גיא בלושינסקי נזכר בדירה שכמעט מכר לסטיבן ספילברג
מארגן קבוצות רכישה לטייסים, לאיטלקים ולכל דכפין. במקביל, הוא בונה בפלורנטין ובברלין, אבל מעדיף לגור בכפר. כשמשעמם לו, וזה קורה די הרבה, הוא קופץ לחו"ל במטוס פרטי או ביאכטה
בלושינסקי, 44, הוא נצר למשפחה מיוחסת. "אני בא ממשפחה די מכובדת. אמא שלי, בטי בלושינסקי, היתה סמנכ"ל משרד הביטחון ועבדה באותו מקום עבודה 47 שנה. היא התחילה בתקופה שבן גוריון היה שר הביטחון ויצאה לפנסיה עכשיו, כשברק שר הביטחון".
עד לפני כמה שנים, התפוח נפל רחוק למדי מהעץ. בלושינסקי הצעיר היה איש לילה מובהק והבעלים של כמה מועדונים, בהם בליס בהרצליה, מינק בתל אביב ומועדון נוסף באילת. "הייתי בליין רציני מאוד", הוא משחזר, "אני תל אביבי בהווייתי, הייתי אחד מעמודי התווך של חיי הלילה כאן, ואני מכיר את כולם".
כולם הם בין השאר החבר הקרוב עדי שטראוס, עו"ד דני ליבאי, בנו של פרופ' דוד ליבאי, ואסי סגל, הבעלים של אופנת סגל.
"רוב החברים שלי הם אנשים עם כסף, כי כל הדברים שאני אוהב הם דברים שדורשים כסף, אבל אני נורא לא אוהב את הקטע הפלצני. למשל, מישהו שיש לו ודואג שכולם יראו שיש לו, או מישהו שאין לו ודואג שכולם יראו שיש לו. אין לי טיפת הערכה לאנשים כאלה ולאנשים בני 60 שהולכים עם בחורות בנות 20 רק כי הם יכולים להרשות לעצמם. כשאני אהיה גדול, זה לא הטייפ שאני רוצה להיות".
מי המודל שלך בקרב האלפיון?
"כשאני אהיה גדול, הייתי רוצה להיות יצחק תשובה. לא מבחינה כלכלית אלא מבחינת אישיות. הוא איש צנוע, איש משפחה, בן אדם בלי טיפת ראוותנות. ככה אני רוצה להיות כשאהיה בגילו".
בעיצומו של העשור הרביעי לחייו יצא בלושינסקי לחפש תשובה. "יום אחד, בערך בגיל 35, קמתי בבוקר והחלטתי שאני מבזבז את זמני. רק אז הלכתי ללמוד משפטים. כבר מהיום הראשון שנכנסתי לנדל"ן, לפני חמש שנים, הרגשתי שאני מצליח. אם היינו לוקחים יותר סיכונים, יכול להיות שהיה לנו כפול. אם אתה לא סוטה ולא מתפתה אתה תצליח בסוף. לקח לי הרבה שנים וכסף להבין את זה. שילמתי שכר לימוד של מיליוני שקלים".
תמיד ידעת לחיות טוב.
"אני בא ממשפחה די אמידה, אז גם כשהיה לי קצת פחות ידעתי איך לחיות. מאז שאני זוכר את עצמי, לא משנה כמה הרווחתי, תמיד חייתי בסטנדרט גבוה. המצב הכלכלי שלי, והייתי בכל מיני רמות כלכליות, מעולם לא השפיע על העובדה שאני אוהב את החיים הטובים".
"גם כשלא היה לי כלום וגם כשהיה לי הכי הרבה, תמיד חייתי באותה רמת חיים. אפשר להגיד שזה לא אחראי, אבל זה אני, אני אוהב את החיים הטובים,
החיים הטובים מודל 2009 כוללים חיים בכפר, נישואים שניים עם דנה דון וילדה משותפת, אן, בת חצי שנה. לבלושינסקי יש שלושה ילדים מהסיבוב הראשון, שניים מהם חיילים והשלישית בת 17. "לאשתי יש עוד שני ילדים מנישואיה הקודמים, אז אפשר להגיד שיש לי ארבעה ילדים משלי, ובסך הכל אני מגדל בשמחה שישה ילדים".
