כך הפכו הרחבות הבתים במושבים ללהיט הנדל"ן החם בישראל
"אם נבדוק כמה נכסים עומדים כיום למכירה בנחלות ובמשקי העזר שבין גדרה לחדרה, נגיע ללא יותר מ־250 - מול ביקוש של אלפי רוכשים". כיצד הפכו ההרחבות במושבים ללהיט הנדל"ן החם ביותר בישראל, וכיצד תוכלו גם אתם להגשים את החלום על בית בכפר. המחירים, הטרנדים, ההיצע והביקוש: מדריך
בין שלל צורות ההתיישבות הכפרית הקיימות בישראל, המושבים מהלכים קסם על אלה שנמלטים מהעיר: רבים מהם מבקשים להגשים את פנטזיית הבית בכפר באמצעות רכישת משק זעיר או נחלה, רצוי כאלה שאינם מנותקים מדי מהציוויליזציה ובמרחק סביר מעיר גדולה.
מאות מושבים ישנם בישראל, אולם מתברר שהדרך אל בית במושב לא רק מפותלת ועוברת דרך ועדות קבלה וחיפושים רבים - אלא היא בעיקר יקרה. גל ההרחבות במושבים בסוף שנות ה-90 מוצה כליל על־ידי הבנים הממשיכים, שהבינו ש"אין כמו בבית" - בייחוד אם הוא במרחק של עד 30 דקות נסיעה מתל אביב.
ואכן, שוק הנדל"ן במושבים, בעיקר בין גדרה לחדרה, מאופיין במצאי נכסים נמוך - ובביקוש המעלה את המחירים בהתמדה.
"אם נבדוק כמה נכסים עומדים כיום למכירה בנחלות ובמשקי העזר שבין גדרה לחדרה, נגיע ללא יותר מ-250 - מול ביקוש של אלפי רוכשים", מעריך עוזי גיל, המתמחה כבר יותר מ-30 שנה במכירת נכסים במושבים בשרון ובמרכז.
"כ-40% מהרוכשים שנתקלתי בהם בשנתיים האחרונות היו חבר'ה שעשו כסף בחו"ל. הם רוכשים היום נחלות ובתים ב-3.5-7 מיליון שקל ויותר", הוא מספר.
סיור במושבי השרון והמרכז, כמו גם באתרי האינטרנט השונים, חושף בתים חדישים נוסח פרובנס או טוסקנה - לצד בתים ישנים יותר, נצר למושבים של פעם. אך בנדל"ן כמו בנדל"ן, הקושי והמחיר אינם טמונים בבית עצמו, כי אם בחלקת האדמה היקרה שמתחתיו. וכן, היא אכן יקרה.
המצאי הנמוך של נכסים במושבי מרכז הארץ (בטווח של עד שעת נסיעה מתל אביב) יצר כמעט
גם רמת הטיפוח והפיתוח, גודל הנחלות, המגרשים לבנייה ותנאי הקבלה - כל אלה מובאים בחשבון במסע אחר חלקת האלוהים החקלאית, שכבר מזמן הפכה גם לנחלתם של אלה שמעולם לא אחזו בטורייה ובקלשון.
למרות זאת, בין מאות המושבים, על כל גוניהם, יש גם טווח ביניים: אזורים שהשיא עוד לפניהם, אשר נהנים בשנים האחרונות מפיתוח, מהגירה חיובית ומאוכלוסייה איכותית וצעירה, שמנערת את האבק ומזרימה דם חדש למושב. מי שמוכן להרחיק יותר, יוכל לרכוש נחלות ובתים גם במחיר דירת 4 חדרים ברעננה - הכל שאלה של מיקום.
מושבי השרון הפכו בעשור האחרון מבוקשים במיוחד למגורים בשל קרבתם לגוש דן, האקלים הנוח, אופי האזור וסוג האוכלוסייה. מי שציפה כי המשבר הכלכלי יביא לירידת מחירים, גילה עד מהרה כי כאן לא ממהרים למכור או להתפשר על המחיר.
