לקנות דירה ולא להצטער
הידעתם שלא רק החוזה שעליו אתם חותמים בעת קניית דירה הוא המסמך החשוב ביותר, אלא גם המפרט? רגע לפני שעושים קנייה כה חשובה, מספר בדיקות יכולות למנוע מפח נפש גדול
לא כל הקבלנים זהים, ודירה, בניגוד לרוב המוצרים שאנו צורכים, איננה יורדת מהמדף. צורתה, איכותה, גימוריה וקימוריה תלויים במידה רבה בטיב בעל המקצוע שאותו אתם מפקידים על בנייתה.
כדי לעמוד על טיב בעל העסק כדאי לאסוף מידע לגבי רמת המקצועיות בבניינים קודמים שבנה, עמידה בלוחות הזמנים שלהם התחייב בהסכמים, וכן ההתייחסות והשירות שלהם זכו רוכשי הדירות הקודמים.
כדי להשיג את המידע הזה מומלץ לבקש מהקבלן כמות רבה ככל האפשר של פרטים על פרויקטים קודמים שלו, "ואפילו לדפוק באחת הדלתות ולבקש ממשפחה המתגוררת במקום מידע על התנהלותה מול הקבלן", אומר קורן. "גם אם זה מביך בשנייה הראשונה, בסופו של דבר מדובר באחת ההחלטות החשובות ביותר בחיים, וייתכן שתקבלו מידע שימנע מכם לעשות טעויות חמורות".
מקור מידע נוסף הוא מאגרי מידע משפטיים המצויים באינטרנט, המאפשרים לדלות מידע על פסקי דין ועל הליכים משפטיים שבהם היה הקבלן מעורב. אם אתם לא מכירים מאגרי מידע שכאלה, ניתן לפנות לעורך הדין שמטפל ברכישת הדירה ולבקש ממנו לבצע בדיקה כזאת.
נושא חשוב אחר הוא האיתנות הפיננסית של הקבלן, שעלולה לאיים לא רק על טיב המוצר אלא על עצם הקמתו. המקרה של חברת חפציבה הוא דוגמה קיצונית לאירוע העשוי להתרחש במקרה שבו הקבלן נקלע לקשיים פיננסיים. ישנם עוד מקרים רבים שלא מגיעים לעיתונות: עיכובים, הפסקות בנייה או הורדת סטנדרטים הנובעים ממצב כספי לא שפיר של קבלן.
בדיקה ראשונית יכולה למנוע הסתבכות עם גורמים לא יציבים, "קבלנים רציניים מודעים לחשיבות של איתנות פיננסית בעיני הלקוחות, ובהנחה שאין להם מה להסתיר, הם יסכימו לאפשר ללקוח לקבל מידע מהבנקאי שלהם", אומר קורן.
בדיקה נוספת ניתן לבצע אצל רשם הקבלנים, המסווג את הקבלנים לחמש קבוצות על פי שורה של קריטריונים. מתוך עיון בסיווג הקבלן שלכם אצל הרשם, תוכלו לגלות אם הוא "קופץ מעל הפופיק" ומנסה להרים פרויקט המצוי מעבר ליכולתו.
במקרים אחרים אתם אף עשויים לגלות כי הוא איננו רשום כלל אצל הרשם, מה שאמור להדליק נורה אדומה. "מדובר בגורם שלא מצוי תחת פיקוח, או שהוא עשוי להפסיד מפיקוח כזה, כיוון שהוא איננו עומד בתנאי הסף או החוק", מבהיר קורן.
לצד החוזה שעליו אתם חותמים - שמתאר את לוח הזמנים, העברות הכספים והפרטים הכלליים של הדירה - המפרט הוא המסמך החשוב ביותר. מדובר בלב לבו של ההסכם שלכם עם הקבלן, הקובע את רמת הבנייה והאבזור של הדירה.
