לבחור את המשכנתה הנכונה
במציאות כלכלית משתנה, לבחירה נכונה של תוכנית המשכנתה יש השפעה מכרעת על העלות שלה. צמודה או לא צמודה? ריבית קבועה או משתנה? חשוב לדעת מה מתאים לכם, וגם איך משנים את תנאי ההלוואה במידת הצורך. מיחזור משכנתה הוא לא מילה גסה
המשכנתה היא הלוואה ארוכת טווח, הניתנת כנגד שיעבוד נכס ומיועדת בדרך כלל לרכישת דירה. גודלה וחשיבותה הופכים אותה, לצד החיסכון הפנסיוני, למוצר הפיננסי המרכזי שאותו רוכש אדם בימי חייו.
עם זאת, רוכשים רבים שבבעלותם משכנתה לא מודעים לכך שהיא איננה מוצר אחיד, ולבחירה נבונה של תוכנית - כמו גם להתנהלות בין המסלולים - עשויה להיות משמעות כבדת משקל הבאה לידי ביטוי בעלות שלה.
למעשה ניתן לדמות משכנתה לחליפה המותאמת אישית לצרכיו של החוסך: מדידה והתאמה נכונה שלה, כמו גם ערנות והבנה לאורך חייה, יכולים לסייע בהקטנת הסיכונים הפיננסיים ואף לצמצם את גודלו של ההחזר החודשי.
ישנם עשרות פרמטרים עיקריים בהם ניתן לשלוט כשבוחרים משכנתה, אך השניים המרכזיים והחשובים ביותר הם ההצמדה של ההלוואה למדד המחירים (כן או לא) וקביעת מנגנון הריבית (קבועה או משתנה).
בעזרת צירופים
במשכנתאות צמודות עולה גובה ההלוואה עם עלייתו של מדד המחירים לצרכן. אי לכך, במצבים שבהם האינפלציה מרימה את ראשה, גודל ההלוואה מטפס במהירות, ובמקרים קיצוניים של אינפלציה גבוהה במיוחד עשוי החוסך להיקלע למצב בו הקרן רודפת אחריו - בעוד הוא משלם, היתרה הסופית הולכת וגדלה.
לעומת המשכנתה הצמודה, הסכום של המשכנתה הלא צמודה איננו משתנה ונקבע פעם אחת בלבד - בעת הרכישה. רוכש המשכנתה נהנה מגובה מובטח וקבוע של יתרת ההלוואה אותה הוא אמור לשלם.
כך יתרת הלוואה של 100 אלף שקל למשל תגדל ל-105 אלף שקל בעקבות קפיצה של 5% במדד המחירים ללקוח, שבבעלותו משכנתה צמודה. במשכנתה לא צמודה תיוותר יתרת ההלוואה כ-100 אלף שקל גם בסביבה אינפלציונית.
על פניו, נראה שלמשכנתה לא צמודה ישנו יתרון מוחלט, אלא שהבנקים נוהגים לצ'פר לקוחות הבוחרים משכנתאות צמודות, ולהעניק להם ריבית נמוכה יותר על המשכנתה. הסיבה: בנק המעניק משכנתה צמודה במקום משכנתה לא צמודה זוכה למעשה ב"תעודת ביטוח" מפני אינפלציה, ומובטח לו כי סך ההלוואה שלו לא יפגע במקרה של עליית מחירים.
הוא מוכן לתת ללקוח מחיר זול יותר בהחזר החודשי בתת מורה ל"שקט נפשי". המחיר של הלקוח הוא לקיחת הסיכון על עצמו.
בסביבה בעלת סיכון להתלקחות אינפלציונית, כמו המציאות הכלכלית השוררת כיום, עשוי הלקוח להפסיד הרבה יותר ממה שהרוויח ב "מחיר" המשכנתה, והעיסקה הזולה עשויה להפוך ליקרה הרבה יותר.
גם כאן יכול לבחור הלקוח בין מסלול עם תו מחיר גבוה יותר אך מובטח, לבין מסלול הטומן בחובו אלמנט של סיכון ושונות. במסלול הריבית המשתנה נע ההחזר החודשי מעלה ומטה על-פי השינויים בריבית בנק ישראל.
החלטותיו של הנגיד סטנלי פישר (או של מחליפיו העתידיים) עשויות במקרים קיצוניים לנוע מעלה ומטה באחוזים רבים, ולהוביל לעלייה משמעותית בתשלומים.
מסלול הריבית הקבועה מעניק ביטחון רב יותר, אך איננו מאפשר ליהנות מתרחיש של ריבית נמוכה כמו זה הקיים היום. מאידך לקוח זה "מבוטח" מפני עליות ריבית. ניתן לראות למעשה את מסלול הריבית הקבועה כמסלול שבו הלקוח נהנה מביטוח על חשבון הבנק, המגולם במחיר המשכנתה.