"המבנה הסוציו-אקונומי הגבוה הביא לכך שאנשים לא הגיעו לפשיטות רגל, ולכן מספטמבר עד ינואר הורגשה רק עצירה. מאז פברואר יש נטייה מובהקת של חזרת קונים ואפילו של עליית מחירים. השוק חזר לפעילות, וקצב העיסקאות זינק לרמה גבוהה יותר אף לעומת פברואר אשתקד", מספר גיל, "על כל נכס שמוצע יש 3-4 מתעניינים. זה סימפטום מובהק של מצאי נכסים נמוך".
מושבי חוף השרון המוכרים והמתוקשרים (בני ציון, בצרה, רשפון, כפר נטר, בית יהושע ואודים) זכו בעשור האחרון לכינוי "מושבי המיליונרים", ולא בכדי: הם הפכו למועדפים על אנשי האלפיון העליון. יש להם לא מעט יתרונות: מעבר לנחלות הגדולות יחסית של חלקם והשדות הפתוחים המקיפים אותם, הם נהנים מגישה נוחה לכביש החוף ולכביש 4, למוקדי תעסוקה ולחוף הים. החיסרון הגדול: המחיר.
"מדובר במושבים שכבר שנים לא בוצעו בהם הרחבות, והם נחשבים מבוקשים ביותר למגורים בין היתר בשל התפתחות מתחמי ההיי-טק באזור", מספרת המתווכת שולמית שימרון, המתמחה במושבי השרון.
לדבריה, ברשפון אין כרגע בית שמוצע למכירה בפחות מ-6 מיליון שקל; בבני ציון הבית הזול ביותר המוצע למכירה עולה 4 מיליון שקל; ובמושב בצרה הסמוך תתקשו למצוא בית בפחות מ־3.5 מיליון שקל.
מצאי הנכסים הנמוך במושבים אלה - בעיקר של נחלות המשקים - הרחיב את קפיצת המחירים בשנים האחרונות גם אל מושבי לב השרון ועמק חפר. למשל, מחיר וילה ששטחה 250 מ"ר בהרחבת המושב בית יצחק - הממוקם מצפון למחלף נתניה, בין כביש החוף לכביש הישן - הוא 3.5-3.8 מיליון שקל.
כפר ויתקין, הסמוך למחלף בית ינאי ומושב בית חירות, מונה כ-1,700 תושבים ונחשב למושב הגדול בישראל. מי שיבקש לרכוש בו בית ששטחו 200-220 מ"ר בהרחבה, ישלם 3.5-4 מיליון שקל. אלא שגם אם הסכום נמצא ברשותכם, לא בהכרח הדבר יתאפשר: נכון לרגע זה אין במושב נכס אחד למכירה.
בבית חירות מוצע בימים אלה בית ששטחו 220 מ"ר בהרחבה בכ-4 מיליון שקל, וגם ימיו על המדף ככל הנראה ספורים. גם במושבי גוש תל מונד לא מלקקים הרוכשים דבש, ומי שמצליח למצוא בית ששטחו 200-250 מ"ר על מגרשם בן חצי דונם - ישלם 3.3-3 מיליון שקל. המתמידים במיוחד יוכלו, עם קצת מזל, למצוא בתים גם במחיר 2.8 מיליון שקל.
הבתים במושבים מכמורת ובית ינאי, השוכנים על חוף הים התיכון, הם אכן מצרך יקר המציאות: בבית ינאי, שהוקם בשנות ה-30 על ידי עולים מפולין, מליטה ומדרום אפריקה ומונה כ-400 תושבים, מחירו של בית ששטחו כ-200 מ"ר על מגרש בן דונם הוא כ-8 מיליון שקל.
מחירי הנחלות הם 12-14 מיליון שקל, ולמי שנהנה להשתעשע במחשבה - מחירו של בית הממוקם על המצוק בקו הראשון לים מוערך ב-30 מיליון שקל. זו רק רשימה חלקית.
אולם מפת מושבי השרון אינה מסתכמת בכך. בין עשרות רבות של מושבי השרון ישנם גם לא מעט מושבים מתפתחים, שפריחתם הנדל"נית טרם הגיעה למיצוי וניתן למצוא בהם נכסים זולים יותר.
חלקם נמצאים רחוק יותר מהצירים הראשיים, אולם זכו לאחרונה לחיזוק תחבורתי בשל קרבתם לכביש 6 ולהתעניינות הולכת וגוברת. מושב בורגתה, הסמוך לכביש 57, במרחק דקות ספורות מכפר יונה, מונה כ-200 משפחות. הוא הוקם בסוף שנות ה-40 על ידי עולים מטורקיה, וקרוי על שם היישוב בורגתא ששכן במקום בתקופת התלמוד.