בלושינסקי אמנם מתגורר בכפר אבל בונה בעיר, בין השאר בשכונת פלורנטין שבתל אביב.
מה הופך את פלורנטין לשכונה אטרקטיבית?
"הדרום נמצא היום בתנופה. לפני קצת יותר מארבע שנים, כשבאתי בפעם הראשונה לבנק דיסקונט למשכנתאות ואמרתי שאני צריך פרויקט ליווי לפלורנטין, מיד אמרו לי 'לא, אנחנו לא נותנים ליווי לפלורנטין'. הבנקים לא רצו לגעת בפלורנטין. מבחינתם זה היה כאילו אמרתי להם שיש פרויקט בתחנה המרכזית בתוך הסלאמס. היום הבנקים רודפים אחרינו על כל פרויקט בפלורנטין".
איך אתה נלחם בדעה הקדומה שיש לאנשים לגבי דרום העיר?
:אני חושב שהמשימה שלנו היא לקחת את הדעה הקדומה הזו ולהפוך אותה לכוח, למשהו חיובי. כמו שבאירופה ובארצות הברית תמיד יש שכונות ותיקות יותר, שיש להן ניחוח שונה מאשר לשכונות החדשות והן לאו דווקא זולות יותר. אלה אזורים עם מסורת, עם עבר, עם יותר רומנטיקה. אם ניקח למשל את ירושלים, יש את השכונות החדשות, שהן מזעזעות, ויש את השכונות הישנות, כמו נחלאות, שהן שכונות עם קסם משלהן".
"גם התדמית שהדרום זול יותר מהמרכז כבר פחות נכונה מאשר פעם. למשל, ברחוב פוריה ביפו מכרנו דירות במחיר שפֶּר מטר דומה למחיר בפארק צמרת. אמנם הדירות בדרום קטנות יותר, אבל היום היוקרה זולגת דרומה. אנשים מחפשים יותר ריגושים מאשר פלצנות. היום כבר אפשר למצוא פרויקטים ביפו או במתחם נגה שהם לא הרבה יותר זולים ממרכז או צפון תל אביב".
מי קונה דירות בדרום?
"חלק מהרוכשים קונים דירות להשקעה שתמיד יהיו רווחיות כי יש מחסור אדיר בדירות להשכרה בתל אביב, והשאר קונים כדי לגור. באופן שאנחנו עושים את העסקאות, אדם צריך הון עצמי נמוך כדי לרכוש דירה. לא צריך להיות מיליונר, צריך הון עצמי של 30 אחוז מערך הדירה ואת השאר הרוכש משלם עם קבלת המפתח. גם לא לוקחים משכנתה אלא הלוואת בלון מהבנק, שבה משלמים רק את הריבית ולא את הקרן".
"למשל, דירה של 60 מ"ר בפלורנטין דורשת הון עצמי של 200 אלף שקל. אני טוען שאין מי שאין לו 200 אלף שקל. זאת אומרת, לפחות כל מי שחושב לקנות דירה בתל אביב סביר שיש לו הסכום הזה. בין הרוכשים שלנו יש הרבה זוגות צעירים והרבה צעירים רווקים שהצליחו למצוא את הסכום הזה, והנה, יש להם דירה בתל אביב. אני פונה יותר לשכבה של כל העם".
איך אתה מסביר את העובדה שדווקא בתקופת מיתון יש תנופת בנייה בדרום העיר?
"אני חושב שהרבה אנשים שהשקיעו בבורסה ובהשקעות שהיו אמורות להניב מאות אחוזים די נכוו מזה. לעומת זאת, אנשים שהשקיעו השקעות סולידיות יותר, כמו בנדל"ן, בארץ ולא בחו"ל, לא רק שלא הפסידו אלא המחירים בדיעבד אפילו עלו. היתה יותר נהירה לנדל"ן כי חיפשו השקעות סולידיות ובטוחות יותר. וכאן אנחנו נכנסים, כי הרבה אנשים לא השקיעו בדירות יוקרה אלא בדירות שמחיריהן סבירים. זו הסיבה לכך שהנדל"ן בישראל לא נפגע".
