנתקלים במחסור בנכסים. מצב הפוך מכל מה שאפשר לחשוב עליו בהקשר של משבר.
"יש לי משקיעים עם כסף ביד, אנשים שמחפשים להשקיע, וקשה לי למצוא להם דברים בשוק", אומר למעריב עסקים מיקי רוט, אחד מבעליה של חברת התיווך פארק ריבר. "היום אנחנו עובדים הרבה יותר קשה וסוגרים הרבה פחות עיסקאות", הוא מוסיף.
קשה לחשוב על אנשי מקצוע שמעוררים בנו פחות אמפתיה מאשר סוכני הנדל"ן המרוצים מעצמם, החנוטים בחליפות יוקרה וספונים במשרדיהם בגורדי השחקים של מנהטן. אלא שעם המספרים קשה להתווכח. דוח שפרסמה חברת הנדל"ן מילר סמואל הצביע על ירידה של 50.3% במספר העיסקאות שנסגרו ברבעון השני של 2009, לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
כשמדברים על דירות מיד ראשונה, עומדת הירידה על 61.9% לעומת השנה שקדמה לה. אם בודקים שנה אחת אחורה, תקופת הבועה הגדולה של 2007, מדובר בירידה גדולה הרבה יותר, כמעט בלתי נתפסת: 8% הוא מספרן היחסי של העיסקאות שנסגרו עד כה בשנת 2009, לעומת התקופה המקבילה ב-2007, נתון שלאור מספרם הרב של המשקיעים שזורמים לעיר מלמד בעיקר על חוסר נכונותם של בעלי הנכסים למכור. לא עכשיו, לא כעת.
המתווכים, שעמלות המכירה הן לחם חוקם ומקור פרנסתם העיקרי, רואים בחוסר נכונותם של בעלי הנכסים למכור הוכחה נוספת לכוחו הגדול של שוק הנדל"ן במנהטן, העיר שגם בתקופת משבר קשה מסרבת להשפיל מבט מול אנשי העסקים הרבים שמבקשים לקבל ממנה חתיכה ובמחיר מבצע.
"ניו יורק היא גם היום עיר הנדל"ן החזקה ביותר בעולם", מסביר למעריב עסקים שמעון שקורי, שותף בכיר בחברת הנדל"ן הניו יורקית Massey knakal, "אנשים לא רוצים למכור במצב כיום. אם הם לא חייבים, הם לא מוכרים. אם לבעל הנכס יש תזרים חיובי, הוא יעדיף לחכות מאשר למכור במחיר נמוך. גם מי שהמצב שלו לא הכי טוב מצליח להסתדר איכשהו עם הבנקים, להביא שותפים, העיקר לא למכור. זו עיר מטורפת. יש אמונה מוחלטת בשוק של ניו יורק, אנשים לא מוכנים למכור במחיר הפסד, כי ברור להם שהמצב הולך להשתפר".
צרות של עשירים
אלא שאת הרוכשים, כאמור, זה לא ממש מעניין. הם יודעים בעיקר לדקלם את המספרים שמצביעים על ירידה גדולה בשווי הדירות. "שוק של קונים", יגיד לך כל איש עסקים מתחיל, "בעל המאה הוא זה שמכתיב את אופי ומחיר העיסקה".
לא בניו יורק, מתברר. כאן, לראשונה מזה זמן רב, מוצאים את עצמם מתווכי הדירות עם מה שהיינו מכנים "צרות של עשירים". עודף רוכשים מול שפל חסר תקדים במספר הדירות למכירה. כסף שמחכה להשקעה שמבוששת לבוא. "השוק בצניחה חופשית, ומאז ספטמבר 2008 העסקים פשוט נגמרו", אמרה לאחרונה דורותי הרמן, נשיאת חברת הנדל"ן דאגלס אלימן.
"יש 3 סוגי אנשים שמגיבים לתנודות בשוק", כתב גארי קלר, אחד מאנשי הנדל"ן המפורסמים בארה"ב, בספרו Shift, "אלו שחוזים את הרע ביותר ומגיבים בפסימיות בלתי נחוצה; אלו שמייחלים לטוב ביותר, שמאמינים שהם לא יכולים ליפול ושחיוביים בצורה בלתי ריאלית; ואלה שמבינים שהם יכולים ליפול, שנערכים למצב הגרוע ביותר אך מקווים לטוב".
ניו יורק - פער בין הציפיות למציאות Bloomberg
הפער בין הקבוצה הראשונה לשנייה הוא שעומד מאחורי הירידה הגדולה במספר העיסקאות בעיר; יזמים ובעלי נכסים שמאמינים בכוחו של השוק ושמסרבים להתפשר, מול רוכשים פוטנציאליים שרואים מול העיניים בעיקר את כותרות העיתון האחרונות.
"יש פער גדול בין הציפיות של האנשים לבין המציאות", מסביר רוט, "כל ברוקר מכיר את התופעה של לקוחות שבאים אליו ואומרים לו 'ראיתי שהשוק ירד, תציע 30% פחות'. אבל זה לא עובד ככה, לפחות לא בניו יורק".
"יש מכירות, אבל הן הרבה יותר איטיות מבעבר", מחזק שקורי. המחירים, לדבריו, הגיעו
בשנה האחרונה לשפל שכמוהו לא נראה בניו יורק זמן רב. בנייני משרדים שמחירם ירד בממוצע ב-40%, דירות מגורים להשכרה שספגו הפסד ממוצע של בין 10% ל-15%, ומחירי קרקעות לבנייה שצנחו ב-50%. כל אלה, כפי שהוא מסביר, הפיחו תקווה בקרב לא מעט משקיעים חיצוניים.
מנגד, מתברר עוד, גרמו המחירים הנמוכים לתגובת נגד בקרב בעלי הנכסים שהחליטו לעצור את העיסקאות, להוריד את הראש לצאת מהמשחק עד יעבור זעם. "מתחת לרחוב 96 לא נמכר בשנה האחרונה אפילו שטח אדמה אחד לבנייה", מדגיש שקורי. ורוכשים, כאמור, לא חסרים.
הכתבה המלאה מתפרסמת במוסף עסקים שישי
נא להמתין לטעינת התגובות