אך עיקר גאוותם של התושבים הוא דווקא האמן יגאל תומרקין. "האטליה (סדנת העבודה, ע.א) של תומרקין נמצא כאן, והוא פיזר במושב הרבה פסלים. בשבתות מגיעים הרבה אנשים מבחוץ כדי לראות", מספר הצייר אלברט בן-שמול המתגורר במושב.
לדבריו, לפני כ-10 שנים נעשו במושב הרחבות ונוספו 100 מגרשים. כעת יש תוכניות להוסיף עוד מגרשים. "בשנים האחרונות היה פיתוח משמעותי באזור - כבישים חדשים ומדרכות - ומגיעים הרבה סטודנטים בשל הקרבה למכללת רופין".
בורגתה הוא חלק מקבוצת מושבי לב השרון, הכוללים את עולש, חניאל ובארותיים. "המחירים לבית ששטחו 200 מ"ר בהרחבה הם 2.1-2.5 מיליון שקל, תלוי בקרבה לצירי התנועה ולגדר ההפרדה. המחירים צפויים לעלות. הם נחשבים אלטרנטיבה למושבים היקרים יותר, והפער במחיר עוד צפוי להיסגר", טוען גיל.
מושב ניצני עוז נמצא בסמוך לכביש 6 וטול כרם - דבר שמרתיע חלק מהמתעניינים, ולכן המחירים בו נחשבים כיום למציאה: מחירו של בית בהרחבה ששטחו כ-175 מ"ר הוא כ-1.6 מיליון שקל. גם במקרה זה, טוען גיל, הקרבה לכביש 6 ועודף הביקוש באזור צפויים לקפיץ את המחירים.
למרות נוף היערות, חורשות האורנים ומזג האוויר הכמעט אירופי באזור בית שמש, עמק האלה ופרוזדור ירושלים, במשך שנים רבות לא זכו מושבי האזור - כ-40 במספר - להערכה. רובם הוקמו בשנות ה-50 על ידי עולים מתימן, מקוצ'ין, מכורדיסטן וממרוקו, ושנים רבות התאפיינו באוכלוסייה קשת יום - דבר שהפך אותם רדומים ובלתי אטרקטיביים.
בשנים האחרונות התפתח האזור, שיש המגדירים אותו "טוסקנה של ישראל". כרמים, יקבי יין, מחלבות לייצור גבינות - כל אלה מתחת לאפה של ירושלים. בעקבות מתיחת הפנים שמבצעת המועצה האזורית מטה יהודה ובשל כניסתה של אוכלוסייה צעירה, החל להתעורר גם הביקוש.
מדרג המחירים והביקוש למושבים מושפעים מתדמיתם ומאופי האוכלוסייה, אך אחד המרכיבים המשמעותיים הוא גישה נוחה לכביש 1.
"מאז ההרחבות במושבי האזור לפני כמה שנים, הם עשו 'אפגרייד' רציני", מספרת מרים שרף, יועצת של רשת התיווך אנגלו-סכסון בנוגע למושבי האזור, "יש יותר גינות ותאורה כפרית. המועצה החלה להשקיע - ופתאום יש רחובות במושבים ושלט לכל בית. תמיד היה פה ירוק, אך בשנים האחרונות זה מורגש יותר, בין היתר כי קק"ל שתלה כאן עוד עצים, ורמת המודעות לאיכות חיים עלתה".
מושבי היוקרה המבוקשים באזור הם בית זית ובית נקופה (הסמוכים לאבו גוש) וצמד המושבים שורש ושואבה. במושבים הללו נרשם כבר שנים ביקוש מצד אוכלוסייה אמידה של בעלי מקצועות חופשיים. "מערכת החינוך השתפרה מאוד, וכיום המחירים שם חסרי פרופורציה", מספרת שרף.
למשל, בית ששטחו כ-240 מ"ר על מגרש של כ-700 מ"ר בבית נקופה נמכר לאחרונה ב-3.2 מיליון שקל. שכר הדירה לבתים במושבים אלה: 5,000-8,000 שקל לחודש.