"אני מחזיק היום פרויקטים שהעלות שלהם היא יותר מ-150 מיליון שקל. מדובר באנשים ממעמד הביניים, ולכן אני מרגיש סוג של אחריות כלפיהם. למרות שיש לי מערכת שיווק די גדולה אני יכול להגיד שכמעט את כולם אני מכיר ועם רובם ישבתי באופן אישי, גם כי אני אוהב את זה וגם כי דאגתי שכל הבטחה שתינתן להם תהיה מגובה על ידי".
האוכלוסייה החזקה מגלה את דרום העיר. נשמע כמו סוג של אחרית הימים.
"אני מאמין שזה רק ילך ויתחזק. רחוב פוריה הוא מקסים, ואני לא מכיר אחד שנכנס לאזור ולא מתאהב בו. לפני כמה שנים כמעט הצלחתי להביא את סטיבן ספילברג לפלורנטין. זה דבר שפורסם אבל לצערי בסוף לא יצא מזה כלום. ספילברג התעניין וחיפש לקנות דירה בארץ, חבר עורך דין קישר בינינו, וניסיתי לפתות אותו עם פלורנטין כי זו שכונה בוהמיינית של כל האמנים והבמאים, אבל בסוף זה לא הלך".
התחושה היא שכל אחד מקים היום קבוצת רכישה.
"מכיוון שזה טרנדי, כל זב חוטם מקים קבוצת רכישה. כל מתווך שיש לו איזשהו משרד מטר על מטר מקים קבוצת רכישה, וזה דבר שעלול להביא לקריסה כוללת של הטרנד. יש שחקני כדורסל לשעבר, למשל עודד קטש, שלמרות חוסר ניסיונם מארגנים קבוצות רכישה מוצלחות ובצורה מקצועית. מאידך יש המון מארגני קבוצות לא אחראיים שמציעים לאנשים דברים שהם פנטזיות. השוק פרוץ לחלוטין לכל דכפין. את יכולה להיות עקרת בית היום ומחר לארגן קבוצות רכישה".
"יש הרבה אנשים שקנו ונשארו רק עם קרקע. יש תביעות ויש שלבים שלפני תביעות, וחברות מסובכות בהליכים, שאני לא רוצה לנקוב בשמן שלא יתבעו אותי אבל כל מי שנמצא בענף יודע במי מדובר. קבוצות רכישה הן דבר מאוד נכון וכלכלי. הבעיה היא שאם אתה עושה את זה לא נכון, יש סיכונים ותקלות".
במה יש תקלות?
"בעיות יכולות לצוץ כשניתנות לרוכשים הבטחות בעניין הקרקע או המחיר שלא מקוימות וגם לגבי הפרויקט בכלל. יש למשל קבוצות רכישה שמבטיחות ללקוחות כמות דירות שאסור להן לבנות בפועל. למשל, מותר להן לבנות 12 דירות אבל על סמך חזון או חזירות של מארגן הקבוצה הוא מוכר 14 דירות ובגלל זה כל הפרויקט תקוע. יש לא מעט פרויקטים שתקועים כי הובטחו לאנשים דברים שמבחינה תכנונית לא יכולים להתבצע".
מה הפתרון?
"אני הייתי מציע ליצור הליך שבו יהיה אפשר לפקח על זה, שלא כל אחד יוכל לארגן קבוצות רכישה, שיהיו דרישות סף, כמו למשל ניסיון".
"נחשון קיויתי מקבוצת ב.ס.ר, החברה שהתחילה בכל העניין הזה של קבוצות הרכישה, הציע הצעה מעניינת: שלא כל אחד יוכל להקים קבוצת רכישה אלא יהיו כל מיני סייגים שיוטלו עליו. כמו שלא כל אחד יכול להיות קבלן, מתווך או עורך דין, וזה מצריך הכשרה ותעודה, כך גם במסגרת התנאים של קבוצות הרכישה יהיו קריטריונים, למשל, שלאותו אדם שמארגן יהיו ניסיון וידע. אני מסכים איתו".