המפרט הוא למעשה מפה טקסטואלית של הדירה שכוללת הכל: מסוג המרצפות, דרך עובי הדלתות ועד סוג הצנרת, הצביעה ומספר נקודות החשמל. עמידה על חשיבותו ומאפייניו של כל פרט קטן היא מחוץ ליכולתו של לקוח רגיל שאיננו בעל ניסיון בתחום, ולפיכך מומלץ גם כאן להשקיע זמן וכסף כדי לקבל חוות דעת מקצועית, "חוזה משפטי נותנים לעורך דין, ומפרט נותנים לאיש מקצוע טכני כמו מהנדס בנייה. שתי הפעולות הללו חיוניות והכרחיות באותה מידה, ובביצוע החלטה חשובה, כמו קניית דירה, אין לפסוח על אף אחת מהן", טוען קורן.
לעיתים כלל לא ניתן לבצע חלק מהשינויים, או שביצועם עלול לעכב את השלמת הדירה. עורך הדין, מצדו, אמור לבדוק את שאר תנאי ההסכם המשפטיים, הכוללים בין השאר את הזכויות הרשומות בקרקע, אופן רישום זכויות
במקרה שהקבלן רכש את הקרקע בעיסקת קומבינציה, יש לוודא שהמסים הקשורים בעיסקה שולמו. באופן כללי ניתן לומר כי משימתו העיקרית של עורך הדין היא לוודא כי קיימים חסמים משפטיים שימנעו את מימוש הזכות הקניינית שלכם בנכס עם רכישתו מהקבלן. מטלות נוספות של עורך הדין הן להבהיר את זכויותיכם העתידיות בנכס שעבר לידכם - הכוללות זכויות בנייה, הגדרת שטחים משותפים מול פרטיים ואת תקנון הבית המשותף שיירשם.
הניהול הפיננסי של אופרציית הבנייה בעל חשיבות רבה, ובדיקתו מבעוד מועד עשויה למנוע מפח נפש משמעותי. פרויקטים רבים זוכים כיום לליווי בנקאי המבטיח מימון עד לסיומה של הבנייה. מימון כזה הניתן כנגד שיעבוד הנכס והשטחים הוא "המרגיע הלאומי" של עסקי הנדל"ן, כיוון שהוא הופך דה פקטו את הבנק לאחראי על בניית הדירה או הבניין.
בקשו מהקבלן להציג לכם את מסמכי הליווי הבנקאי שלו, אך גם במקרה שאין כאלו אין צורך להילחץ. קבלנים רבים, גדולים ועשירים, אינם נצרכים לשירותו של ליווי בנקאי, דווקא בשל נזילותם הרבה המיתרגמת ליכולת לבנות תוך שימוש במקורות ההון העצמי. בנוסף לכך יש להיות ערים לכך שקיבלתם ערבות בנקאית לפי חוק המכר. יש להקפיד על קבלתה של ערבות כזו כנגד כל תשלום לקבלן, ובמקרה של פער זמנים להפקיד את התשלום בנאמנות אצל עו"ד הקבלן עד לקבלתה.
ראוי להזכיר כי ערבות חוק המכר מיועדת לאפשר לרוכש לחלץ את הכספים ששילם לקבלן רק במקרה של קריסת הקבלן. במקרה כזה הכסף מוחזר תמורת זכויותיו של הרוכש בדירה, אך אינו כולל ריבית או פיצוי על ההפסדים שעלולים להיגרם לרוכש, כגון עלות גבוהה יותר של דירה חלופית דומה עקב עלייה של מחירי הדירות בתקופת הביניים.
ניתן לפתור את הקושי במשא ומתן עם הקבלן ובדרישה להגדיל את הסכום המובטח בערבות מעבר לסכום התשלום לקבלן, באופן שהסכום העודף יכסה עלויות נוספות או עליות מחירים, אף כי הדבר לא תלוי רק בכוח המיקוח שלכם מול הקבלן אלא גם בכוח המיקוח שלו מול הבנק.
במקרים שבהם אין לקבלן ליווי בנקאי, ובנוסף לכך הוא איננו מעמיד לכם ערבות בנקאית, יש להתעקש על רישומה של הערת אזהרה על ידי הקבלן, ולבדוק באמצעות עורך דין כי לא קיימים שעבודים על הקרקע, ולשלם אך ורק על פי קצב התקדמות הבנייה ועל פי חוק המכר. אל תעגלו פינות. כמה דקות עם עורך דין והוצאה של עוד כמה מאות שקלים עשויות לחסוך לכם שנים בבתי משפט, ואולי אפילו דירה אחת.
נא להמתין לטעינת התגובות