מושבי לטרון ושער הגיא - כמו מסילת ציון, אשתאול, כפר אוריה, טל שחר, וצלפון - מסתמנים כפופולריים בשל מיקומם הגיאוגרפי: כ-35 דקות נסיעה מתל אביב ומירושלים. "זה יתרון עצום למי שרוצה לחיות בטבע ולא רחוק מהערים הגדולות. גם כביש 6 תרם למגמה הזו", אומרת שרף.
המחירים באזור לא נותרו נמוכים כבעבר: למשל, לאחרונה נמכר באשתאול בית ששטחו 140 מ"ר על מגרש של 600 מ"ר ב-1.9 מיליון שקל. ביישוב הדתי נחם, הנמצא בשלבי פיתוח, עומד מחיר המגרשים ששטחם חצי דונם על 850-950 אלף שקל.
במסילות ציון נמכר לאחרונה בית בהרחבה, ששטחו 220 מ"ר על מגרש של 600 מ"ר, ב-2.2 מיליון שקל. מגרשים לבנייה, עם זכויות של כ-200 מ"ר, יש מעטים - ומחירם 1.2-1.4 מיליון שקל.
המושב גבעת ישעיהו, שהוקם בסוף שנות ה-50 וממוקם כ-10 ק"מ מדרום לבית שמש, נחשב לאחד היפים באזור ועדיין עוסק בפעילות חקלאית של גידול ענבים, זיתים, לולי תרנגולות ועוד. בשנת 2000 החלה הרחבת המושב בכ-80 יחידות, וכיום העיסקאות שם הן עיסקאות יד שנייה.
בין המתיישבים החדשים: רופאים, אנשי אקדמיה ואנשי היי-טק העובדים במפעל אינטל שבקריית גת. "מדובר במושב יפהפה, עם רמת טיפוח ופיתוח גבוהה", אומרת שרף, "לאחרונה נמכר בהרחבה בית ששטחו 220 מ"ר על מגרש של 600 מ"ר ב-1.65 מיליון שקל. מחיר מגרש לבנייה הוא כ-940 אלף שקל".
מושבים אחרים המציעים מחירים סבירים שכדאי לפקוח עליהם עין הם מטע, נס הרים ובר גיורא, הנמצאים במרחק כ-25 דקות מירושלים. המחיר שם הוא כ-950 אלף שקל למגרש של 600 מ"ר. לדברי שרף, "ההרחבה בנס הרים נותנת הרגשה של אירופה, והאוכלוסייה מצוינת, מלח הארץ".
גם הביקוש למשקים באזור גדול - אך מהם יש פחות. במקרים רבים החלקה החקלאית לא צמודה לחלקת המגורים, כי אם בשולי המושב. בנוסף, רמת המחירים גבוהה יותר, והליך הקבלה למושב הוא שונה. לאחרונה נמכר משק במושב טל שחר, הכולל חלקה חקלאית של 50 דונם, ב-4.5 מיליון שקל.
מאז ומתמיד היה הצפון מפלט אמיתי ובלתי מתפשר מחיי המרכז, על כל המשתמע מכך: חבל ארץ ירוק וחקלאי באופיו, עם אפשרויות פרנסה מוגבלות, חיי קהילה סגורים יותר וצימרים - הרבה צימרים. המושבים מהווים רק חלק מהיישובים המציעים חיי כפר; האזור כולו כולל קיבוצים רבים, מצפים ויישובים קהילתיים.
אחד המושבים המבוקשים בגליל העליון הוא רמות נפתלי, הממוקם על הרי נפתלי. המושב, הכולל כ־500 תושבים, מטופח ומבוסס יחסית, בין היתר בשל פעילותו החקלאית: גידולי תפוחים, אגסים וענבים, שנחשבים איכותיים ונמכרים מראש למיטב היקבים בארץ. במושב כמה יקבי בוטיק, וחלק מהתושבים מתפרנסים מתיירות צימרים ומגידול עופות.
"זה מושב מטופח שיש בו חיי קהילה, הרבה ילדים ובנים שחוזרים הביתה", מספרת חנה רובין, בעלת סוכנות נדל"ן בירוק, המתמחה בנכסים במושבים באזור הגליל, "יש הרחבה של מגרשים בני 700-1,000 מ"ר, אך כרגע אין היצע. אלה מגרשים שניתן לבנות עליהם בית ושני צימרים בשטח כולל של 300 מ"ר".