"רק בחודשיים האחרונים מדד המחירים לצרכן עלה ב-2%, ולכן ההפרש בין המדד לבין שיעור הריבית הבנקאית גבוה בצורה משמעותית", אומר אייל לייבוביץ', מנכ"ל משותף בחברת TIM לייעוץ משכנתאות ופיננסים.
"במהלך השנה הקרובה אנו צופים עלייה מתונה של הריבית - הנגיד ירצה לשמור את האטרקטיביות של ריבית נמוכה ואת סימני ההתאוששות ולכן התשלומים במשכנתאות הריבית המשתנה צפויים לעלות".
זינוק במדד המחירים מוביל לקפיצת מדרגה בגובה הריבית, ולפיכך המסלול הבעייתי ביותר בימים אלו עלול להיות משכנתה שהיא גם צמודה וגם בריבית משתנה - במקרה זה צפוי לעלות גם גובה התקבולים החודשיים וגם גובה ההלוואה.
עם זאת, לייבוביץ' מציין כי נכון לעכשיו העלייה איננה כה חדה, "ההחזר החודשי של משכנתה ע"ס 100 אלף שקל המנוהלת במסלול ריבית משתנה לתקופה של 20 שנה עומד על 517 שקל, לעומת 506 שקל בריבית של חצי אחוז שהייתה נהוגה עד לשינוי האחרון".
לדבריו, "השינוי הינו מינורי ובהתאם לכך, מי שעדיין לא מיחזר עד כה את המשכנתה, הרי שראוי שיבחן את האפשרות ליהנות מריביות נמוכות במסלול הריבית המשתנה, חרף העלייה האחרונה".
משכנתה, בניגוד למוצרי צריכה אחרים, ניתנת להחלפה ולשינוי. בחירת משכנתה על-פי מאפיינים המתאימים לנקודת זמן אחת איננה מחייבת לשמור אותם במקרה של שינוי בתנאי השוק.
כך בעוד היום יכול הלווה להעדיף משכנתה עם ריבית משתנה, וליהנות מהריבית הנמוכה באופן היסטורי, הרי שבמקרה של שינוי בסביבת הריבית ועלייה מהירה שלה ניתן לשנות את תנאי ההלוואה, או בשפת אנשי המשכנתאות - למחזר את המשכנתה.
מיחזור משכנתה הוא למעשה לקיחת משכנתה חדשה, תוך סילוק של הישנה. הליך השינוי משתנה מבנק לבנק וממקרה למקרה. ישנם מקרים שבהם החלפה בין שתי תוכניות שונות יכולה להתבצע בהינף קולמוס, בעוד במקרים אחרים עלול הבנק "להוציא את הנשמה", כדי לגרום ללקוח לרדת מהרעיון ולהישאר בתוכנית הנוכחית.
כלל אצבע הוא שככל שהמעבר קשה יותר, כך הוא משתלם יותר. בסביבה הנוכחית, שבה האינפלציה מתחילה לטפס הבנק רואה לנגד עיניו עלייה בתקבולים ממשכנתאות צמודות, ומעוניין להשאיר את הלקוחות בתוכנית שמשתלמת לו.
הבנק יכול לטרטר את הלקוח - שרשאי מצידו לסגור את ההלוואה - ולדרוש ממנו ערבות חדשה, עמלות, שמאי ועוד. גם במקרים אלו הטרחה הזניחה של כיתות הרגליים, ולעתים תשלומים נוספים עשויה להיות מאוד משתלמת.
נושאים נוספים אותם יש להביא בחשבון במיחזור המשכנתה הם הקנסות. אלו נלווים למשכנתאות צמודות המדד, ועלותם עשויה לנוע בין שקלים בודדים לעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך.
הקנס גבוה יותר ככל שההפרש שבין הריבית בה נקובה המשכנתא לבין הריבית הממוצעת השוררת בשוק המשכנתאות גדול יותר.
מיחזור משכנתה בסביבת הריבית הנוכחית עשוי להיות יקר ביותר, אך מצד שני משתלם. בכל מקרה יש לבצע בדיקה לגופה של משכנתה ולהשוות בין עלות המשכנתה החדשה בצירוף הקנסות לעלות המשכנתה הנוכחית.
לאלו הרוכשים משכנתה לראשונה, כדאי לבדוק מהי הפרוצדורה למיחזור משכנתה בבנק שבו אתם רוכשים אותה. הבנקים יכולים לספק לכם מידע מראש על הליך זה, וההבדלים בין הבנקים יכולים להסתכם בכסף, כאב ראש וזמן רב וכך להשפיע למעשה על העלות שלה.
נא להמתין לטעינת התגובות