מה היית מציע למי שנכנס כשותף בקבוצת רכישה?
"הייתי מציע לו לבדוק את המארגן של הקבוצה בשבע עיניים, מה הניסיון שלו ומה הוא עשה בחייו, לבדוק אילו פרויקטים הוא סיים ולא רק אילו פרויקטים הוא התחיל. כדאי גם לבדוק את מעמד הקרקע בעירייה, לבדוק אם אותו מארגן יכול להביא ליווי בנקאי לקבוצה. הבנקים מאוד זהירים היום".
מה היתרון היחסי של ג'י גרופ?
"העובדה שאנחנו פונים בעיקר לעם, למעמד הבינוני. זה ייחודי לנו בתחום של קבוצות רכישה. אפשר לומר שרוב מארגני קבוצות הרכישה הידועים היום עובדים עם אוכלוסייה מבוססת יותר. עוד דבר שאנחנו מתייחדים בו הוא שיש לנו בעיקר פרויקטים סקטוריאליים. ברחוב פוריה ביפו, לא רחוק ממתחם נגה, יש לנו בניין שלם של טייסי קרב. מי ששיווק איתנו את זה הם הבעלים של קפה אמיליה ושל הברים סאבלט ואפרטמנט, שהם טייסים בעצמם, שהביאו לנו את כל הטייסת שלהם".
"יש עוד פרויקטים סקטוריאליים, למשל, של אנשים דתיים ממעמד גבוה בפתח תקווה. זה מגזר שמאוד נהניתי לעבוד איתו, אנשים ברמה. לדעתי, רוב הדירות שם נמכרו בבית הכנסת או בארוחות שבת בשיטת חבר מביא חבר. יש לי גם פרויקט שכולו מבוסס על איטלקים, שאף אחד מהם לא אזרח ישראלי. זה בניין בנחלת בנימין-פינת פרנקל. אנשים שלא חיים כאן ורצו דירה בישראל. יותר נוח להם שהבניין כולו בבעלות של איטלקים".
אתה בונים בתל אביב אבל גם בברלין.
"יש לנו פרויקט מדהים במרכז ברלין, לא רחוק מסוני סנטר, הכולל 400 דירות. מדובר בבניין מתקופת הנאצים, שכבר בנוי, ובו אנחנו שותפים עם חברות זרות. הרעיון הוא בניין שלם שכל הדירות בו יהיו לישראלים. אני עובד רק עם ישראלים. הדירות בגודל ממוצע של 70 מ"ר והן עולות 60 אלף יורו, בשקלים זה 330 אלף שקל. בלי כסף, רק לישראלים".
למה רק לישראלים?
"למרות שאנחנו עם קטן, אנחנו אחד מכוחות קניית הנדל"ן הגדולים בעולם. כל הישראלים מתעסקים בנדל"ן, גם אם את עקרת בית את מתעסקת בנדל"ן. זה מין אופי ישראלי".
זה נובע מתסביך היהודי הנודד?
"אם את כבר מדברת על היהודי הנודד, אחת הסיבות שאני בעד פעילות עסקית דווקא במקומות האלה היא השואה. אנחנו יהודים וישראלים, פעם האבות והסבים שלנו לא יכלו להסתובב שם ברחוב והיום חצי מהרחובות בברלין שלנו. סבא וסבתא שלי היו בשואה. אז יש איזה חלק שיגיד שלעולם הוא לא יתקרב לגרמניה בגלל זה ויש אחרים שיגידו דווקא כן. תשמעי, פעם הסבים שלנו גורשו משם והיום אנחנו בעלי הבית שלהם".
מה בעניין מזרח אירופה, פולין, רומניה.
"היתה תקופה ארוכה שהתעסקתי ברומניה. זה מזרח אירופה, אבל הם לא מצליחים לצאת מהמזרח אירופאיות, והיום כבר אין לי שם עניינים. מעולם, באף אחד מהעסקים שלי, לא חיפשתי את הכסף המהיר של לקנות אדמה מהצוענים ב-5 סנטים ולמכור אותה ב-5 דולרים. לכן היום אני לא מנפגעי רומניה".
נא להמתין לטעינת התגובות