עם זאת, בפני מי שבוחר להשתקע במושב עומדת האופציה לרכוש נחלה שתאפשר לו להתפרנס מחקלאות ומתיירות. "בחלקות א' וב' ניתן לבנות עד כ-600 מ"ר, כלומר בתים ל-3 דורות בשטח כולל של עד כ-375 מ"ר וכן 200 מ"ר של צימרים", היא מסבירה.
גודל הנחלות החקלאיות (חלקות ג' וד') במושב הוא כ-20 דונם, וגם הן מהוות מקור פרנסה. "מי שבוחר לעסוק בחקלאות נוטע מטעים, אך רבים משכירים את החלקות למגדלים חיצוניים: יש כאן לא מעט התאגדויות של 5-10 חברים שנוטעים, ויש מפעיל חיצוני. היתרון הוא שהתנאים כאן מאפשרים לגדל ענבים ליין", מספרת רובין. מחיר המשקים במושב: 2.5-3 מיליון שקל.
מושב דישון, הסמוך לרמות נפתלי ולנחל דישון, כולל כ-400 תושבים. מדי פעם מוצעים בו למכירה בתים ישנים, ששימשו בעבר את אנשי המינהלה של המושב, במחירים נמוכים. מדובר בבתים ששטחם 70 מ"ר ובמשקי עזר ששטחם 1-1.5 דונם - תמורת 500-700 אלף שקל.
את המושבים בית הלל ושאר יישוב פוקדים רבים מהמטיילים בצפון, בשל מיקומם ובשל מגוון הצימרים שהם מציעים. מעת לעת נמכרים במושבים הללו בתים בהרחבות. מחיר בית ששטחו 160 מ"ר על מגרש של חצי דונם הוא 1.2-1.5 מיליון שקל.
בשאר יישוב, אחד המושבים המובילים בגליל, נמכרה לאחרונה נחלה חקלאית של 25 דונם, ועליה בית ישן ששטחו 120 מ"ר, בכ-1.5 מיליון שקל.
במושב שדה אליעזר שליד חצור הגלילית, שהוקם בשנות ה-50, מתבצעות עיסקאות יד שנייה - אם כי צפויה בו עוד הרחבה בהמשך. כיום המחיר של בתים בני שנתיים-שלוש, בשטח של 130-150 מ"ר, הוא 1-1.4 מיליון שקל. מי שמבקש להדרים מעט, להתקרב לכנרת ולצפות בה מלמעלה, יתעניין בצמד המושבים כחל ואמנון, בני 350 תושבים כל אחד.
"אלה מושבים שנחשבים טובים ועם נוף מרהיב", אומרת רובין, "לפני כ-10 שנים בוצעה בהם הרחבה. יש שם בתים שהיו בתי סוכנות והוגדלו, רבים מהם צופים לכנרת. מדי פעם נמכרים שם בתים בשטח 130-140 מ"ר על מגרשים של 750 מ"ר ב-1.1-1.2 מיליון שקל".
בגליל המערבי, לאורך כביש הצפון, יש לא מעט יישובים - כמו נטועה, אבן נחם וצוריאל - שנחשבים פסטורליים במיוחד. נחלות של 10-20 דונם עולות שם 1.2-1.5 מיליון שקל. אך לא כך הדבר במושב לימן, הסמוך לאכזיב - שהפך ברבות השנים למושב יוקרתי: מחיר בית על נחלה חקלאית הוא כ-4 מיליון שקל.
אזור השפלה משופע במושבים, הנמצאים במרחק נסיעה של שעה מתל אביב. כביש 6 העובר ממזרח שינה את מפת הביקושים באזור בשנים האחרונות - והמושבים שבינו לבין כביש 4 הפכו למבוקשים.
גם כביש מספר 7, שנפתח בשנת 2004 ומקשר בין כביש 6 לכבישי מישור החוף, תרם לאטרקטיביות של המושבים, בעיקר באזור באר טוביה. כיום קשה למצוא מציאות של ממש במושבי מרחב השפלה, ומחיר הבתים בהרחבות עבר את רף 2 מיליון השקל.
"המחסור בעתודות קרקע והעובדה שההרחבות במושבי האזור מוצו לפני שנים על־ידי הבנים הממשיכים - אלה מותירים את היישובים ללא קרקעות ומשפיעים, באופן טבעי, על מחירי הבתים והנחלות", מסבירה שרה מלמד, זכיינית רימקס הדרים בגדרה, המתמחה בנדל"ן במושבי עשרת.
גוש יישובי עשרת שבמועצה האזורית גדרות נחשב אטרקטיבי במיוחד, בין היתר בשל יחסי הגומלין בין מושביו (גן דרום, מישר, כפר מרדכי, שדמה, משגב דב וכפר אביב). סביב היישוב הקהילתי עשרת, שהוא מרכז הפעילות הקהילתית, יש בית ספר יסודי, גני ילדים, מתנ"ס, בריכת שחייה, מרפאה, ספרייה, מועדון ותיקים ועוד. המחירים: 2.5-2.7 מיליון שקל.
מחיר המשקים במושבי השפלה מתחיל ב-3.5 מיליון שקל ומגיע ל-5.5 מיליון שקל. אך רבים מה"מושבניקים החדשים" - אלה המצוידים בג'יפי 4x4 מבריקים - לרוב אינם רוכשים את הנחלות לשימוש חקלאי: חלקם מחזיקים בהן סוסים, ואחרים בונים בריכות שחייה או נוטעים מטעי זיתים.
מושב קדרון, שממזרח לגדרה, מונה כ-1,400 תושבים ונחשב מפותח ומבוקש. בדומה למושבים האחרים בסביבה, מחיר הבתים בהרחבה הוא 2.3-2.7 מיליון שקל. מחיר הנחלות הוא כ-4 מיליון שקל.
במרחק כמה דקות נסיעה מקדרון מצוי מושב בית אלעזרי, המונה כ-1,200 תושבים וממוקם בין קריית עקרון לגדרה. גם הוא נחשב מפותח, אך קרבתו לבסיס תל נוף בעייתית עבור חלק מהמתעניינים בשל מטרדי רעש נקודתיים.
מי שמבקש להוזיל את העלויות יכול לנסוע עוד 10 דקות למושבי באר טוביה - שם המחירים נמוכים ב-10%-15%. "זה קרוב יותר לכביש 7, ומערכת החינוך נחשבת טובה", אומרת מלמד, "אך אנשים סופרים את הנסיעה למקום העבודה בדקות ולא רוצים להתרחק מהמרכז. חשוב להגיד, בין אם ביישובי גדרות או בבאר טוביה - עבור מי שעובד בתל אביב, מדובר בלפחות 45 דקות נסיעה בשעות העומס".
מי שרוצה להתקרב לת"א - אל נטעים וגן שורק, הנמצאים 4 ק"מ מדרום לראשון לציון - יגלה שזה לא יחסוך לו את הפקקים שבכניסה לעיר. גם מחירי הבתים גבוהים יותר: 2.6-2.8 מיליון שקל לבית על מגרש של חצי דונם, ומחיר הנחלות הוא יותר ממיליון דולר.
ככל שמדרימים, מחירי הנדל"ן במושבים יורדים, אולם במרביתם לא ניתן למצוא הרחבות חדשות. במועצה האזורית אשכול, שבה נמצאים מושבי עוטף עזה, יש תנופה של עידוד קליטה במושבים תלמי אליהו ושדה ניצן, וכן ביישוב הקהילתי תלמי יוסף.
מחירי המגרשים שם הם 5,000 שקל עד 25 אלף שקל, ולהם יש להוסיף את עלויות הפיתוח. בתלמי אליהו משווקים 20 מגרשים לבנייה בני חצי דונם, עם עלויות פיתוח של 123 אלף שקל; ובשדה ניצן 40 מגרשים של 600 מ"ר עם עלות פיתוח של 16 אלף שקל.
"מדובר באזור הכי יפה בארץ - זה אזור שמתעורר עכשיו ומתפתח גם מבחינה תיירותית", אומר עו"ד עמית יפרח, ראש אגף כוח אדם בתנועת המושבים ויליד האזור, "גם אם בשנים האחרונות לא היה שקט מבחינה ביטחונית, מי שבא לכאן לא חושב לטווח הקצר".
idoef@maariv.co.il
נא להמתין לטעינת התגובות
